房企“赶潮”物业资产分拆上市 加码“智慧+”促业绩爆发

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⊙刘○编辑邱江

从被忽视的"小角色"到为房企拓宽融资渠道的"主要责任"，华丽的房地产企业今年继续了ipo热潮。据嘉里物业管理统计，截至7月24日，已有30家物业公司在港股和a股上市，其中今年以来已有6家物业公司成功登陆香港交易所，仅7月份就新增3家金融街物业、红阳服务和郑融服务。

随着房地产企业大量涌入资本市场，房地产行业成为投资者眼中的“热点”，具有明显的“两高”(高估值、高股价)特征。从股价走势来看，今年以来(截至7月24日收盘)，7家物业公司的股价涨幅超过100%，11家物业公司的市值超过100亿元。

在业内人士看来，房地产企业分拆上市后，房地产企业不仅可以独立寻求快速发展和规模扩张，还可以为股东带来高额回报。然而，随着房地产行业的不断扩张，其在资本市场的表现开始分化:高质量企业的“天花板”将会更高，而较弱方面的企业可能难以获得市场关注。

住房企业聚集在一起，分割房地产行业，然后上市

自2019年房地产资产开始上市以来，"分业独立上市"已成为房企的新趋势。中国有很多住房企业的销售额排在前30名，如融创中国、世茂集团、金科股份和荣盛发展。

例如，融创中国最近报告称，正在考虑拆分物业管理部门融创服务，在香港上市，筹资金额可能为10亿美元。

五年前，融创中国董事长孙宏斌表示，他不会寻求分拆这家物业管理公司，但今年5月，这一说法发生了变化。在今年5月举行的融创中国股东大会上，融创中国首席财务官高希透露，他正在积极准备服务行业上市，希望通过上市来激励团队、释放价值。此外，服务业上市对优化资产结构、提高净资产和降低负债率具有支撑意义。

高希介绍说，融创服务于2014年和2015年初开始独立运营，目标是成为行业领先企业。目前，融创服务在高端住宅建筑、g20会展、医院、公园、写字楼、文化旅游商场等项目中有多种布局。

得益于母公司融创中国的大规模并购，近年来融创服务的物业管理业务收入快速增长。根据融创中国2019年的财务报告，融创中国去年的物业管理及其他业务收入为70亿元，同比增长40%，占当年总收入的4.1%。

同样擅长收购的世茂集团(Shimao Group)于6月底正式向证券交易所提交了分割该房产并将其上市的申请。早在2019年8月，世茂集团副董事长兼总裁许世坛就透露，世茂地产在完成转型并更名为“世茂服务”后，预计将于2021年分拆上市。

此外，越秀地产、华润置地、禹州地产、阳光城等多家房地产企业也表达了分拆上市的想法。

据统计，今年以来，兴业IOT、业兴集团、建业新生活、金融街地产、红阳服务、郑融服务等六家内地物业公司相继成功“脱胎”母公司并在香港交易所上市。

上市房地产公司的业绩出现了分化

2019年，平均股价上涨63.8%，这使得内地房地产行业在香港股市大放异彩。今年，这种出色的表现仍在继续，市场对这一领域有更多的期望。然而，业内人士认为，随着上市目标数量的增加，企业之间的实力差距开始出现在股价和估值上。

据上海证券报信息统计，截至7月24日收盘，在已上市的30家内地物业公司中，永胜人寿和新城悦服务的股价自上市以来上涨了800%以上；绿城服务公司的股价上涨了500%以上；雅人寿、丽人、人寿股价上涨300%以上；滨河服务和邻里的次数增加了200%以上。不过，中奥置业、业兴集团和兴业IOT的发行价均低于发行价。

股票价格的表现大相径庭，这使得房地产公司之间的市值差距不断扩大。截至7月24日收盘，30家内地上市房地产公司的总市值已超过4800亿港元。其中，业内领先的服务机构碧桂园的总市值高达1，209.99亿港元，比上市首日高出近4倍。业兴集团今年上市的最新市值仅为5.71亿港元，较上市首日下跌逾10%。

柯睿物业管理部主任唐认为，目前投资者对物业公司的估值是基于对未来规模和增值服务高增长的预期之上的。能够在未来逐步实现这一预期的房地产公司，其估值将得到一定的支持，否则，将存在一定的风险。

“智慧+”开启了空业绩增长的想象

如果物业管理服务是物业企业收入来源的“底牌”，那么社区增值服务有望成为其绩效的突破口。因此，拓展基于智能和场景的社区增值服务成为许多物业公司关注的焦点。

“增值服务是未来物业服务企业决战的主战场，碧桂园服务则专注于资产服务和社区生活服务。例如，围绕社区生活场景，为业主提供满足其刚性需求的家政服务。”碧桂园相关负责人告诉上海证券报，业主的需求是一个巨大的“流动池”，碧桂园正积极打造智能服务场景，借助人工智能、物联网和大数据增加服务联系，积累和挖掘业主的潜在需求。

作为中国西部第一家在香港证券交易所上市的内地房地产公司，蓝光嘉宝服务占2019年总收入的21.4%，这与在线和线下服务相结合的“家居生活服务系统”密切相关。

为了推动物业服务的数字化升级，今年5月，世茂服务引入红杉资本和腾讯，总战略投资2.44亿美元。世茂集团副总裁、世茂服务控股有限公司总裁叶明杰表示:“世茂服务创新打造了一个网上平台和线下空.融合的社区多元化生活服务新模式该战略引入的投资者及其丰富的生态资源将共同加速世茂服务的数字化升级和多服务生态系统的建设。”

今年上市的建业新生活，因其物业管理和生活服务业务在区域市场发展中的巨大作用，一直受到知名风险投资机构高露资本的“青睐”。