五大楼市专家:12月房价上涨10% 2019三线城市或承压

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尽管12月统计局公布的大中城市房价仍在上涨，但这也意味着调控和放松的力度可能低于市场预期。同时，2019年房地产交易面积和城市分化也将下降。

“统计局的统计数据真的让我们大吃一惊。我没想到12月份大中城市的房价会上涨近10%，这意味着大规模的房地产调控不太可能放松。”联昌国际证券香港和房地产研究主管郑告诉投资者网络研究员。

国家统计局1月16日发布的12月份70个大中城市房价数据，引起了国内外许多分析师的不同看法。一方面，市场在很大程度上仍处于冬季状态，许多地方已开始陆续放松调控措施。另一方面，各大机构对2019年中国房地产市场的预测在年底都有些力不从心。通过数据看本质，投资者网络的研究员就12月份的房价数据和未来趋势采访了许多分析师。

根据国家统计局发布的2018年12月70个大中城市商品房销售价格变动统计数据，4个一线城市新建商品房销售价格同比上涨1.3%，比上个月上涨1.0个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别增长1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手房销售价格下降了0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

12月，新房价格上涨9.7%，大规模放松管制的可能性大幅下降

总体而言，中国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨9.7%(上月为9.3%)，环比上涨0.8%(上月为0.9%)。

12月，15个热点城市新增商品房销售价格环比下降的城市有3个，与上月持平，降幅最大的为0.4%(厦门)；其中12个上升，增加1个，增幅最高，为3.0%。有一个城市同比下降，比上个月少了一个，降幅最大，为0.4%；增加了14项，增加了1项，最高增加了15.9%。

12月，在中国70个大中城市中，59个城市环比上升，8个城市环比下降，3个城市持平。从同比来看，只有一个城市下降，而其余69个城市上升。

简单的库存有两个重要数据:12月份70个城市的新房价格上涨了9.7%，一线城市广州涨幅最大，为3.0%。

郑告诉投资者网络研究员，1月和12月的数据强于预期，数据显示，不应指望国家放松房地产调控；第二，即使货币政策宽松，但价格涨幅仍然很大，即使融资环境对房地产行业有一定的好处，也不会带来太大的变化；第三，尽管经济环境面临下行压力，但房价仍上涨了近10%，因此没有理由支持房地产业的发展。

然而，郑也强调，在中国有许多城市，并不排除个别城市放松管制的努力，因为城市政策，但它不太可能是大规模的。“当地政府已经放宽了空方面的购买和价格限制，但他们不敢太高调，尽量保持低调。”过去的六个月可能太紧了，所以地方政府也支持大中型开发商的正常发展。然而，中央政府肯定不希望看到这个地方过于宽松。例如，购买第二、第三和第四套房肯定行不通。”

郑预测，2019年，中国房地产交易量将下降10%左右，房地产上市企业价格也可能下降5%-10%。

网上签约的滞后效应:房价下跌空房有限

招商银行国际(CMB International)房地产行业分析师黄澄宇认为，12月份的数据有所改善，与市场感觉有很大差距，这可能是由于网上签约延迟造成的。“即使增幅不大，整体上也应该在政府的控制之内。2019年，中国房地产市场的走势应该与此类似，小幅上涨或小幅下跌。”

黄澄宇告诉投资者网络的研究员，无论是中央政府还是地方政府都不希望房地产价格大幅上涨或下跌，因此大规模放松调控的力度并不大。“如果市场引发强烈的下行预期，将对交易量、土地出让和政府各方面产生巨大影响。因此，2019年的关键是稳定。”

事实上，统计局也指出了网上签约因素在发布数据上的滞后。中原地产首席分析师张大伟也告诉投资者。由于统计方法的原因，12月份新房价格数据被扭曲，22个热点城市的二手房价格下调接近市场拐点。

张大伟指出，2018年第四季度，签约限制逐渐放松，尤其是在一线城市。过去几年积累的高端项目逐渐进入网上签约，使得房价仍然明显上涨，但这显然误导了市场的真实情况。从二手房市场来看，22个热点城市已经全面进入调整行列。热点房价的拐点已经出现。除非信贷政策最近进行了重大调整，否则房价预计将在2019年继续下跌。

壳牌发现之家首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领评论了发给投资者网络研究员的数据:

1.一线城市的市场正处于触底阶段。统计局的数据显示，一线城市的新房价格逐月上涨，而二手房价格下跌，两者都下降了约1个百分点。在壳牌研究院(Shell Research Institute)监测的一线城市中，北京和上海二手房平均售价环比略有下降，表明当前市场处于价格稳定的底部。

交易量方面，12月份重点城市交易量略有升温。壳牌研究院监测的13个城市二手房交易量环比增长16.5%，其中11个城市的交易量环比回升。市场升温与年底一些城市政策的边际放松和抵押贷款利率的下调有关。一些急需的顾客在价格调整到低水平后进入市场。

2.两个主要城市的市场仍保持弹性。统计局的数据显示，12月份新建商品房和二手房价格环比下降。根据壳牌研究院的统计，在2018年的重点二线城市中，天津同比下降，南京和武汉基本持平，大连、济南、杭州等城市上升。去年下半年，重点城市二手房平均价格由去年上半年的快速上涨，变为涨幅收窄或下降，由“虚假繁荣”变为回归理性。重点二线城市是房地产运营中承上启下的垫脚石，二线城市稳定，全国稳定。

3.2019年，市场将保持疲软和温暖。根据壳牌研究院的监测，13个重点城市中有11个城市的游客和新游客数量逐月上升，尤其是深圳、济南和成都。平均价格的下降降低了进入市场的门槛，对价格更为敏感的急需群体成为推动这些城市市场回暖的重要力量。随着需求的恢复，业主的预期也发生了变化，业主的挂牌价格下降幅度缩小，价格上涨在业主价格调整中的比重略有增加。这些领先指标意味着，空继续下跌的空间有限。

2019年:三线城市的房地产交易将面临压力

杨现领强调，适度放松政策并不意味着转向刺激。2019年，新屋存量将相对较高，买家将选择空房，市场将保持平稳运行，没有明显的上行势头。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，仅从12月份的房价走势来看，就比上个月更接近现实，新房和二手房之间可能存在差异。相对而言，二手房对市场的反应更直接，因为二手房价格与交易活动密切相关。在很大程度上，二线和三线交易全面减少，这更接近房地产市场的冬天感觉。与新房的环比率相比，第二条和第三条线仍然收紧。

夏丹总体上认为，今年二线和三线城市的分化将更加激烈。“过去人们常说二线和三线城市有共同的特点，但今年它们将被细分为不同的城市。我们认为，2019年房地产将略有增长，但也存在不确定性。如果房价能保持小幅上涨，基本上从国外城市化发展的角度来看，只要城市化仍在增长，房价就不会下跌。”

然而，夏丹告诉投资者网络研究员，房地产交易面积预计将下降。虽然房价与面积的趋势是一致的，但交易面积与交易金额之间仍有差距。因此，一般预计房价会稳步小幅上涨，但交易面积至少会下降5%。“主要原因是，如果三线城市的房改等政策措施偏离大方向，在买家吸引到一线和二线城市后，三线城市实际上缺乏政策和需求的双重支持，三线城市的交易量将大幅下降，而三线城市的交易量占房地产交易总量的60%以上。因此，一线和二线不会影响大局。”