房企密集发布融资计划 融资规模逾1000亿元

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自2019年以来，房地产企业集中发布融资计划，融资需求持续旺盛，公布融资总额超过1000亿元。偿还贷款和补充流动资金已成为企业融资的主要目的。值得注意的是，房地产企业的境内外融资成本存在很大差异。一些房地产企业的国内融资利率低于4%，而海外融资利率超过10%。

融资规模超过1000亿元

据中原地产数据显示，截至2019年1月16日，房地产企业新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

从融资目的来看，偿还贷款和补充流动资金是两个最重要的方面。1月15日晚，招商局蛇口宣布计划发行15亿元超短期融资券，期限为120天，主要用于偿还2019年1月到期的10亿元债券和银行贷款。公告显示，公司已发行13种未偿债券和债务融资工具，总额达225亿元人民币。其中，境内存续期间发行超短期融资券40亿元，中期票据72亿元，公司债券94亿元，优先债券19亿元。

许多房地产企业借新债来弥补旧债的债务种类更多。以保利发展为例，公司1月15日宣布计划发行15亿元中期票据，发行期限为3年，其中10.5亿元用于长春、成都等地区开发项目的银行贷款，4.5亿元用于补充营运资金。根据第三季度报告，截至2018年9月30日，保利地产未偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元人民币。其中，13.98亿美元为境外发行的固定利率债券，365亿元为境内发行的150亿元中期票据，65亿元长期中期票据和150亿元公司债券。

许多公司降低了新融资的利率。以电建地产为例，公司计划在2019年发行第一期超短期融资券。融资融券核定发行规模为45亿元，目前发行规模为10亿元，认购利率区间为3.50%-4.50%，发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的贷款。贷款金额为10亿元，利率为4.80%。

诸葛搜房首席分析师陈雷表示，房企只有在市场行情好的时候，才能采用“借新债还旧债”的方式。当市场下跌时，很容易打破资金链，造成严重后果。目前，m2增速放缓，不适合用“借新债还旧债”。

一些房企创新融资模式，将应收账款作为融资的抵押品。以阳光城为例，拟发行以公司及其子公司房地产项目销售过程中形成的购买应收款为基础资产的融资相关产品，总金额不超过20亿元人民币。

国内和国外的利率有很大的差别

值得注意的是，房地产企业的境内外融资成本存在很大差异。许多企业的国内融资率不到4%。以上海临港为例，公司于2019年向合格投资者公开发行公司债券(一期)。第一种是4年期固定利率债券。在债券期限的第二年年底，发行人调整票面利率。期权和投资者转售期权；品种2是一种5年期固定利率债券，附有发行人调整票面利率的选择权和投资者在债券期限第三年结束时回购的选择权。其中，品种1的票面利率为3.74%，实际发行规模为3亿元；品种2的票面利率为3.85%，实际发行规模为5亿元。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国证券报》采访时表示，从目前情况来看，房企的融资难度有所降低。许多企业公布的融资成本都低于以前。

在海外融资方面，近期案例融资利率大多在10%左右。以郑融房地产为例，该公司将增发1.5亿美元的优先票据，该票据将于2020年到期，年利率为10.5%。此外，该公司2020年到期的2亿美元优先票据将以8.6%的年利率在香港证券交易所发行和上市。

超大型房企不乏选择海外高成本融资。以融创中国为例，该公司计划发行2021年1月15日到期的票据，规模为6亿美元，年利率为8.375%。该票据自2019年1月15日起年利率为8.375%，自2019年7月15日起每半年支付一次利息。票据发行所得资金将主要用于本集团现有债务的再融资。诸葛搜房首席分析师陈雷表示，房企普遍优先考虑国内融资，只有在国内融资困难时才会选择海外融资。海外融资本身利率较高，特别是对于国内评级较低、利率较高的住房企业。