首提房地产长效机制方案 “一城一策”或成核心

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[摘要]中央政府在房地产长效机制方面取得了突破，目前已经形成了具体方案。下一步是如何“稳步实施”。

1月21日，省部级领导干部坚持底线思维，努力防范和化解重大风险专题研讨会在北京召开。习近平总书记在开幕词中指出，要做好住房市场调控工作，“稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案”。

《泰晤士报》记者发现，国内房地产调控政策正在发生微妙的变化——与前一次相比，在长效机制之后增加了“方案”一词，过去建立、研究或构建长效机制的表述已经演变为“稳步实施”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任王向《时代周刊》记者指出:“房地产的长效机制早就提出来了。过去，中央政府的声明从“加快建设”改为“建设”。从逻辑上讲，这次特别会议被改成了“稳步实施……”，向社会明确传达了中央政府在房地产长效机制方面取得突破性进展的信息

从概念到程序花了六年时间

早在2014年3月，中国共产党中央委员会和国务院就发布了《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，提出“调整和完善住房、土地、税收和金融政策，建立共同建设中的房地产市场调控长效机制。”“长效机制”第一次进入公众的视野，但它仍然集中在“房地产市场的‘调控’长效机制”上。

2015年4月召开的中共中央政治局第18次会议开始改变思路。长效机制的重点从“调控”转向“健康发展”，并提出“建立房地产健康发展的长效机制”。

此后，长期机制的概念越来越清晰。

“经过长期准备和反复讨论，房地产的长效机制已经得到高层管理人员的认可，并将逐步转移到实施阶段。特别是，长期机制措辞的调整可被视为一项重大进展。”广东省住房政策研究中心副主任杨晨告诉《时代周刊》记者。

“长期机制不是来自空，而是从过去的调控政策的经验教训中不断提炼出来的。”这是历史的延续，一些有效的政策(包括一些城市的限制性行政措施)将继续实施，未来的新蓝图也有新的设计，特别是“住房和住房，而不是投机，两个更在一起”。

那么，长期机制计划将包括什么？

“这个方案必须涉及从土地开发到市场销售的所有方面，包括房地产立法、金融、税收、统计、监督和其他领域；围绕“无房炒房”的发展方向，制定或完善相应的商品房制度、公有住房制度和租赁住房制度，进一步完善土地招标、拍卖和挂牌制度，创新房地产金融体系；它既包括一些基本的制度安排，也包括需求管控政策，即前期的限制性措施要以市场条件为基础，不排除在一些压力较大的地区是长期的。”王详细地指出。

风险控制的“稳健”实施

在1月21日召开的防范和化解重大风险专题研讨会上，对房地产发展长效机制的总体描述是:“各地区、各部门要平衡稳增长和风险防范的关系，把握好节奏和力度。稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案。要加强市场心理分析，做好政策对金融市场影响的评估，善于引导预期。要加强市场监管，加强监管协调，及时消除隐患。”

王指出，这里的“安全”一词，是指房地产长效机制相关政策措施的出台，应确保房地产市场的“稳定健康发展”，不能保证房地产市场健康稳定发展的政策措施，要等到时机成熟后再出台。同时，这也表明当前中央政府对房地产市场的态度是“求稳定”，即稳定房价和地价以及市场预期。

“稳定”一词不仅是实施这一长效机制方案的必要前提，也是2019年国民经济工作和住房建设工作的主旋律。

去年12月底召开的中央经济工作会议，对今年的经济工作提出了“进一步稳定就业、稳定金融、稳定外贸、稳定外资、稳定投资、稳定预期”的要求。在同月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，还提出了2019年全国住房和建设工作的“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的目标。

数据显示，自2016年9月30日开始的新一轮严格调控后，中国房地产市场房价上涨趋势得到遏制，市场进入稳定发展轨道。

根据国家统计局发布的数据，去年12月，一、二线城市新建商品房和二手房累计平均价格涨幅较去年同期有所下降，而三线城市新建商品房累计平均价格涨幅与去年同期持平，二手房累计平均价格涨幅扩大，房地产市场平稳健康发展。

尽管中国在去库存化方面取得了一些成绩，而且大多数城市的库存都处于较低水平，但不能排除在过去两年里，由于各地供应增加和市场低迷，整体库存有上升的威胁。

根据中国指数研究院的监测数据，截至2018年12月底，中国指数研究院监测的主要城市总库存环比增长9.0%。在重点检测城市中，福州增长25.42%，宁波增长20%左右，北京、上海和温州的库存也增长了10%以上。

根据杨现领的分析，2019年房地产市场存在三大风险，包括三四线和部分二线的去库存化风险、高房价的泡沫风险以及与房地产相关的潜在金融风险。

与此同时，嘉里广州首席分析师肖也向《泰晤士报》记者指出，中国的房地产行业具有“一发不可收拾”的特点，因此有必要防范“失控”的风险。

王指出，该方案实施的前提是“稳步实施”，也就是说，任何政策措施的出台都要立足于房地产市场的健康稳定发展。这样，预测将是“中央政府将出台指导性政策，地方政府将根据实际情况从中央政府提供的方案中有选择地制定相应的政策措施，并根据城市情况制定政策，确保市场稳定。”此外，该计划的推广与时间顺序、力度权重和措施差异不一致。”。

“一城一策”还是成为核心

面对不同地方不同的市场条件，各地的条件和紧张程度是不同的，但目标一致已成为当今实施房地产调控政策的特点。

在中央经济工作会议提出2019年住房工作要坚持“以城为本，分类指导，夯实市政府主体责任”后，“以城为本”、“一城一策”成为中国房地产界的热门词汇。

根据上述多位专家的分析，“一城一策”将成为长期机制方案稳步实施的核心。

“稳步实施的核心是落实‘一城一策’，不仅要通过地方长效机制试点有序稳步推进，而且要在中央政府‘住、住、不炒’的大方向下进行，接受中央政府的指导和管理，地方政府也要承担相应的责任。”杨现领进一步指出,“只有这样,‘一城一策’才能实现它的两个核心目标:赋予地方调控的灵活性，

《时代周刊》记者发现，截至目前，河南、浙江、福建、长沙、成都等省市已经宣布将开展“一城一策”的房地产市场监管试点。

但与此同时，《时代周刊》记者也注意到，上述地方发布的“一城一策”相关信息发现，目前大多数城市只提出了概念和方向性要求，而没有出台具体的“一城一策”方案。

事实上，各地的“一城一策”计划，不仅例行公事地提出“三稳”、“不炒房”、“稳定健康发展”等方向性要求，而且有些地方还将“一城一策”作为重点。如何做好房地产调控，并提出了地方措施，包括“落实地方主体责任”、“加强供求双重调控”、“加强房地产市场的监管、检验和调控”和“用房”

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，在已经发布“一城一策”试点的城市中，主要是二线城市。目前，全国各地的政府工作报告可以看到，“一城一策”的制定力度明显加大，预计未来市场的调整将更加明确，“一城一策”将会有更多的动作。

除了已宣布进入“一城一策”试点的城市外，近期各地的政策调整也呈现出“以城带策”的特点——各地房地产市场政策分化，有的地方趋紧，有的地方适度宽松。

山东菏泽率先尝试取消限购后，许多城市放松了限购政策，如广州调整商业服务限购，青岛暂停彩票销售。然而，一些城市已经加强了监管，如海口市的限购和增持，以及深圳在政府工作报告中大量提及房地产监管。

严跃进预测，“一城一策”在未来可能会有新的内涵。首先，各地将根据各自的房地产市场情况，形成丰富的调控内容，一般与“常规内容+宽松内容+规范内容”相结合。例如，在土地供应和住房保障、购买限制和销售限制等政策以及房地产交易秩序方面进行了一些调整。第二，各地从实际出发，形成不同的内容。例如，各地将根据自己的房地产市场情况，在开发和销售环节进行创新，一些地方将结合地区情况，根据地区土地利用情况，适当调整土地出让条件。