集体土地建租赁房再获政策加持 未来试点或增至50城

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集体土地建造出租房再次得到了政策的支持。1月29日，国家发展和改革委员会等10个部门联合发布了《进一步优化供给、促进消费稳定增长、促进国内市场形成的实施方案(2019)》，明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公共租赁住房和市场租赁住房，并将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

昨日，中国银行国际金融研究所研究员李禾(香港股票03988)在接受《证券日报》采访时表示，利用集体土地建设出租房不仅是“无房无房”的要求，也是增加农村居民收入的重要手段。另外，集体土地的相对成本相对较低，这有利于降低出租房的建设成本，从而降低出租房的成本。

值得注意的是，住房和城乡建设部在2018年底召开的会议上，提出要弥补租赁住房的不足，增加租赁住房的供应，并明确表示租赁住房集体土地建设试点工作将继续进行。此前，自然资源部发布消息称，原则上同意在福州、南昌、青岛、海口和贵阳等五个城市实施集体土地建设租赁住房的试点实施方案。到目前为止，利用集体土地建设租赁住房的试点已经扩大到18个城市。

58房屋研究院首席分析师张博对《证券日报》表示，目前，租赁住房建设的资金来源更多地集中在集体土地上，主要原因有以下几个方面:一是可以增加租赁住房的供应量。在振兴集体土地的基础上；第二，它可以迅速增加租赁住房的有效供应；目前，从租赁住房的供给方面来看，单纯依靠土地出让很难使住房的增长率和覆盖率完全满足市场需求。进入租赁市场的集体土地可以很好地填补空地块的供应；第三，大量集体土地将进入租赁市场，这将大大降低投资购房的预期。需求侧的“去投资”可以促进地价、房价和未来预期的稳定。

“总体而言，集体土地建设租赁住房在有效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给、加快住房租赁市场有序发展等方面发挥着重要作用。同时，它还考虑到社会公平，保障农民的合法收入。”张博说。

事实上，外界一直怀疑这是否会给小产权房带来新的问题。

在这方面，张博认为，虽然小产权房和集体土地租赁房表面上表现为在农村集体土地上建造的房屋，但差别似乎只是一个出售和一个出租，但实际上它们在性质上是完全不同的。小产权房未办理相关证照，未缴纳土地出让金等费用，其产权证未由国家房管部门核发，因此不受法律保护，而试点城市集体土地上的出租屋受政策支持，受相关法律法规保护。事实上，通过试点项目在集体土地上建造租赁房屋，确保了在开发集体土地时有法可依，并消除了“以租代卖”和“小产权房”等潜在问题。

目前，随着第一批13个城市和第二批5个城市相继获批利用集体土地建设租赁住房试点项目，上海市易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，考虑到人口净流入量大、房价涨幅过大和住房租赁市场相对不发达三个方面，试点城市的数量预计未来将增至50个。