三线城市楼市样本江西宜春：棚改与城镇化双轮驱动 房价坚挺

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" 2018年，宜春房价没有下跌."许多当地房地产从业者给了《国家商报》记者同样的答案。

在四线城市房地产市场的下行趋势下，江西三线城市宜春是个例外。

几年前，宜春楼市坐拥城市化发展，赶上了变棚快车，改变了不温不火的状态，2017年迅速升温；随着房改的不断推进，2018年中国整个三、四级房地产市场面临下行压力，伊春房地产市场表现更加强劲。

为了分享城市化发展的红利，住宅企业的战略布局逐渐向三四线城市乃至县城倾斜。跟随碧桂园和恒大的脚步，阳光城、郑融等地产企业登陆宜春，外资“过江龙”正与当地地产企业展开激烈博弈，对宜春地产河湖进行改造。

城市化与农村改革的双重动力

沿着青衣线行驶，高楼林立的商品房颠覆了人们对宜春市的印象，一座新城正在崛起。

一线和二线城市的农民工回家过年。拥挤的道路、满满的停车场和嘈杂的购物中心给去年品味不高的城市增添了一点刺激，而人口迁移的“轨迹”出现在这种刺激的背后。

村民去镇上买房子，而乡镇的人去主城区买房子，这已逐渐成为宜春城市化的一个景观。买房或搬新家就像“吃东西”，成为当地人饭后见面聊天的问候。

城市化带来的住房需求推动了宜春房地产市场的发展，而持续的房改对房地产市场产生了立竿见影的效果。

从2017年开始，伊春楼市过去几年的不温不火状态已经完全改变，而其背后最直接的推动力就是房改。2018年，宜春的房改继续为房地产市场的发展注入动力。根据宜春房地产信息网的数据，2018年，宜春共有61500套棚户改造任务，居全省首位。

据了解，伊春工棚改造采用“房票”安置模式，政府印制并发放“房票”，并根据确定的房屋补偿价值给予被征收人相应的等价凭证。人们可以用“房票”交换(购买)自己满意的房子，还可以享受优惠价格和税收减免。

据《国家商报》记者现场了解，许多房地产项目都有“房票”，说明它们在加速转型。一些房地产销售人员告诉《国家商报》记者，房地产的客户主要分为两类，即从农民工和拆迁户那里买房的客户。售楼处的拆迁户是在棚改区用“房票”买房的顾客。

根据江西省人民政府2018年6月1日公布的数据，宜春市已支付房票面积35.9万平方米，支付金额13.3亿元。

在城市化和棚改的推动下，宜春的房地产投资和销售都有所增加。据宜春房地产信息网报道，2018年前三季度，宜春房地产企业完成投资146.5亿元，同比增长4.5%。其中，商品房投资118.6亿元，增长7.9%。在商品房销售方面，2018年前三季度，全市销售面积为433万平方米，同比增长5.7%，其中住宅销售占89.9%。

2019年，宜春大棚改革继续进行。目前，吴燕菁二期、花城街二期、益阳新区等区域的棚改正在进行中。全市有48000套棚户区改造规划，上报的规划是全省第一个。

房地产开发长期依赖于人口，中期依赖于土地，短期依赖于政策。宜春的人口正处于外流状态。此前，宜春当地一家开发商的董事长在接受《全国商报》采访时承认，经济产业对房地产市场的发展来说略显不足。回家买房子自住是可以的，但不建议投资。宜春房价短期内可以得到房改的支撑，但长期来看上涨势头不足。

龙过河和当地蛇之间的游戏

碧桂园、恒大、阳光城等国外开发商进入伊春，带来先进的开发经验，高周转率、快速开发模式登陆伊春，打破了伊春房地产市场原有的竞争格局。

《全国商报》记者作为购房者走访了宜春的一些楼盘，发现当地开发商开发的销售中心并不像国外房地产企业那样受欢迎。皇家商品资本销售中心只咨询少数客户，受欢迎程度不高。货物被清理的陈佳东县的销售中心更加冷清，销售人员处于休息状态。据记者了解，陈佳东县清理尾货的状态持续了近一年。

阳光城市项目销售中心非常热闹。一些销售人员告诉记者，自市场开放以来，情况一直如此。有些情况下，市场一个月开放两次。因为他们太忙了，所以今年他们没有假期。

据宜春当地房地产从业人员告诉《全国商报》，当地房地产企业开发的项目大多没有样板房，这在一定程度上影响了客户的购买体验。

就价格而言，本地房地产企业开发的房地产与国外房地产企业开发的房地产没有太大区别。皇家产品靠近商业中心，地理位置好，单价约7400元/平方米。陈佳东县和日照市的平均房价分别为6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房地产企业和外国房地产企业之间的博弈不仅仅是销售和产品的博弈，还包括土地收购和项目选择的博弈。据了解，外资房地产企业进入宜春市场时倾向于选择收购项目，如碧桂园、恒大。当地房地产企业可以在早期阶段通过公开招标和拍卖市场获得土地和项目。然而，随着外资房地产企业逐渐在宜春站稳脚跟，外资房地产企业在公开招标拍卖市场上拥有资本优势和较强的竞争力，本土房地产企业的生存受到挤压。

本土房地产企业如何在这场“过河龙”的游戏中找到生存的空？

“寻求差异化发展。”宜春的一位当地开发商告诉《国家商报》，规划区域将向城镇或处于开发阶段的一些地区倾斜，这些地区尚未被大型国有住房企业涉足。目前，伊春主城区旧城改造正如火如荼的进行着，很多地方房企可以联手拿下旧城改造项目，因为伊春经过多年的发展，可以获得地方政府的信任。

与此同时，上述开发商告诉记者，当地房地产企业熟悉当地市场，资源丰富，目前正在寻求与外国房地产企业合作，以实现双赢的结果。

编辑陈梦愉