北京“3·17新政”两周年：学区房告别“天价”

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不知不觉中，北京的“3.17新政”，被称为历史上最严格的规定，已经实施了两周年。时间可以追溯到两年前的2017年3月。当时，北京二手房市场的温度升至最高点，而“高价”的学区房也频频被筛选。这也直接导致了调控政策的出台:2017年3月17日，中国政府将“确认住房和贷款”的政策升级为“3.17新政”，即空减息政策。

在新政实施两周年之际，国家商报记者走访北京市场，发现与两年前相比，楼市明显降温，市场情绪变得更加理性。尽管北京的房地产市场在2019年迎来了一个“小阳春”市场，但市场前景将如何变化仍有待观察。

逛一个学区，想买的人排起了队，业主们一个接一个地选择买家进行交谈，最后选择最好的一个进行交易。“卖方报价728万元，从白天议价到晚上11: 30，最后以745万元成交。”中介描述了两年前北京校区的火爆场面。

2017年3月17日，北京市出台了“还房还贷”的新房产政策，将第二套房的最低首付比例提高到60%，最高贷款期限降低到25年，企业限售房期限为3年。最重要的是，该政策“立即生效”。

在游戏中，一方永远是输家。例如，那些“意外受伤”的买家——那些已经签了合同、付了定金、只需要最后一步在线签约的人；例如，位于北京大本营的受影响的北京房地产企业经历了业绩的大幅下滑，甚至退市。

二手房的平均价格下降了10%以上

两年前，北京的“3月17日新政”导致空房价下跌，导致二手房价格暂停在67497元/平方米的历史高点。从那以后，北京的二手房价格已经连续九个月下跌。截至今年2月，北京二手房平均价格为59898元/平方米，比2017年3月的高点低11.3%。

作为限购调控的基准城市，北京楼市的一举一动都吸引了业内人士的关注。

根据中原地产的数据，2017年北京仅签约二手房120，821套，比2016年同期的254，916套下降了一半以上，至52.6%。在过去的两年里，北京的二手房销售量不到28万套，而新政头两年的累计成交量约为48万套。

根据《我爱我家》的数据显示，2017年3月17日，北京共有1497套二手住宅网上路标建成，与前一天相比增长了近40%，是自2016年9月30日以来单日网上路标数量的新高。2017年3月18日，第二天，北京完成了968套二手房网上签约，虽然与前一天相比下降了35%，但那天是周六，前一天的成交量约为100套。

其中，作为“3.17新政”的重点控制对象，学区房首当其冲。你知道，在东城区和西城区的房地产交易中，只有学区住房这个关键词。

虽然单价较高，但由于胡同平房面积小，总价不高，导致胡同学区具有北京特色，一直是北京的一个“异质”楼市。

2016年3月，一则关于北京文昌胡同46万元/平方米校区的新闻，让人们对北京楼市有了新的认识。尽管这一消息后来被证明是假的，但作为一个占据高质量教育资源的关键区域，胡同的平房从不缺少买家。

《国家商报》记者近日走访北京市场，了解到在“3·17新政”之前，东城区的最高成交价为19万元/平方米，之后均价一直保持在14万元/平方米左右。对于传说中胡同的老小，连锁店中介明确表示“不推荐看一看”。

中介说:“当房价是19万元/平方米时，一套房就挂了，买家都在排队。“3·17新政”后愿意低价出售的业主现在似乎是最明智的。那些希望等待房价调整的人实际上是在赔钱，因为今年的房价一直维持在当前水平。”

北京式住房企业的表现下降了30%以上

对于那些在北京有大量业务的房地产企业来说，过去两年实际上非常艰难。

据嘉里介绍，2017年，北京十佳住宅企业实现销售总额1515.38亿元，比2016年下降近30%；销售面积367.49万平方米，比2016年下降近45%。

截至2018年，北京房地产企业前十名的总营业额达到1163.7亿元，前十名的门槛从2017年的82亿元下降到76亿元。

其中，“老大哥”是最明显的“留守”。

几年前，我第一次离开北京，探索北京以外的市场，发现我的优势并不明显，然后回到北京，但刚刚赶上“3月17日新政”,我的表演空室和利润空室都是有限的。无奈之下，他又在北京城外的市场上打了起来，但由于缺乏耐力，他无法扭转依赖北京大本营的局面。

从具体数据来看，2017年首开纪录依然喜气洋洋，并以257.1亿元的业绩在北京继续连任

房企出售皇冠，但这在2016年是343亿元

与性能相比，下降幅度超过30%。

到2018年，第一个开口已经放弃了销冠的位置。2018年12月19日，首开股份有限公司副总经理蒙恬在北京召开的区域品牌大会上表示，该公司2018年的房地产协议销售额将超过1000亿元，其中北京约占一半，达到500亿元。然而，根据诸葛找房子的数据，2018年仅实现销售额257亿元；根据嘉里的数据，即使加上流量和股本，第一笔销售额也只有222.2亿元。

相比之下，受“3.17新政”影响最大的京派房企属于洪钟。超过一半的销售额来自北京市场，大多数项目是商住楼企业。在受到“3·17新政”和随后的“3·26商品房限购令”的严重伤害后，他们失去了所有的活力，想退居第三板，但遭到了拖延。

主要项目，从销售皇冠到未完成的尾巴，发生在一年内。洪钟做到了，曾经“无所畏惧”。我们应该知道，在“3.17新政”后的一场土地扩张战中，洪钟仍然敢于承担巨额债务，并与之唱反调，以近15亿元的平均地价和240%的平均地价赢得了北京市平谷区的4块土地。安邦、保利、万科和招商都在洪钟的暴力标语牌下。

而洪钟过去两年的财务报告甚至是最具讽刺意味的“模型”。洪钟在2016年业绩略有改善后，在2017年财务报告开始时表示“公司内部控制存在重大缺陷，请予以关注”，“公司计划不派发现金股利、红股，也不将公积金转为股本。”当年，洪钟的收入为10.2亿元，同比下降近80%；上市公司股东应占净利润下降1700%，降幅惊人，特别指出“2017年3月北京出台的商业项目调控政策对该地区商业项目的销售产生了很大影响，也导致很多客户退房。”2018年前三季度，洪钟净利润亏损18.85亿元，同比下降2379.61%。

目前，洪钟的真正控制者已经“逃跑”，其首席财务官已经“失去联系”，其债权人会议已经延期，其债务已经“拖垮”超过100亿元，这似乎是一个大烂摊子，继续发酵。

尽管洪钟的结局仍有一些因素，如管理层决策失误和投资失败，但“3.17新政”是加速其失败的导火线。