中介眼中的北京“学区房”：新政后价格大降成交回归理性

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北京的“3.17新政”已经实施两年了。新政实施后的两年里，“学区房”发生了什么变化？在新政之前，“学区房”的价格经常飙升。

近日，国家商报记者走访了北京市东城区和西城区的部分房屋中介机构，发现与“3.17新政”前疯狂的房屋招标现象相比，新政实施后，校区房屋价格大幅下降，成交量也得到合理回报。

根据壳牌研究院的数据，在“3.17新政”后，北京二手房的高价格连续九个月下跌，累计下跌13.5%。目前，西城区皇城根小学周边的学区房价格稳定在15万元/平方米左右，每平方米下降4万元左右。

新政前后对“学区房”的不同处理

2017年2月下旬的一天，一位买家正准备花1000万元购买一个39平方米的学区，该学区有一个房间和一个礼堂。然而，五个小时后，这栋房子被另一个出价1200万元的买家买走了。

这是“3.17新政”形成前北京西城区金融街一家房屋中介的场景。

"西城区黄城根小学的学区已经达到了每平方米19万元的上限."中介李静告诉《商业日报》记者:“当时的学区简直可以说是疯了。只要房产被挂了，就会有买家立即提价。”

据李静介绍，在新政之前，更令人震惊的“学区房”交易单价记录来自于学区内的胡同平房。许多旧平房仍然保持着几十年前的样子。更有甚者，有些房子只有几根半墙的柱子支撑，但它们的价格高达每平方米20万元，因为它们能带来入口指数，而且它们必须支付全部费用。

2016年，西城区和海淀区规定集体户口不按户籍登记，由学区安排入学，即集体户口不实行户籍登记，但在学区内拥有一个以上的学位。接下来，指定一个地方进入学区；学位不足的学区被分配到整个学区注册。

这项政策无疑加剧了父母的焦虑。如果他们想让自己的孩子在起跑线上获胜，他们必须花很多钱来购买学区，尽管这是天价。

在李静看来，许多购房者的心态是，购买学区不仅是对孩子教育的投资，也是一种经济投资。在获得一个好的学区的同时，至少这所房子应该能够胜过通货膨胀。

我爱我家调查显示，在“3·17新政”前一年(2016年3月18日~ 2017年3月17日)，北京共有254，916套二手房在网上签约，这是近年来高不可攀的高度。

然而，在2017年3月17日至3月26日的短短10天内，北京已经出台了20多项大大小小的政策，从供给、需求、市场监管、房地产交易和信贷政策等方面对住房市场进行监管。从北京市住房和城乡建设委员会的监督中，我们也可以窥见对宣传学区的高压态度。

3月22日，“3.17新政”后，北京11家中介机构因非法代理“高价学区”被勒令关闭；3月23日，10家中介机构被禁止参与房地产投机，包括对高价房和学区的投机；在接下来的四月，我深入采访了平台网站并调查了中介。

北京市住房和城乡建设委员会在《2017年绩效管理自查报告》中的声明是:“坚决遏制‘高房价’学区的投机行为。”

根据壳牌研究院的数据，在“3.17新政”后，北京二手房的高价格连续九个月下跌，累计下跌13.5%。目前，皇城根小学校区稳定在15万元/平方米左右，单价下降了4万元左右。

我爱我家的数据显示，北京整个二手房市场已经降温。从每月的网上签约量来看，“3.17新政”的效果立竿见影。北京二手房网上签约量从2017年4月开始迅速下降，并于7月跌至谷底。

“3.17新政”实施后的一年里，北京共有121，946套二手房在网上签约，同比下降52.2%。

李静告诉《国家商报》记者:“政策刚出台时，很多房主还以为学区不能倒，这很难，但现在回头看，第一批降价的房主损失最少。”

“2018年的市场不太好。我只卖出了17个学区，但它已经是这个地区的销售冠军。”李京有点骄傲地无奈。

西城回暖，房价没有上涨，成交量增加

但是今天的学区也不是铁板一块。

2018年，传统学区的主要城镇东城、西城和海淀的入学政策开始大幅调整，再次影响了购房者的敏感神经。同年4月25日，北京市教育委员会将学区住房的主题定为“稳步推进单校制与多校制相结合的入学模式”。

4月27日，东城区宣布，2018年6月30日以后获得不动产产权证的家庭将通过计算机分配进入东城区的多所学校。4月28日，海淀区宣布，自2019年1月1日起，如果新登记的海淀区房屋及取得的房屋不可移动产权证用于录取，将不再对应一所学校，实行多校制。

也就是说，即使你在名校之前购买了相应的住房，你也不能保证你以后会被名校录取。东城和海淀的学区住房概念逐渐模糊。

东城区房产中介李强(音译)在接受《商业日报》记者采访时表示:“今年的东城校区与去年相比有所下降，但幅度不大，因为今年的招生工作还没有开始，具体操作方法还不清楚。许多人仍在观望。”

西城区的政策基本保持不变，除了“学位不足时，学生将通过多校书记员分配到学区或邻近学区。”然而，这使得西城成为一个抢手的目标。

李静告诉记者:“虽然西城的房价没有明显上涨，但成交量已经出现了。我2月份卖了5套，3月份刚刚卖了一半，我已经卖了3套，比2018年好多了。以前买了海淀和东城的很多客户现在都想在西城换货。”

监管行动在一定程度上反映了市场的热情。3月18日，北京市住房和城乡建设委员会再次采取行动，执法部门查处了16名非法炒作学区的中介。

西城学区住房复苏的背景是北京二手房交易略有升温。根据壳牌研究院的分析，2018年春节后，季节性因素叠加在学区政策上，积压的需求被集中释放，平均价格停止下跌。从历史交易来看，当前交易量在历史周期中处于中等水平。

“几天前，一些业主把房子挂了，很快就有很多人来咨询，所以业主把总价提高了8万元。后来，我们通过技术手段让顾问们排队，最终导致房主的总价下降了13万元才达成交易。”李晶告诉记者:“虽然我们根据成交量收取代理费，但我们不愿意让市场膨胀，否则会影响长期成交量。”