深圳楼市供求失衡 房价蠢蠢欲动

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“微信已经开通，有一个紧急语音电话。”

“微信，你随时都可以抹黑我，或者留下手机号码。”

“你真漂亮，我怎么能把你涂黑呢？”

“请留下手机号码。”

3月17日，在深圳地铁美景站出口处的川圻景园售楼处门口，中介小刘(音译)正在乞求帮助，并坚持让看房的顾客王军留下他的手机号码。王军在路边拦了辆出租车，很快就进了车。小刘仍然被破门而入“缠住”。经过一番挣扎，王军得以离开。

小刘“珍惜”每一个客户资源，因为如果她能签一份账单，她就能得到5%的佣金。在深圳，一套房子至少值300万元，佣金是15万元。

对于小刘来说，这么高的佣金是“遥远的事”。两三年前，深圳楼市热卖时，刘能的佣金率不到1%，开发商基本上不需要他们做中介。

交易冷清，这不是深圳楼市的样子。在表象之下，深圳楼市的需求侧受到不同程度的调控政策的约束，土地供应结构在“租贷并举”的大方向下不断调整，尤其是城中村综合改造政策，导致商品房土地供应萎缩。

然而，市场对住房和改善的需求仍然强劲。一旦新规出台，深圳房价很难不上涨。

热门房地产很少见

王军是一个典型的需要者，因为他的孩子很快就要上一年级了。近两年来，由于王力可君的“深漂”，解决孩子上学问题变得越来越困难

他想在莞内买一个学位房，并看中福田区梅林区。这里的对口学区是景甜小学和福田外国语中学，都是高质量的学校。但是学校附近的二手房均价在9万元/㎡以上，户型太大，总价相当高。

3月1日，梅林区的一个新址——香蜜湖9号线梅井地铁站出口处的川气景苑开始出售。这是一个拥有40年产权的公寓项目，由两家开发商共同开发。其中，申方集团持有的531套公寓对外出售，德豪集团持有的482套公寓将作为长期租赁公寓使用。

开业当天，现场非常热，警察被派去维持秩序，销售被暂停。

王军专门研究了福田区的学区政策，福田区的入学实行积分制。父母在福田区有住所并在此定居，相当于80分，而父母在福田区购买商务公寓并在此定居，相当于70分。连续居住满一个月可加0.1分，最高不超过10分，仅儿童可加6分。

2018年，福田外国语学校(以下简称“福田外初”)的平均录取分数为72.3分。根据这一点，王军买下川圻靖远的房子后，孩子们就可以去福田外租了。

2019年的招生形势极其严峻。福田区教育局提前发出警告:今年，该区大约有13000名公立一年级学生，可以提供12000个公立学位，差距为1000个。梅林区是一个拥有极度紧张学位的学区。

王军参观齐景园的另一个原因是公寓很小，最多73套，最少27套，平均价格在7万到8万平方米之间。按27平方米的最小户型计算，总价是210万，首付50%只有105万。

当王军3月17日来看报价时，报价仍在此处关闭。中介告诉他，她有几个购买目标，可以转让给他。

最终，王军没有首发。首先，可以购买的单位只有67个单位和73个单位，总价格仍然很高；第二，中介说，今年这个学区还有一些新的场地要进入市场，届时会有更多的家庭申请入学。购买公寓时，他们可能无法去福田外租。

川齐静苑卖得很好，但在深圳只有几个案例。小刘代理的其他项目就要轻得多，尤其是在南山区。最近，很多房子已经投放市场，但很少有人参观过房子。

“虽然第一套房的利率已经从10%调整到了5%，但利率仍然很高，限制销售等其他控制措施也没有放松。深圳房地产市场整体相对疲软。它给人们带来复苏迹象的原因是个别学区吸引了注意力。第二，中介比以前活跃得多。”小刘说。

深圳房地产市场在2016年达到高潮，此后一直不温不火。

根据连锁研究所的数据，2014年至2018年，深圳新房年交易量分别为4.19万套、6.65套、4.04套、2.58万套和2.94万套；二手房年成交量分别为57，000套、127，000套、96，000套、64，000套和65，000套。

营业额低的原因是监管和控制的不断增加。

2016年上半年，深圳率先推出“325新政”:非深户购房，社保年限从一年增加到三年，第二套房首付40%；随后，在下半年推出了“104深八条”:非深户的社会保障从3年改为5年，第二套或无住房但有贷款记录的城市要求首付70%。2018年，出台了最严格的“731政策”:住宅限购三年，离婚房限购三年，公司不得购房，新建公寓只能出租不能出售。

商品房用地供应量减半

深圳楼市的需求侧受到不同程度的调控政策过重的制约，而供给结构在“租卖并举”的大方向下不断调整，商品房用地供应日益萎缩。

与北京和上海等其他一线城市不同，深圳是从一个渔村发展起来的，城市中的许多村庄都很独特。

截至目前，深圳市城中村用地已达321平方公里，建设用地占全市的31%；城中村建筑总量为35亿平方米，占全市建筑总量的43%；城市中的农村人口高达1231万，常住人口占城市人口的64%。

这一直是深圳楼市土地供应的关键。

自2004年深圳推出城中村改造方式以来，包括恒大、中州集团、凯撒、招商局蛇口、华润置地等房地产巨头在内的深圳各大开发商纷纷进入旧城改造市场。

与土地拍卖市场的土地成本相比，旧房改造项目的土地收购成本平均便宜1/3以上，有0/的巨大效益。

然而，深圳的城中村旧改造项目越来越少，因为这些地块将被用作出租土地和经济适用房。

2018年6月5日，深圳市发布了《关于建立多主体、多渠道保障的住房供应与保障体系的意见》(征求意见稿)，其中规定新增土地供应40%为商品房，40%为政策性住房，包括人才住房和住房，20%为公租房。意见支持社区股份合作公司和原村村民，利用村内建设用地和房屋提供符合要求的各类租赁住房。

这一命令一出台，深圳商品房的土地供应就“减半”。

2018年11月5日，深圳市发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)，规定对部分容积率过高的城中村不进行更新改造，而是进行全面整治。整治总规模约99平方公里，占深圳所有城中村的三分之一。换句话说，这些村庄的土地将不再进入商品房土地市场。

深圳市政府的这一举措没有受到该市村民和开发商的欢迎。

位于深圳市罗湖区宝岗路的孙岗村是深圳典型的城中村，入口处有一座牌楼和一座保存多年的天后宫。在一排排密集的握手式建筑和一排排小人行道的中间，数百栋老房子隐约可见。

这里的价格，从吃面条到买日用品到租房买房，都比村外的要便宜得多。据村门口的房产中介介绍，村内小产权房的单价约为每平方米25000-30000元，而村外商品房的单价约为60000/㎡。村里60平米的两居室每月租金约3000元，村外6000元。

与综合整治相比，孙岗村民更喜欢拆除和重建，账目很清楚:孙岗村的一名村民拥有60平方米的住房，年收入约为3.6万元。这套60平米的两居室二手房单价约为3万元/㎡。如果将这些房屋纳入拆迁范围，按照拆迁补偿、补偿和补偿标准，村民可以获得高达180万元的拆迁收益，比综合改造年租金收入高出50多倍。

一旦监管放松，房价就会看涨

开发商也不愿意参与综合整治。一位深圳开发商表示，通常需要3到5年才能回到首都，而且收入相对较低。此外，综合整治需要长期与村民打交道，利益纠纷复杂，难以操作。

万科是少数愿意吃螃蟹的开发商之一。该公司和其他长期租赁公寓项目正在推高深圳的租金。

在深圳大力发展出租房培育的号召下，万科推出了“万村计划”，其主要业务是“出租”农村房屋，即万科以略高于市场价格的价格向农村房屋所有者出租房屋，然后将其交给万科的长期租赁公寓品牌“园居”进行运营。此外，它还包括房子底部的业务，办公室空室。

自2017年7月起，“万村计划”在深圳城中村迅速推广，已有近10万套住房被收购。

然而，这些农村住房的开工率不到20%。一旦城市里的村民交付房子，万科将开始支付租金。据估计，只有支付给房主的租金是每月1亿元，这还没有包括在人工费和后来的装修费用中。

据《证券时报》报道，由于成本高、操作难度大，“万村计划”已经完全中止了新房的签约，并解雇了一些原本负责统一租赁业务的员工。

3月26日，万科召开2018年业绩发布会。万科首席执行官朱九生证实，自2018年秋季以来，“万村计划”已经做出了一些趋同的行动和安排。“这个问题比我们一开始想的要复杂，我们会认真考虑这些问题，稳步推进收购项目，并尽快让它们可供出租。”

当“万村项目”被叫停时，像魔方公寓和游+公寓这样的长期租赁公寓的经营者仍在城中村四处招租。

出租车司机老李以前在城中村租了一个新房间，每月租金1000元。后来，房子被收回到村里，并转移到一个长期出租公寓。装修后，租金突然涨到1500元，老李只好在附近的城中村租了一套新房子。

“令人憎恶的是，在长期租赁公寓的租金上涨之后，城市周边村庄的租金也上涨了，人们涨了500元，现在涨了200元。如果长期出租的公寓到其他村庄来收房子，租金会比原来贵。”老李抱怨道。

城中村的土地供应急剧下降，新建公寓只出租不出售，可供深圳市政府供应的土地越来越少。2018年，深圳仅售出10套住宅，总面积约为158，600平方米，总建筑面积约为639，000平方米，总成交额约为98亿元，这还不到杭州和成都1000多亿元土地出让金的一小部分。

这10块土地中，有6块是租赁土地，均由深圳市人才安珠集团持有；其余4套商品房均为3-5年的地块，包括已分配的建筑面积。

上述深圳当地开发商表示，从供需角度来看，深圳的租房成本越来越高，而土地供应却越来越少，购房需求旺盛。一旦该规定出台，房价很难不上涨。

(文中王军是化名)