房企融资环境显著改善 10天内已筹钱近千亿元

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在央行连续RRR降息和市场资金充裕的背景下，已经面临偿债高峰压力的房企融资频率在近期有所加快。

根据同一政策资产管理公司发布的最新数据，2019年3月，40家典型上市房地产企业完成融资1024.2亿元。自2017年11月融资达到1246.18亿元(含恒大600亿元股权融资)以来，首次突破1000亿元大关，较2月份的552.88亿元大幅增长85.25%，融资数量也创历史新高

4月份，房企融资浪潮持续。恒大、融创等房地产龙头企业纷纷抛出各种发债计划。

对此，中银国际证券(BOC International Securities)房地产分析师金伟表示，“房企融资环境明显改善”。中原地产更广泛的统计数据显示，房地产企业4月初发布的融资计划已达到近1000亿元。

领先的住宅企业加速融资

4月9日，融创中国(香港股票01918)宣布将发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率为7.95%，所得资金将主要用于公司现有债务的再融资。融创中国表示，已申请在新加坡证券交易所上市和报价。

4月8日，融创中国的子公司融创地产集团接受了上海证券交易所2019年公开发行公司债券的申请。根据发行文件披露，融创地产计划发行期限不超过7年(含7年)，计划发行规模不超过80亿元(含80亿元)，分阶段发行债券，初始发行规模不超过50亿元(含50亿元)。

融创表示，筹集的资金将用于偿还融创地产在2016年至2018年期间发行的公司债券。新发行的公司债券有利于更好、更有效地匹配和管理公司资产和负债，优化公司负债期限结构。

同一天，中国恒大(港股03333)集团宣布计划发行三张总额20亿美元的优先票据。包括2022年到期的12.5亿美元9.5%优先票据；10.0% 2023年到期的4.5亿美元优先票据；2024年到期的3亿美元10.5%优先票据。目前，恒大已经与瑞士信贷等公司签订了收购协议。

恒大表示，从票据中获得的资金将主要用于集团现有债务的再融资和资本支出，其余将用于一般企业用途。

值得注意的是，根据上海证券交易所披露的信息，恒大地产集团拟申请发行200亿元公司债券，该申请已被上海证券交易所接受。申请期不超过7年，以无担保债券形式发行。它计划分期发行。一期基本发行规模不超过100亿元，超额认购规模不超过100亿元。

根据恒大地产集团的公告，本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期或转卖的公司债券及支付公司债券利息。由于实际发行时间和规模的不确定性，最终发行将根据上海证券交易所的批准决定。目前，恒大地产未来12个月到期或转卖的存续企业债券有4只，目前余额为311.45亿元。

4月3日晚，碧桂园(港股02007)也宣布，此前宣布的公司债券发行已于4月2日完成，最终发行规模为5.9亿元，票面利率为5.03%。

降低了住宅企业的融资成本

除了上述住房巨头，中型住房企业也在4月份加快了融资步伐。

4月9日，鸿阳地产(港股01996)宣布计划发行3亿美元票面利率为9.95%的高级票据，该票据将于2022年到期。这些债券计划在香港证券交易所上市发行。鸿阳地产在公告中披露，它打算利用净基金为现有债务进行再融资，并用于一般公司目的。可以根据市场情况的变化调整其发展计划并重新分配基金。

同一天，当代房地产有限公司(香港股票01107)宣布，它打算交换美国境外非美国人持有的2019年到期的未偿6.875%优先票据。

根据公告，根据交换要约备忘录所载的条款及条件，当代地产现提出交换合资格持有人所持有的未偿还现有票据，作为交换代价。在公告日，本金总额为5亿美元的当代地产现有票据尚未偿还。预计将于4月11日左右宣布最高接受金额不超过3亿美元。

当代地产表示，此次交换要约的目的是对现有票据进行再融资，改善公司的债务结构，使公司能够延长债务期限，更加稳定地发展，加强公司的资产负债表和现金流管理。

据悉，当代地产还宣布将发行新票据，预计将于2019年4月11日左右(相关日期可另行延长或修改)公布新票据的期限和最低收益率。它将于4月26日左右在SGX上市。新票据的净现金基金将用于(包括)对现有票据进行再融资，并为资产、房地产或个人财产或设备的收购或开发提供资金，这些资产、房地产或个人财产或设备将用于日常业务流程和一般企业用途。

同时，4月4日，涠洲地产(港股01628)宣布，公司间接全资子公司厦门涠洲鸿图房地产开发有限公司第一期公司债券发行已于2019年4月3日完成，发行规模为35亿元人民币；新城发展还宣布发行金额为2亿美元的高级票据，利率为6.15%；第一股份4月3日还表示，拟向国家发展和改革委员会申请发行总额不超过70亿元(含70亿元)的公司债券；4月2日，凯撒宣布将发行3.5亿美元2022年到期的优先票据，年利率为11.25%；4月1日，钟君集团宣布发行3.5亿美元票面利率为7.375%的优先票据；华侨城、华夏幸福、华远地产、宝龙地产(港股01238)和蓝光发展等房企也于4月初公布了融资计划。

此外，4月8日，房地产中介公司“我爱我家”宣布，计划发行20亿期不超过5年的国内公司债券，期限可以是单个期限，也可以是多种期限的混合。我爱我的家人，并说募集的资金是用来偿还公司的债务和补充公司的营运资金。2019年，基于业务发展的资金需求，我爱我公司，合并报表范围内子公司拟新增债务融资总额不超过40.84亿元。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，自2018年第四季度以来，房地产企业融资逐渐出现井喷，企业融资困难也有所缓解。从住房企业的资本成本来看，与前期相比已经有所降低。

东北证券房地产业分析师高建也指出，就融资成本而言，房地产企业发行的产品利率大多低于2017年和2018年同期，但仍高于2016年的发行成本。

“从融资成本来看，基本上告别了两位数(个别企业除外)。主流房企的海外融资成本都在6%-8%之间，国内融资的公司债券都在5%以内，海外融资成本也明显降低。”张大伟表示，“一些公司债券的利率低于4%。”

以4月3日发行公司债券的华侨城为例。债券的第一个期限是5年。第三年末，发行人调整票面利率的选择权和投资者回购的选择权附后。发行总额25亿元，票面利率3.88%。

香港今年最大的新股融资

与发行债券相比，万科和融信选择了配股和增发的融资方式。

3月28日上午，万科发布公告，完成了2.63亿股h股的定向增发，占发行后a股+h股总股本的2.33%。

据报道，此次私募已被战略投资者、跨国主权基金和全球基金积极认购，簿记也多次超额认购。最终发行价为29.68港元，仅在当日股价上涨3.7%的基础上打了5%的折扣，比30日的平均交易价格低3.4%。配售所得资金总额估计约为78.1亿港元。扣除所有相关成本及开支后，配售基金的总净额估计约为77.8亿港元。所有融资将用于偿还海外债务，不会用于住宅开发业务。

4月7日，万科宣布已于4月4日以每股29.68港元的价格成功向不少于6家受赠方配售并发行了2.63亿股新h股，总配售净额约为66.5亿元。本公司拟利用配售所得资金净额偿还本公司海外债务融资。

上述交易也是今年香港资本市场规模最大的首次公开募股融资。

对此，标准普尔认为，此次融资将略微改善万科的资本结构，有助于缓解其债务融资需求。“万科2018年的利润增长率在一定程度上抵消了企业债务快速扩张的不利影响，导致其杠杆率略有下降。然而，在2019年，万科可能很难继续保持这一利润率。为了在目前的bbb+评级下保持足够的空缓冲空间，万科仍需加强财务管理。

标准普尔预测万科将继续保持较高的资本支出和投资支出，但增幅不会太大。万科可能会专注于相对较新的业务领域，如商业地产、物流和服务式公寓，以及万科在这些领域的市场地位和经营业绩。然而，随着万科核心房地产开发业务增速放缓，其多元化投资意愿也可能下降。「随着市场气氛的改善及内地房屋按揭条件的放宽，该公司在2019年首两个月的销售下降趋势应可由第二季扭转。2019年，万科销售额将小幅增长10%。2018年，该公司的售出和未结转收入增加了28%，达到5310亿元。这将支持万科在未来1 -2年内实现约25%的年收入增长率。

4月4日，融信中国(香港股票03301)宣布将发行1.08亿股新股，每股10.95元人民币，约占已发行扩大股本的6.27%。股价较前一天的收盘价折让了约7.05%。认购资金总额约为11.826亿元。认购基金净额(扣除配售及认购的所有适用成本及开支后)估计约为人民币11.766亿元，将用于发展瑞士信贷及作为本集团的一般营运资金。