买房的要注意了！这些城市限售楼盘将迎来“解冻”

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经过多次调控周期，房地产市场的“短期政策、长期人口”特征越来越明显。短期住房价格的趋势越来越与政策的趋势相关。

2015年，“3·30”新的住房贷款政策及后续的个人住房营业税免税期从5年减为2年。沉寂了两年的房地产市场进入了一个新的上升周期。在一线城市房地产市场强劲复苏的推动下，在房改和住房补贴等房地产市场刺激政策的支持下，二三线城市的房地产市场已全面复苏。

房地产市场的复苏带来了自然房价的快速上涨，这导致了2016年的“9.30”新政。虽然价格上涨开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨没有得到有效遏制。当时，在“无房炒房”的背景下，许多城市都升级了调控措施，以打击房地产投资的投机需求。

2017年3月25日，厦门成为中国第一个发布限售令的城市，限售令要求新购房屋在获得产权证两年后上市交易。

到2019年，首批限售房城市的冻结建筑将陆续解冻。这批可以"流通"的房地产相继进入市场，楼市会不会迎来一波抛售浪潮？

对此，“镁雕地产”选择了一、二、三线限购的四个城市(广州、厦门、济南、常州)进行深入调查。

广州:上市的房子已经升到很高的水平，观望的情绪仍然很强烈

2017年3月30日，广州市政府办公厅颁布了《限制令》，要求居民家庭新购买的房屋(包括二手房)在取得房产证两年后必须过户；企业、事业单位、社会团体和其他法人单位购买新住房，必须取得房地产证3年后方可转让。

广州是首个开始限制住宅销售的一线城市。到目前为止，由于当时的政策限制而无法进入市场的房屋也已经被取消了进入市场的资格。有人认为，如果这部分房市在未来几个月进入市场，将对广州楼市产生一定影响。在广州上市的二手房数量确实在激增。

根据广州链家的数据，截至2019年4月11日，广州二手房上市数量已达40，976套。截至2018年底，广州链家线只有约30，000家上市房屋。

在四个月内，上市数量激增了10，000套，主要是由于取消了限售房禁令。

嘉里广州首席分析师肖在接受《镁雕地产》记者采访时表示，在3.30新规出台前夕，广州二手房市场平均月交易量超过1万套，但在3月份新规出台时，许多购房者惊慌失措地涌入市场，交易量达到3万多套。“现在两年过去了，这批房子已经被取缔，进入市场的房子数量必然会增加。”

天河区的一位中介钟昀呈(音译)也告诉记者，一些业主也在出售房产以腾出地方。"最近有更多的房子被出售。"

然而，一些中介机构在被问及上市数量增加的原因时，认为取消销售禁令的影响只是住房增加的一个方面。黄浦区的一位中介指出，限售房主要影响投资需求，这将推动整个市场更加理性。然而，当时很难量化为受限制销售影响的房屋获取证据的影响。“没有影响，有多久了？”天河区的另一位中介陈骁说。

不可忽视的是，自2017年以来，广州的二手房上市量一直在上升。根据广州链家的数据，截至2017年底，刚刚有2万套二手房上市，到2018年底，这一数字已升至3万套。

另一方面，限制销售的存在也“冻结”了一些有更换需求的客户。一位需要换房的购房者告诉记者，他之前曾想卖掉自己的房产，但“如果这套房子卖了，下一套就得在他手里捆绑两年。”谁知道我会不会急着要钱？”当你犹豫的时候，二手价格会下降。"

过去一年广州二手房价格走势图片来源:安居客

肖指出，3.30规定的另一项政策“外国人购房社会保障将从3年改为5年”，也即将到期，这意味着将会有一波需求释放，而两者之间的对冲可以减少对市场的影响。总体而言，广州市场在3月份确实有所回升，一些建筑也提高了售价，但大部分都在低位反弹。真正的价格上涨是罕见的。广州市场目前的供求关系相对稳定，短期内不会出现大的价格变化。

厦门:限量发售到期，小阳春罢工

3月25日，厦门公布了两年前“限售房”政策中的第一批限售房。

自2017年3月限制销售的新政策颁布后，厦门二手房的成交量几乎减半。2017年4月，售出了3830套二手房，这一数字在新政策颁布前夕的3月份达到约7000套。自去年下半年厦门楼市迎来寒冬以来，降价和亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推到了风口浪尖。

与去年下半年的冻结期形成对比的是，自今年年初以来，厦门的房地产市场已显示出复苏的迹象。今年3月，厦门启动了9个重点项目，许多项目的启动量相当大。

根据新井巷厦门市场研究中心的数据，厦门二手房市场在过去两年达到新高。3月份，全市二手房交易量达到4433套，同比增长154%，同比增长388%；交易面积425，879平方米，同比增长384%。1月至3月，全市共销售二手房9345套，面积90万平方米。

图片来源:厦门新井巷研究中心

二手房交易量的大幅增长是否与厦门两年销售政策即将到期有关？

事实上，从签订合同到取得房产证，再到房产证到期两年后，就可以上市交易了，这意味着很多房子从购买到出售需要“冻结”4年左右，可供入市的房子也不多。

安居科研究所的房地产分析师吴茵认为，进入4月份后，真正需要住房的客户又开始占据上风，而且这一比例随着时间的推移而增加。客户对房地产的主要需求是住房，而不是投资。因此，当所谓的“未售”房屋到期时，它们不一定会流向市场。

吴茵继续说，即使当时被关起来的投资者坚持到了今天，根据目前的市场情况，这部分投资者可能不会被卖掉。“因为今天的二手房价格比2017年3月和4月至少低20%~30%。与此同时，市场在这一阶段是好的，有稳定和改善的预期。这部分房屋的业主希望多收回一些，以尽量减少损失。”

厦门市近年二手房价格走势。图片来源:安居克

此外，从土地市场来看，厦门在3月22日迎来了今年第一次土地拍卖，最终由中南河发起；；；；襄樊以26，211元/平方米和25，209元/平方米的价格赢得了翔安南部的新城地块。虽然地价与周边地价仍有一定差距，但与2018年翔安地块的出让价格相比，仍有较大反弹，表明开发商预计厦门房地产市场将再次上涨。

济南:两年的销售期限将是直到每个人都在等待看到

根据安居客的数据，自2016年9月以来，济南的房价一步一步从平均每平方米9857元飙升至仅3个月的11667元，涨幅近20%。

2016年济南房价走势。图片来源:安居克

同年10月2日，济南市规定第一套和第二套商品房的首付款应提高10%(从20%提高到30%)。在本市登记的家庭只能购买一套住房，外国人在济南只能购买一套住房。

同年12月26日，济南市规定，本市户籍居民应购买2套住房；未在本市登记的家庭只能在本市购买一套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险的证明)，且规定过重。

2017年4月，该法规再次升级。济南市规定本市户籍和非户籍二套房首付比例提高到60%，产权证两年后才能上市交易。

根据安居客的数据，济南市的房价趋势在2017年略有上升，2018年开始波动，尤其是唐野区所在的历城区，从去年8月份的17854元/平方米下降到今年4月份的16475元/平方米。

2018年5月以来济南房价走势。图片来源:安居克

“从前几轮调控来看，政策放松的必要条件至少是，房价稳定下来，甚至稳步下跌，市场平静下来。目前，这些条件基本满足。从4月4日到19日，住房和建设局的内部系统正在升级.现在很多事情都做不了，他们在等20号到期。我认为它很有可能在这一期限过后就消失。”吕霄向记者透露。

然而，官方的态度是不同的。

“根据济南市住房保障管理局的文件，限购政策仍在实施，我们不知道这一政策是否会有所改变。”济南12345政务平台这样回应。

就在今年3月，针对年初楼市取消限售房的种种传言，济南市住建局发言人重申“房地产市场调控不会动摇”，随后济南市住建局和公安局发布通知，表示将“严格执行现行调控政策，保持调控政策的连续性和稳定性，继续做好价格引导工作，确保市场稳定”。很少有人把公安部门纳入自己的房地产市场调控团队，声称双方会团结一致。

还有一组由山东省住房和建设部发布的数据。截至2018年12月底，济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米，同比增长15%，去污周期约为20个月。

换句话说，济南楼市目前的库存是充足的。

常州:没有受到任何影响，房价一直在上涨

"限制销售没有什么效果，过去两年房价一直在上涨。"《镁雕地产》记者走访了常州多家房地产代理商，业务人员给予了较为一致的回答。

“自从我几年前进入这个行业以来，常州的房价没有下降，二手房的涨幅更大。”中介小玉告诉记者，“2016年，我代理的一套房子被外国客户以60万元的价格卖出。到2018年底，该系统看到同一栋楼卖出了一套相同面积的房子，但价格已涨到98万元。”

与大多数三线城市一样，常州市中心很小，城市地区的高品质二手房和学区的价格远高于郊区新建建筑的价格。学区总是最畅销的。然而，由于房屋年代久远，10年左右的建筑非常稀少，单价在30000 ~ 39000元/平方米，销售速度通常很快。

记者注意到，常州市在下达限售令的同时，也调整了住房公积金贷款政策:对于第二笔住房公积金贷款(包括公交业务的计息贷款)，首付比例从30%提高到50%。

据当时媒体报道，新政出台当月市场出现“末班车”效应，交易量升至2015年以来的第二高月度交易区域，仅次于2016年火爆市场的“金九”销售。

尽管此后市场迎来了观望期，但并未影响常州房价的继续上涨。

根据《中国100个城市房价报告》的数据，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中以来一直在上涨。2017年4月，常州市住宅平均成交价格为9853元/平方米，2018年4月，平均成交价格为12325元/平方米，同比增长25.1%。2019年2月，平均价格继续上涨至13，707元/平方米。

常州市近年二手房价格走势。图片来源:安居克

上海中原地产分析师卢文喜告诉记者:“实际上，限购更多的是心理冲击。没人能预测这个时期市场会是什么样子。这种不确定性会过滤掉许多投机投资者。一般来说，由于二手房交易的税费限制，投机的成本很高，在一年内摆脱它是不现实的。此外，一些拍卖行需要一年多的时间才能买到房子，而且没有短期炒作的氛围。”

然而，与周边城市的房价相比，南京的平均房价已经超过2.4万元/平方米，苏州超过2万元/平方米，无锡超过1.6万元/平方米，常州在1.3万元/平方米左右，相对较低。