济南限售2年大限将至：开发商加大推盘力度

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“从文件本身来看，4月19日之后，持有两年房产证的房屋可以上市交易。”济南12345政务平台告诉国家商报。

“从4月4日到19日，住房和建设局的内部系统正在升级。现在有很多事情不能做，他们在等20号。”济南的一位中介说。

4月20日是济南“限售令”的到期日。

限制销售是立竿见影的

“我们不推荐这个项目。对于开发者来说，问题太多了。除了房屋交付延迟数年之外，仍有预售证书尚未下来。”

济南市历城区唐野区的“黑盘”迪化红大厦，在当地无人知晓，其交易商是河北迪化房地产，名为“济南房价爆炸的始作俑者”和“济南房价爆炸的导火索”。

《全国商报》记者了解到，早在2016年6月，第一次进入济南的迪化就打了936轮，打败了近20家房地产企业。总价超过40亿元，超高地价率为389.79%，唐冶地区的五个地块被包括在内。一处住宅用地的底价为7100元/平方米，高于当时该地区的新售价。

从那以后，济南的一些房产，尤其是东部地区的房产，出现了不合理的上涨，周边地区的一些房产被集体关闭以提高价格。

“扰乱市场秩序不能说是绝对相关的，但此后房价确实上涨了。”历城区的一位中介卢晓(音译)告诉记者:“但有趣的是，周围的房地产赚了很多钱。迪化自己的“王迪”项目被济南市自然资源和规划局回收，因为它无力支付土地，并没收了2亿元。保证金。”

根据安居客的数据，自2016年9月以来，济南的房价一步一步从平均每平方米9857元飙升至仅3个月的11667元，涨幅近20%。

同年10月2日，济南市规定第一套和第二套商品房的首付款应提高10%(从20%提高到30%)。在本市登记的家庭只能购买一套住房，外国人在济南只能购买一套住房。

同年12月26日，济南市规定，本市户籍居民应购买2套住房；未在本市登记的家庭只能在本市购买一套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险的证明)。

2017年4月，该法规再次升级。济南市规定本市户籍和非户籍二套房首付比例提高到60%，产权证两年后才能上市交易。

“在政策出台后的一年里，实际上房价仍在稳步上涨。相反，自2018年4月以来已经过去了一年，房价出现了不同程度的下跌。”吕霄说。

根据安居客的数据，济南市的房价趋势在2017年略有上升，2018年开始波动，尤其是唐野区所在的历城区，从去年8月份的17854元/平方米下降到今年4月份的16475元/平方米。

“从前几轮调控来看，政策放松的必要条件至少是，房价稳定下来，甚至稳步下跌，市场平静下来。目前，这些条件基本满足。从4月4日到19日，住房和建设局的内部系统正在升级.现在很多事情都做不了，他们在等20号到期。我认为它很有可能在这一期限过后就消失。”吕霄向记者透露。

记者还采访了一些中介机构，他们大多持有类似的观点，甚至有些中介机构还开玩笑说:“我们的兄弟们已经在赌这项政策到期后是否会出台。”。

然而，官方的态度是不同的。

“根据济南市住房保障管理局的文件，限购政策仍在实施，我们不知道这一政策是否会有所改变。”再次验证，济南12345政务平台这样回应。

《全国商报》记者与济南市住房保障管理局宣传部和办公室进行了多次沟通，但截至发稿时，仍未得到有效回应。

就在今年3月，针对年初楼市取消限售房的种种传言，济南市住房和城乡建设局发言人重申“楼市调控不会动摇”， 随后，济南市住房和城乡建设局和公安局发布通知，表示将“严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性和稳定性，继续做好价格引导工作，确保市场稳定。” 双方将团结一致，对传播虚假和不良信息的机构和个人采取法律措施。

根据山东省住房和城乡建设厅发布的数据，截至去年12月底，济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米，净化周期约为20个月。

换句话说，济南楼市目前的库存是充足的。

住宅企业增加创新

“自春节以来，进入市场的新楼盘数量大幅增加，成交量也有所上升。”历下区的一位中介表示:“不过，济南近期的房价依然稳定。”

在经历了2018年的低迷之后，今年2月以来，济南的楼市逐渐呈现出利好。

据公共网报道，由于房价已经稳定，政府不再指导限价，但济南限购政策仍然有效。

在贷款利率方面，济南几家银行也有所放松。工行济南分行住房贷款部的工作人员告诉记者，第一套住房贷款的利率在原基准利率的基础上提高了10%，第二套住房贷款的利率在原基准利率的基础上提高了15%，比去年低了5个百分点。此外，中国银行济南分行在原基准利率上调15%的基础上，将首套住房贷款利率下调至10%。

今年3月，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉芝在谈到楼市政策时表示:“青岛、济南、菏泽等。根据当地情况制定了自己的控制措施。如果当地市场过热，请降温；如果天气太冷，可以进行微调以保持适度状态。要使房地产市场上涨是不可能的，但也要防止它下跌，让市场稳步发展。”

在这种背景下，市场确实回暖了。

自3月以来，各房企也加大了在济南推广新产品的力度，房价也逐年上涨。

“截至3月底，济南万达已经推出了720套。这种大规模的推动近来很少见。”一些中介透露:“精装房的平均成交价是17400元/平方米，当天就卖出了几十套。”

根据国家统计局的数据，2月份济南新建商品房和二手房的价格分别上涨了16.4%和11.6%。据济南市住房和房地产信息网统计，2019年3月，济南市共有7465套住房在网上签约，超过2018年同期的1970套。

根据济南市2019年土地供应计划，济南市今年规划土地供应总量为2114.53公顷(31718亩)，比去年的23660亩增加8058亩，但城市居住用地供应总量为554.92公顷(8324亩)，占土地供应总量的26.24%，总体供应与去年基本持平。

「今年住宅用地的供应大致上是平衡和紧张的。现在楼市有回暖的趋势，还没有完全恢复，地价也没有上涨。”济南业内人士这样说。

可以证明，3月初，有10多家房地产企业缴纳了保证金，争夺济南市中心区枫叶散热器厂的地块。经过25轮竞标，中南置地最终击败了碧桂园(港股02007)、中海等开发商，以60%的溢价和14401元/平方米的底价胜出。