限售令两年期至 这座三线城市一直在涨

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"目前的销售限制政策仍在实施中."4月10日，常州12345政府官方平台回复了《国家商报》记者。

与此同时，关于延续已到期的限售令，记者还要求常州市房屋建设局进行核实，但截至发稿时，他未能得到明确答复。

2017年4月8日，常州一夜之间颁布了新的房地产政策，成为江苏省第一个发布“限售令”的城市。新政将公积金第二套住房的首付比例从30%提高到50%，并规定新购买的商品房(包括二手房)必须在取得产权证两年后才能上市交易。

这个位于长江三角洲的三线城市的房地产市场是如何从高库存的“鬼城”转变为投资者的涌入和飞涨的房价，进而出现限制销售的新政策的？

现在，“限购令”已经过期两年了，常州的第一批限购房产已经具备进入市场的条件。此外，国家发展和改革委员会再次放松了结算政策，常州房地产市场，一直发挥其在抢人的战争的力量，去哪里？

“限购令”出台后，房价继续上涨

"限制销售没有什么效果，过去两年房价一直在上涨。"《国家商报》记者走访了常州的几家房地产代理商，业务人员给出了较为一致的回答。

“自从我几年前进入这个行业以来，常州的房价没有下降，二手房的涨幅更大。”中介小玉告诉记者:“2016年，我代理的一套房子被外国客户以60万元的价格卖出。到2018年底，该系统看到同一栋楼卖出了一套相同面积的房子，但价格已涨到98万元。”

与大多数三线城市一样，常州市中心很小，城市地区的高品质二手房和学区的价格远高于郊区新建建筑的价格。学区总是最畅销的。然而，由于房屋年代久远，10年左右的建筑非常稀少，单价在30000 ~ 39000元/平方米，销售速度通常很快。

记者注意到，常州市在下发“限售令”的同时，也对住房公积金贷款政策进行了调整:对于第二笔住房公积金贷款(包括革命事业的付息贷款)，首付比例将从30%提高到50%。

据当时媒体报道，新政出台当月市场出现“末班车”效应，交易量升至2015年以来的第二高月度交易区域，仅次于2016年火爆市场的“金九”销售。

尽管此后市场迎来了观望期，但并未影响常州房价的继续上涨。

根据《中国100个城市房价报告》的数据，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中以来一直在上涨。2017年4月，常州市住宅平均成交价格为9853元/平方米，2018年4月，平均成交价格为12325元/平方米，同比增长25.1%。2019年2月，平均价格继续上涨至13，707元/平方米。

上海中原地产分析师卢文喜在接受《全国商报》采访时表示:“事实上，限购更多的是心理冲击。没人能预测这个时期市场会是什么样子。这种不确定性会过滤掉许多投机投资者。一般来说，由于二手房交易的税费限制，投机的成本很高，在一年内摆脱它是不现实的。此外，一些拍卖行需要一年多的时间才能买到房子，而且没有短期炒作的氛围。”

摆脱“鬼城”的代价仍然很低

常州是江苏省13个地级市之一，也是长江三角洲的重要工业城市。由于长期高库存的房地产，常州已被外界称为“鬼城”。常州与苏锡常并称为“苏锡常”，因其良好的工业基础和丰富的旅游资源而成为经济强市。2018年，常州的国内生产总值在江苏城市中排名第五，人均国内生产总值超过2万美元。

宜居房地产研究院智库主任严跃进坦言:“常州经济相对发达，需求很大，所以在高库存的情况下还是比较好的；另一方面，常州受周边城市的影响，无锡和苏州的价格涨幅相对较大。目前，常州的房价仍然相对较低，这是有吸引力的购买。”

事实上，2014年前后，常州仍有“太多房子卖不出去”，甚至商品房拆房周期也在2014年达到高峰——近22个月，远远超过了15个月的预警点。业内人士嘲笑称，长江三角洲房地产市场的全面崛起已成为“苏州和无锡的无常”。

根据公开数据，2012年至2015年，常州房价也经历了一个漫长的盘整期，直到迎来了满足周边城市溢出需求的机会。

自2016年下半年以来，长三角经济圈的房地产市场整体受到严格控制。2017年3月和4月，南京、镇江等周边城市限购政策频繁出台，大量非居民转向常州市场寻找住房机会。与此同时，投资者也在寻找邻近城市价格和政策的双重低迷。

经过这一轮的去库存化，到2016年底，常州新建住宅楼的去库存化周期已缩短至4.63个月。

然而，与周边城市的房价相比，南京的平均房价已经超过2.4万元/平方米，苏州超过2万元/平方米，无锡超过1.6万元/平方米，常州在1.3万元/平方米左右，相对较低。

限售期到期后，房价上涨空房源有限

现在，当两年的销售期结束后，二手房的供应量会不会有大的增加？严跃进说:“二手房上市与限售期无关，与房价有关。”

中介小玉也坦言:“新增加的房源数量和往常一样，交易节奏也差不多。两年后我还没有听到任何顾客出售它。多年以后，由于“小阳春”的关系，加上常州每年上半年是学区落户的时间，每周可以卖出3 ~ 4套。如果你想投资，你还是趁早买入，然后它就会上涨。”

据《国家商报》记者介绍，由于常州目前不仅限于购房，70%的贷款仍可用于非居民购房。许多中介对房价充满信心，并预测房价将继续上涨。

不过，卢文喜说:“二手房交易的成本可能是房价的8% ~ 10%。如果几年内房价的累计涨幅不是很大，甚至可能出现浮动损失。第二，解除限售房禁令可以理解为增加市场供应量、新房供应量和二手房市场供应量。而且，当实际销售价格超过10%时，它显然具有竞争力，因此它仍会压低价格。”

值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官方网站发布了《常州市户籍准入管理若干规定》，取消了投资结算的设置，放宽了准入条件，使已在常州工作居住5年以上的人员能够落户，降低了购房和避难的准入门槛。

在“零门槛结算”的趋势下，人才争夺战无疑会更加激烈。卢文喜指出，常州是长江三角洲地区的一个具有竞争力的城市，放宽定居限制将增强其对人口的吸附能力。然而，由于其他城市也放宽了入户限制，所有人都在同一起跑线上，长江三角洲的二线吸附能力更强。

也就是说，如果周边二线城市的定居条件和购买条件进一步放宽，常州的对外购买力可能会相应下降。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前中国大多数城市的人才政策只考虑通过降低门槛来吸引人才，没有留住人才的措施。在这种情况下，买家基本上被吸引，甚至房地产投机者可能会在人才政策的帮助下定居下来买房。

“人才在城市中的作用也应该是在工业中，而不是在房地产中。人才政策不能成为房地产调控的窗口。一些城市通过限购关闭了房地产投资的大门，但它们利用过于宽松的人才政策来扩大购房的“窗口。”张大伟说。