尴尬！这种房子比市场价低30%，却没啥人买

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价格是26000元/平方米，比周围的房地产便宜30%。共有3，907人参加了选房，但仅选了60套1，244套房屋，弃房率高达98.5%

这是最近北京产权房项目中遇到的尴尬场面。

然而，国家商报记者近日走访了北京的几个共有产权项目，发现上述项目并非个案。那么，为什么北京拥有巨大价格优势的共有房产不受购房者欢迎呢？

北京房山区共有一个产权房项目现场(来源:记者王家飞每张照片)

北京的共有房产价格通常比周围的有限竞争房产便宜30%。曾经很难找到房子，但现在却极其凄凉。在北京的共有房产市场上，低价和高需求的基本经济原则似乎已经失效。

《国家商报》记者注意到，北京共有产权房的高废弃率现象始于2018年底。

2018年10月15日，大兴四季盛景花园首次被购买。共有2，191个家庭参加了抽奖，共有2，224所房屋，只有28所贫困家庭被选中(不包括第二天的选房结果)。

2019年1月14日，房山区金玉路金林家园被公开评选时，有900人报名，但最终只有180多人买了房子，其余全部被遗弃，遗弃率接近80%。

3月20日，诚志畅悦花园开业第一天就有564人选择了约121套，第二天就有30套被非北京居民选择，拒绝率为81.9%。

4月13日，金悦嘉园金融街路开始选房，价格为26000元/平方米，比周边建筑便宜30%。共有3，907人参加了选房，但在1，244栋房屋中，只有60栋被选中，被遗弃率高达98.5%，这不能再称为悲剧。

4月15日，记者来到金悦金融街路嘉园售楼处，售楼员说房子多了。

离项目不远的吉林嘉园的销售人员也告诉记者:我们的项目有1700多套，现在还有1000多套。如果你感兴趣，你可以申请下次购买。但是，当再次购买时，销售人员说他不清楚。

然而，尚未出售的韩建路汇源的销售人员似乎对该项目并不乐观。4月17日公开抽签后，没有举行选房活动。我们提供1100套，但目前有1700多套申请。售货员告诉记者:它还没有出售，但是应该还剩下一些房子，所以你可以继续关注。

我们应该知道，该房产的价格只有13500元/平方米，在北京楼市被称为包心菜价格，被称为北京价最低的共有房产项目。

值得注意的是，虽然作为担保的共有房产对购房者有资格限制，但房山区对购房者的资格限制相对宽松。北京其他地区要求非北京购房者支付12个月零3年的社会保障，相比之下，房山区只需要6个月。

显然，这项政策对销售的促进作用并不明显。

北京共有一个产权房项目工地(来源:记者王家飞摄)

先天不足所有的外表都有其背后的逻辑。通过《国家商报》记者的实地考察，北京共有房产销售缓慢的原因已逐渐明朗。

恐怕这个偏远的地方是共享物业房间的第一印象。

有趣的是，它可能是有自知之明的，许多共有房产的售楼处不在项目现场。上述韩建路汇源售楼处距离项目所在地30公里，金悦嘉园项目所在地距离售楼处也是6公里。

离路有点远。没有地铁。现在只有一辆每40分钟行驶一次的乡村巴士。在去北京南六环以南的金叶家园的路上，出租车司机告诉记者。

记者看到，许多三轮车和黑车停在通往项目的路口，不时吸引行人。

价格优势可能只是表面的。

金悦嘉园的平均售价为26000元/平方米，产权比例为80%。按照这个比例，100%产权的价格为32500元/平方米，与周边项目相比并不明显。

记者发现，在金悦嘉园附近，有两个由徐汇市和金悦执笔的限售房竞争项目。价格分别为37000元/平方米和34000元/平方米，没有政策限制。显然，金悦嘉园的价格与上述两个有限竞争住房项目的价格相差不大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示:虽然共有房产的价格相对便宜，但从产权份额的角度来看，实际上是相似的。换句话说，这是以放弃部分产权为代价的。

限制销售也是拥有共同产权的购房者所关心的问题。

在接受记者采访时，许多家庭表示，共有产权房只是暂时的选择，他们今后肯定会考虑改善居住条件。

但是，政策规定，共有房产的购买者取得房产证不满5年的，不得转让该房产的产权份额；5年后，所购房屋的产权份额可以按市场价格转让给中介机构。代理机构放弃优先购买权的，可以将其转让给符合购买共有房产条件的其他家庭。

也就是说，未来出售共有房产的退出不能像普通商品房那样自由。

此外，只需要买房子的年轻人会考虑他们孩子的入学政策。尽管北京在4月1日重申，共有产权住房属于产品住房，但其准入政策与其他商品房是一致的，不会有差别待遇。不过，严跃进告诉记者:“北京方面已经给出了明确的规定，但是否可以经营和登陆，这可能仍是很多购房者所担心和怀疑的地方。”

然而，这些不是销售缓慢的原因。

图片来源:摄影网络(与图片和文字无关)

买方市场并不排除北京近期的大规模住房供应。事实上，现时很多买家已有两个方案，或在认购了一些高质素的商品房后，便会放弃这类共有物业。严跃进告诉《国家商报》记者。

事实上，北京的购房者现在有了更多的选择。

由于供应激增，2018年北京供应的共有产权房总数达到3.2万套，但实际售出的只有50%，剩下的多达1.6万套。

一方面，房屋大量过剩，另一方面，市场继续供给。

2019年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会、市发展和改革委员会、市规划和自然资源委员会联合发布的《关于印发2019年第一份政策性住房竣工计划的通知》显示，2019年计划开工71个约9万套政策性住房项目。

有限竞争房的存在对共有产权房构成了强烈的冲击。

据北京中原统计，随着2018年北京有限竞争房的井喷，截至今年3月底，北京共有49家有限竞争房取得了预售许可证(不含45个自持和联合地块)，累计供应3万套。供应面积364万平方米；开通网上签约记录的项目有40个，交易7631套，交易面积80万平方米，库存约22500套，库存面积281万平方米。

根据公开信息，北京的库存已达6.88万套，这是两年多来房地产调控的最高点。据估计，2019年进入市场的限制竞争房屋数量预计将超过60，000套。

总之，北京急需的顾客有了更多的选择，整个市场变成了买方市场，这使得白菜的价格真的像白菜一样堆积如山。

当然，这也显示了北京稳定房价政策的成功和有效性。

4月17日，房山区韩建路汇源宣布抽签结果时，没有当场选房。目前仍不清楚这个被称为北京最低价格的共有房产项目是否会重蹈高废弃率的覆辙。