尴尬！这种房子比市场价低30% 却没啥人买

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价格是26000元/平方米，比周围的房地产便宜30%。共有3，907人参加了选房，但仅选了60套1，244套房屋，弃房率高达98.5%...

这是最近北京产权房项目中遇到的尴尬场面。

然而，国家商报记者近日走访了北京的几个共有产权项目，发现上述项目并非个案。那么，为什么北京拥有巨大价格优势的共有房产不受购房者欢迎呢？

销售不佳

北京共有房产的价格通常比周围的有限竞争住房项目便宜30%。曾经很难找到房子，但现在却极其凄凉。“低价格、高需求”的基本经济原则在北京的共有房产市场上似乎已经失效。

《国家商报》记者注意到，北京共有产权房的高废弃率现象始于2018年底。

2018年10月15日，大兴四季盛景花园首次被购买。共有2，191个家庭参加了抽奖，共有2，224所房屋，只有28所贫困家庭被选中(不包括第二天的选房结果)。

2019年1月14日，房山区金玉金林家园公房评选当天，有900人报名，但最终只有180人买了房，其余全部被遗弃，遗弃率接近80%。

3月20日，诚志畅悦花园开业第一天就有564人选择了约121套，第二天就有30套被非北京居民选择，拒绝率为81.9%。

4月13日，金悦金融街嘉园开始选房，价格为26000元/平方米，比周边建筑便宜30%。共有3，907人参加了选房，但在1，244栋房屋中，只有60栋被选中，被遗弃率高达98.5%，这不能再称为悲剧。

4月15日，记者来到金悦金融街嘉园售楼处，售楼人员说房子多了。

离该项目不远的吉林嘉园销售人员也告诉记者:“我们项目有1700多套，现在有1000多套。如果您感兴趣，可以申请下次购买。”但是，当再次购买时，销售人员说他不清楚。

然而，尚未售出的韩建汇源的销售人员似乎对该项目并不乐观。4月17日公开抽签后，没有举行选房活动。“我们提供1，100个套件，但目前有1，700多个应用程序。”这名销售人员告诉记者:“现在还没有卖出去，但是应该还有多余的住房，你可以继续关注。”

我们应该知道，该房产的价格只有13，500元/平方米，在北京楼市被称为“白菜价格”，被称为“北京最低价格的共有产权住宅项目”。

值得注意的是，虽然作为担保的共有房产对购房者有资格限制，但房山区对购房者的资格限制相对宽松。北京其他地区要求非北京购房者支付12个月零3年的社会保障，相比之下，房山区只需要6个月。

显然，这项政策对销售的促进作用并不明显。

先天不足

所有的表象背后都有其逻辑。通过《国家商报》记者的实地考察，北京共有房产销售缓慢的原因已逐渐明朗。

恐怕这个偏远的地方是共享物业房间的第一印象。

有趣的是，它可能是有自知之明的，许多共有房产的售楼处不在项目现场。上述韩建汇源售楼处距离项目现场30公里，金悦嘉园项目现场距离售楼处也是6公里。

“这附近有点偏见。它不经过地铁。现在只有每40分钟一趟的乡村巴士。”在去北京南六环以南的金叶家园的路上，出租车司机告诉记者。

记者看到，许多三轮车和“黑车”停在通往项目的路口，不时吸引行人。

价格优势可能只是表面的。

金悦嘉园的平均售价为26000元/平方米，产权比例为80%。按照这个比例，100%产权的价格为32500元/平方米，与周边项目相比并不明显。

记者发现，在金悦嘉园附近，有两个由徐汇市和金悦执笔的限售房竞争项目。价格分别为37000元/平方米和34000元/平方米，没有政策限制。显然，金悦嘉园的价格与上述两个有限竞争住房项目的价格相差不大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示:“虽然共有房产的价格相对便宜，但从产权份额的角度来看，实际上是相似的。换句话说，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

限制销售也是拥有共同产权的购房者所关心的问题。

在接受记者采访时，许多家庭表示，共有产权房只是暂时的选择，他们今后肯定会考虑改善居住条件。

但是，政策规定，共有房产的购买者取得房产证不满5年的，不得转让该房产的产权份额；5年后，所购房屋的产权份额可以按市场价格转让给中介机构。代理机构放弃优先购买权的，可以将其转让给符合购买共有房产条件的其他家庭。

也就是说，未来出售共有房产的退出不能像普通商品房那样自由。

此外，只需要买房子的年轻人会考虑他们孩子的入学政策。尽管北京在4月1日重申，共有产权住房属于产品住房，但其准入政策与其他商品房是一致的，不会有差别待遇。不过，严跃进告诉记者:“这一次北京已经给出了明确的规定，但它是否可以经营和登陆，这可能仍然是一个地方，许多买家有关切和疑虑。”

然而，这些不是销售缓慢的原因。

买方市场

“不排除在不久的将来北京的住房供应会很大。此时，许多购房者已经制定了两套方案，或者他们在认购了一些高质量的商品房后会放弃这样的共有产权房。”严跃进告诉《国家商报》记者。

事实上，北京的购房者现在有了更多的选择。

由于供应激增，2018年北京供应的共有产权房总数达到3.2万套，但实际售出的只有50%，剩下的多达1.6万套。

一方面，房屋大量过剩，另一方面，市场继续供给。

2019年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会、市发展和改革委员会、市规划和自然资源委员会联合发布的《关于印发2019年第一份政策性住房竣工计划的通知》显示，2019年计划开工71个约9万套政策性住房项目。

有限竞争房的存在对共有产权房构成了强烈的冲击。

据北京中原统计，随着2018年北京有限竞争房的井喷，截至今年3月底，北京共有49家有限竞争房取得了预售许可证(不含45个自持和联合地块)，累计供应3万套。供应面积364万平方米；开通网上签约记录的项目有40个，交易7631套，交易面积80万平方米，库存约22500套，库存面积281万平方米。

根据公开信息，北京的库存已达6.88万套，这是两年多来房地产调控的最高点。据估计，2019年进入市场的限制竞争房屋数量预计将超过60，000套。

总之，北京的急需客户有了更多的选择，整个市场变成了一个“买方市场”，使得“白菜价”的房子像白菜一样堆积起来。

当然，这也显示了北京稳定房价政策的成功和有效性。

4月17日，房山区韩建汇源宣布抽签结果时，并没有当场选房。这个被称为“北京最低价的共有房产项目”的项目是否会重蹈高废弃率的覆辙，目前仍不得而知。