短期偿债承压 佳源国际旗下项目被指“销售欺诈”

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“投资者网络”杨春霞

2019年1月17日，香港上市的房地产公司嘉园国际(02768.hk)的股价暴跌。仅在两个小时内，其开盘价为每股13.26港元，跌幅最高为89%，收盘时下跌80.6%，至每股2.52港元。正是因为这场股价风暴，数百亿房地产企业嘉园国际被推向了公众。

事件发生三个月后，嘉园国际遭遇另一场风暴，其上海嘉园梦幻广场项目被曝光非法收取“团购费”和“茶费”，并被控捆绑销售停车位和收取6000-15000元的贷款金融服务费。据房主称，在购房过程中，售楼处没有公布一房一价的价目表。目前，上海嘉园梦想广场四期正在出售，预计价格为23000元/平方米。

嘉园国际(02768.hk)股价图

涉嫌销售欺诈

2017年3月，业主鲍女士以总合同价177.4万元购买了上海嘉园梦幻广场三期侧楼，但鲍女士支付了183.4万元，其中额外的6万元据称是开发商违规收取的“团购费”。

鲍小姐告诉投资者。这6万元原本是12万元的折扣，但付完款后，鲍小姐发现没有扣除，但比总价多了6万元。“我们第三阶段的1000多个家庭被收取了6万到20万不等的集体购买费，这些家庭有不同的名字和相同的习惯。这部分基金没有发票，只有收据。”

根据鲍女士提供的一些收据，金额确实有所不同，值得一提的是，收据上的盖章不是上海嘉园梦幻广场-上海翔园房地产有限公司(以下简称“翔园房地产”)的开发商，而是上海房地产有限公司(以下简称“上海”)、上海房地产咨询有限公司(以下简称“上海”)和上海的开发商

此外，一些业主甚至没有收到正式收据。业主陈女士告诉投资者。她在买房子的当天被带到地下车库进行现金交易，涉及金额为15万元，只是白纸上留了一张纸条，称之为工程款。

业主陈女士向投资者网络提供的“白纸收据”

值得一提的是，除了违规收取“茶费”之外，“投资者网”还了解到，一些业主还有被捆绑出售停车位的现象，价格约为13万元。还有很多业主反映，他们被迫使用30%的商业贷款，不能使用所有的公积金贷款，很多业主在办理贷款过程中被开发商收取了6000-15000元的金融服务费。

业主向投资者网络提供的“服务费收据”

此外，在上海奉贤网上信访受理(投诉)中心的官方网站“投资者网”上发现，嘉园梦幻广场业主投诉嘉园梦幻广场早在2018年7月就非法收取“团购费”和“茶费”。在举报信中，业主荣说，他在付房款之前已经付了16万元现金，这笔钱没有包括在购房合同的总价中。

据了解，2013年6月27日，翔园地产以6.75亿元/平方米的总价获得了奉贤区柘林镇02-02、02-08、02-09的商住写字楼地块。2018年6月，嘉园梦想广场被注入嘉园国际上市平台。

鉴于上海李越、上海庶人、上海方慧与嘉园国际之间的关系，以及业主反映的非法收取“团购费”的问题，Investor.com致信嘉园国际，其公关代表回复称，嘉园国际除了购买价款之外，不会收取任何款项，并将出具购买发票作为证明，而上述公司则出售给嘉园国际柘林嘉园新都(上海嘉园梦幻广场)。

对此，上海市一局研究所所长严跃进认为，没有发票，实际上等于变相收费，这似乎享受了团购优惠，但实际上购买成本并没有降低。通常，因为没有发票，业主在维护自己的权利时会遇到很多困难。严跃进补充说:“对于这样的开发商，他们与销售代理的合作是不到位的，他们最终要对购房者负责。”

北京东源律师事务所律师宋丽告诉投资者。虽然开发商的名字并没有写在"团购费"的收据上，但很有可能开发商是内部人士，这种现象比较普遍。最终的资金一般由开发商和代理商按照一定的比例进行分配。在此过程中，开发商承担相应的法律责任。

短期债务偿还压力

于佳渊源集团旗下的嘉园国际是嘉园集团房地产平台上唯一的上市公司。它在2016年至2019年期间在HKEx上市。2019年3月27日，嘉园国际发布了2018年业绩报告。2018年，嘉园国际实现销售额201亿元，而2017年这一数字仅为79.2亿元，同比增长153.78%。嘉园国际总裁张毅表示，未来三到五年，销售规模将达到1000亿元。

一方面，销售的大幅增长与其积极扩张土地和仓储密不可分，另一方面，它与优质资产的不断注入密切相关。截至2018年12月31日，本集团共有45个项目分布于16个境内外城市，土地储备总建筑面积为920万平方米。

嘉园国际在业绩会上公开表示，2018年公司注入了大量优质资产，如合并报表销售合同金额达到67亿元。其中，祥源地产开发的上海嘉园梦幻广场是直接注入嘉园国际的资产。

股权渗透情况显示，翔园地产由嘉园创生控股集团有限公司(以下简称“嘉园集团”)、国祥地产有限公司(以下简称“国祥地产”)和香港嘉园集团有限公司(以下简称“香港嘉园”)所有，其中国祥地产约占90%，但所有股份于2013年8月转让给香港嘉园。

2013年8月2日，香港嘉园以1.2亿元的价格收购国祥地产100%的股权，从而受让南京新豪宁房地产开发有限公司(以下简称“南京新豪宁”)99%的股权。嘉园梦想广场原是南京新豪宁的项目，即股权转让后，嘉园梦想广场成为香港嘉园与嘉园集团的合资项目，两家公司的法定代表人均为沈天庆(又名沈宇星)。

之后，沈天庆将左手注入右手，并于2018年将该项目资产注入上市公司嘉园国际。根据2018年年报，2018年6月5日，嘉园国际与控股股东沈天庆订立买卖协议，以6.93亿港元的代价间接完成收购上海惠晶华庭、上海丰城及上海嘉园梦想广场(统称“上海项目”)90%的股权。

除销售额大幅增长外，嘉园国际的其他几项业务指标在2018年也表现良好。2018年，嘉园国际的收入约为105亿元，同比增长37.5%；本年度净利润同比增长38.6%，达到18.623亿元，其中公司股东应占净利润17.94亿元，同比增长34.6%，年度核心利润同比增长32.5%，达到14.63亿元。

然而，就负债而言，嘉园国际目前存在短期偿债压力。据年报显示，截至2018年底，嘉园国际拥有现金53.33亿元，较2017年的68.05亿元减少21.6%，一年内到期债务约48.01亿元，其中限制银行存款约8.57亿元，银行存款5.03亿元已质押给银行融资。

此前，在2019年初，嘉园国际发生了债务违约。1月17日，嘉园国际股价暴跌的当天，有消息称一笔3.5亿美元的短期债券到期。1月23日，穆迪宣布将嘉园国际的企业家族评级从b2下调至caa1，并将嘉园国际发行的美元债券的高级无担保债务评级从b3下调至caa2，评级前景为负面。(思考金融产生了)■