百亿布局广州旧改 星河湾十年得失的脉络

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“投资者网络”戴巍

今年5月底，由投资62亿元的豪华房地产企业星河湾集团承建的广州市黄浦区罗丰老村改造工程举行了奠基仪式。

哪里难以将重金的布局改变到星河湾？

据了解，黄浦区罗丰旧改造工程位于广州科学城附近。根据黄浦区人民政府《关于罗丰新村改造实施方案的批复》，规划融资区总用地面积为32.80公顷(含规划政府工业用房净用地面积0.75公顷)，计算容积率为93.33万平方米(含规划政府工业用房3.97万平方米)。

规划修复安置区总用地面积为46.64公顷，计算容积率为143.2万平方米，其中居住建筑95.73万平方米，公共设施10.53万平方米，集体财产36.37万平方米，平均净容积率约为355，修复费用为62.77亿元。

此外，该项目总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万平方米，是黄浦区重点旧区改造项目之一。早在今年3月，外界就担心星河湾会参与旧房改造工程。当时，据报道，旧区登记的家庭有2，913户(包括2，698户原有家庭和215名达到户籍年龄但不能分成家庭的人)，居民总数为9，193人。罗丰古村落的改造采用独立改造和综合改造的模式；改造分阶段实施，重点建设安置房和公共设施。

这是星河湾近年来宣布的最大投资。从某种意义上说，旧制改革已经成为星河湾发展房地产业务的重中之重。

今年1月5日，广州市番禺区石楼镇威廉村开始了村民代表对初步服务协议内容和村党支部对城市更新改造意愿的投票工作。最后，决定由星河湾负责这个老村子的早期服务。

据相关报道，2018年，番禺住宅建筑的实用面积仅为120.14万平方米左右。据了解，威廉村的旧面积约为533万平方米，是去年番禺的四倍多。

除威廉村外，星河湾参与的广州番禺区旧改造项目还包括华龙镇新亭村，早在去年6月就达成合作意向。新亭村是中国南方古村落之一，位于番禺区华龙镇北部，北临珠江，西临新造寺仙村。根据投资者网络获得的相关信息，新亭村尚未纳入广州的城市更新计划。

业内普遍认为，随着一线城市土地稀缺，周期长、投资长的旧体制改革已成为开发商争夺海滩的新选择，不仅在广州如此，在深圳也是如此。

我喜欢星河湾的旧变。星河湾副董事长兼首席执行官吴慧珍在接受媒体采访时强调，城市更新是星河湾高度重视的重点任务之一，许多地方政府和九盖村都主动寻求与公司合作。

然而，众所周知，在旧城改造中，住宅企业仍然面临许多挑战。首先，旧城改造需要投入大量的资金成本，开发和回报周期很长，利益关系也很复杂。

广州房地产中介告诉投资者。如果上述三个项目在广州星河湾的总投资估计至少需要100亿元。即使只有一部分短期投资会考验企业的现金流。

Investor.com给该公司董事长黄文仔写了一封信，谈及该公司投资旧改革项目所造成的财务压力。星河湾办公室的人说他们收到了邮件，但是没有收到公司的回复。

著名房地产专家、广东省房地产研究会常务理事韩世通向投资者强调。从星河湾未来征地的角度来看，参与旧体制改革是一个非常必要的策略。但是，参与旧改革项目不同于以往的发展路线，旧改革需要投入大量的资金、物力和处理复杂的利益关系，这给星河湾带来了诸多考验。即使是有过旧制经验的诸光集团和保利集团，在广州的一些旧制改革项目中也遇到了许多障碍，这说明旧制改革的道路充满了许多未知数。星河湾缺乏老改造的经验，过去一年已经确定了三个项目，所以恐怕会有点不足。

“而且，这三个项目的位置都远离市中心，所以政府给予的补贴较少。如果星河湾第一次以试水的心态参与老改造项目，压力不会太大，也有利于公司的稳定发展。”韩世通指出。

10年长期上市的得失

由于没有上市，不可能知道星河湾从2018年到今年的销售额和现金流量。根据第三方房地产媒体的排名，2018年星河湾年销售额为220亿元，销售面积105万平方米，排名第121位。

星河湾以其高端豪宅而闻名，曾与中国奥林匹克公园、雅居乐、和盛会展和碧桂园一起被称为“华南板块的八大金刚”。无论是口碑还是市场影响力，星河湾在广州或上海都曾经辉煌过。2009年，上海浦东星河湾在6小时内售出40亿元，创下了当时的纪录。

在2008年和2009年，星河湾一度被报道在香港上市，但直到现在，星河湾的官方网站仍然包含着十年前的上市消息。我错过了恒大这样的上市热潮，也错过了以美的地产和郑融地产为代表的国内房地产企业2018年的上市浪潮。星河湾董事长黄文仔每次公开露面，几乎肯定会被问到何时上市。

在过去十年房地产的黄金时期，星河湾可谓是一个漫长的故事。据第三方平台统计，截至2018年底，星河湾在一、二线城市的可销售面积分别占7.58%和48.75%，其余43.67%均为汕尾星河湾项目。单个项目的可销售价值最高的是汕尾星河湾项目，剩余可销售价值为112.86亿元；其次是沈阳星河湾项目，总剩余可销售价值为55.1亿元。

与中国的奥林匹克花园、碧桂园、雅居乐等销售额达1000亿元的房地产企业相比，星河湾和和盛创展都停留在1200亿元，不再有“八驴岗”的名称。

韩世通认为，星河湾过去只推出高端住宅产品是非常合理的，但其发展战略和投资逻辑存在一些失误。例如，星河湾当时没有完全坚守一线城市，公司在广州、北京和上海取得了辉煌的销售业绩。然而，当地价较低时，星河湾在广州没有得到更多的土地，导致后续土地储备的紧急情况，难以扩大规模，继续走精品豪宅之路。其次，星河湾在三四线城市的投资也不合理。由于四线城市缺乏消费力，精品豪宅很难成为用户的需求。

因此，在汕尾、太原和鄂尔多斯等四线城市建造豪华住宅既费时又费钱。由于经济实力不足，星河湾的销售规模难以突破，回报难以达到预期。”韩世通还指出，对于青岛等高收入群体支持的二线城市，星河湾没有给予足够的重视和投资，导致其在二线城市的发展机会丧失。

至于为何迟迟不上市，韩世通分析称，星河湾打造高端需求的高品质豪宅的路线已经决定了其难以扩大规模。另外，近年来土地储备紧张，导致星河湾难以满足资本扩张的需求。因此，星河湾对上市有着谨慎的考虑。

或许，高端精品战略本身没有错。犯错误的是如何做好精品，把握市场方向，向资本市场融资平台学习。从这个角度来看，星河湾能否从十年前的上市，到城市定位，再到现在的旧城改造，纠正自身的不足，值得关注。(思考金融产生了)■