北京限竞房去化：五环内外 从6成到2成

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这是北京房地产市场有限竞争的时代。以五环路为边界，边界是区域坐标带来的良好去转换，在边界之外，更激烈的价格战已经上演。

据机构数据显示，截至今年5月，北京共有49个限价房项目获得预售许可证，累计供应3.3万套住房，占北京商品房总供应量的64%。限制竞争的住房已成为北京新住房市场的主要供应产品。

随着项目进入市场的集中，滞销和减压成为有限竞争空间市场的热门词汇。近日，国家商报记者再次走访了几个区域性限制竞争的住宅项目，市场成交回暖已成事实，但价格战愈演愈烈，五环路内外的项目销售差异明显。

五环路内:坐标带来去变换

五环路上的限制竞赛室都以它们的位置为荣。“我们这里的高层产品已经卖完了，我们正准备出售重叠产品。如果你想买90平方米以下的房子，你只能等退休的房子。”位于石景山区和丰台区交界处的国峰长安90平方米的公寓设计突飞猛进，这在小公寓中是罕见的。当记者走进售楼处时，清洁工正在擦拭堆放的沙盘准备展示。整个大厅只有几个顾问，销售人员正忙于新一轮的客户存储。

距离奥克兰湾不远，销售人员对项目的地理位置更有信心。“如你所见，我们位于五环路。现在五环路上的项目都是稀缺资源。您可以将它们与其他项目进行比较。”

以“二环别墅”为重点的佑安大厦，自土地交易之日起就备受关注，即使均价为8万元/平方米。根据诸葛的找房子数据，目前网上签约的取消率只有61.98%，其中洋房已经售罄，只剩下“二环别墅”出售。

在九仓交易的香港开发商西城天竺试图取代赛马场，希望以有竞争力的价格用周围的10多万套豪宅来吸引顾客。该项目靠近三环路。虽然81，690元/平方米的价格限制与超过70，000元/平方米的项目可销售部分的底价几乎相同，但九仓仍试图将其改造成一个标准的大厦。

西城天竺的销售人员曾告诉《国家商报》:“我们的项目不需要推广，很多客户自己就能找到。”这附近有很多豪宅，周围新房子的价格已经卖到10万以上。作为一个有限的竞争空间，我们在价格上有优势。你看，原来隔壁西樵的143平方米的4居室二手房现在的价格是1600万元。”

陈曦的原创作品在2015年下半年进入市场，当时平均价格约为10万元/平方米，现在二手房的平均价格约为11万元/平方米。

数据显示，西城天竺已达到58.4%，仅次于丰台区佑安大厦，属于淘汰限制赛房的第一梯队。

北京核心城区的土地供应越来越紧张，一些地理位置优越的竞争性房屋成为买家追逐的对象。中原地产首席分析师张大伟表示:“对于北京有限竞争的住房市场来说，土地的位置决定了这个项目的成败。”

2017年，已经获得土地并多次散布入市谣言的永定房是东城区唯一的限定竞争房，均价为89068元/平方米，赢得了买家的足够期待。

五环路之外:肉搏战

与五环路上的快乐人群相比，五环路外的限制竞赛室的战场可以说是悲惨的。房山区沈婧路和常亮路的交叉口由于位置偏远，徐汇市和金悦的和谐，以及几处共有房产，所以很拥挤。

2018年6月10日，徐汇市和金悦成为北京首个有限竞争住宅项目。去年年底，当《全国商报》记者来到徐汇市时，情况是“你可以选择每一种公寓类型”，“你正在以较大的优惠幅度进行团购活动，所以我可以帮你申请参与”。

当记者半年后再次来到这个地区时，许多三轮车和“黑车”仍然停在十字路口，吸引着行人或看房者。金悦和他的销售人员说有很多房子。

根据诸葛的找房子数据，金悦河珠和徐汇的网上签约取消率分别为20.79%和12.86%，不尽人意。

在五环路之外，不仅房山，而且大兴区的黄村板块都很拥挤。该地区有三个项目密集分布:中海云珠、中海云溪和大兴金茂悦。大约有4500套套房进入市场，竞争异常激烈。

没想到的是，6月19日中午，当记者作为买家来到中海云珠售楼处时，这里人很多，有签约和咨询的人，销售人员需要同时接待3个租户。

“这只是一个工作日。例如，上周末，一圈人围着我，同时我不得不拿着pos刷钱，否则我真的很忙。”中海云珠的销售人员说。

如此火爆的场面很难与2018年9月的开业联系起来，网上签约的取消率不到30% (29.84%)。

"你站的位置是在一个区域内给定的."中海运珠的销售人员向记者推荐:“现在我们在6月份迎来了年中业绩，同时也是中海集团成立40周年。如果你能在这个月内付清首付款，我可以给你一个集体购买的价格，总共30万元的房间折扣。”

以一栋89平米的房子为例，销售人员说原价需要350万元，折扣约为320万元，平均价格为3.6万元/平米。

销售人员有意无意忽略的事实是，中海云珠在去年开盘前已经降价，与当前价格几乎持平。另一方面，中海云珠所在地块的限价范围为商品房平均销售价格不超过42158元/平方米，最高销售单价不超过44266元/平方米。

记者从北京市住房和城乡建设委员会的公开信息中了解到，中海云珠售出的243套房均价为37420.49元/平方米。

目前，中海云珠的价格战似乎已经收到了实效。兄弟项目中海运喜的工作人员也证实中海运珠目前的价格确实有很大的折扣，并表示“是中海运珠项目转让的，公司需要我就去哪里。”

平日中午，中海运喜的售楼处似乎没有中海运珠那么热闹。“我们的大部分项目将与中海云珠(一家公司)进行比较，这取决于您对位置和周边设施的个人偏好。”记者了解到，目前中海云溪的去除率为54.76%，优于中海云珠。

事实上，在这些地区，买家有很多项目可供选择，该地区的小规模项目被分流，相互竞争，这也导致个别项目的交易达不到预期，个别开发商经营的项目内部存在一定的竞争。

张大伟说:“有限的竞争性住房项目现在至少面临一至两年的困难。卖得好的唯一方法是价格杠杆。未来，价格继续下跌的可能性不会被排除。”