华夏幸福推出“新三驾马车” 2019年加速拿地的产城都市圈逻辑

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投资者网络李宁

去年以来，华夏幸福(600340.sh)无疑是中国房地产江湖中最有趣的对象:一方面，它引进了中国平安，第二大股东，超过100亿元；另一方面，业内顶级职业经理人吴向东被介绍。从资金供应到高级人才，华夏幸福迎来了全方位的变化。至少从2018年的表现来看，这种变化是积极的、积极的和富有成效的。

中国快乐的新三驾马车已经形成:都市圈+新工业城市+新商业。当然，必须认识到，中国的幸福变化才刚刚开始，随之而来的挑战还没有真正出现。

2018年，“引入股东”和“防范风险”

“2018年，华夏幸福核心做了两件事，第一件引进了第二大股东；第二件事是防范风险。从财务报告来看，它也显示了这两个方面的结果。”4月23日，在南京溧水工业新城举行的媒体交流会议上，华夏幸福秘书长林成红说。

2018年，华夏幸福交出了一份好答卷。从券商机构的反映来看，这份年报甚至超出了预期。

2018年，华夏幸福实现营业收入838亿元，同比增长40.52%；上市公司股东应占净利润117亿元，同比增长32.88%。每股基本收益为3.79元。公司的分配计划是每10股分红人民币12元，股息率为3.56%。

同时，公司实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%，其中工业新城商务区结算收入310.39亿元，房地产业务合同销售额1292.68亿元，其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元；公司签约销售面积1502.85万平方米；期末，公司储备开发用地的规划产能建设面积约为917万平方米，未售在建面积约为481万平方米。

截至2018年底，华夏幸福总资产4097.11亿元，上市公司股东净资产437.76亿元，同比增长17.88%。负债总额3549.96亿元，其中预收账款1375亿元，扣除预收账款后的资产负债率为53%。

国泰君安首席房地产分析师谢浩宇发布的深度研究报告显示，经过2017年至2018年的监管和资本压力，华夏幸福将成为2019年的转折点，回归到2013年前城市化回归建设、股东变更后的黄金时代。

估价是12倍，新的一年加速了土地收购

谢浩宇指出，公司的业务和治理都有了很大改善。预计公司2018年的合理市盈率为12倍，相当于50.16元的目标价。这意味着，如果华夏幸福4月25日的收盘价是人民币31.22元，空.还有60%以上的涨幅

谢浩宇提到了华夏幸福估值和股价利好的两大催化剂:(1)公司重启征地进程，征地步伐明显加快，销售大幅增加。与传统开发商不同的是，公司拥有的土地储备一直处于相对较低的状态，北京市场周边的土地供应量大幅减少，给公司的销售带来了很大压力。随着2017年下半年北京周边市场的迅速降温，公司的支付受到很大影响，这也影响了公司的征地节奏。预计随着公司资金来源的恢复和北京周边土地市场的恢复，公司将于2019年重启土地收购进程。如果土地收购的步伐明显加快，这意味着将有足够的销量，以确保未来的销售和锁定未来的表现。

(2)新工业城市以外的商业取得了实质性进展。根据公司与平安集团签署的战略合作协议，公司有望在新的业务方向上与平安形成新的合作，管理层的变动也可能是为了加速新业务的落地。因此，如果公司在拓展新业务方面有实质性的项目，就有望提高公司的估值，为公司提供潜在的利润点。

目前，华夏幸福已经加快了土地收购。林成宏对Investor.com等媒体表示:“公司目前的标志性事件是加大投资，尤其是今年3月份以来，3月份的征地情况与去年相比有了很大增加。去年第四季度，人员和资金到位，今年第一季度，他们到位并投入。其次，这意味着许多成果的发布和销售的发布将会因为一段时间而集中在几个月内。”

华夏幸福宣布，今年3月，公司及其子公司在河北廊坊、大厂、北戴河、香河、浙江德清、嘉善、金安、长丰、安徽苏家屯、沈阳、河南新郑共获得28块土地，总土地面积85.15万平方米，总成交额约36.28亿元。

“新三驾马车”目标:都市圈+工业新城+新商业

华夏幸福成立于1998年，在20多年的发展过程中，2018年显得尤为重要，这不仅体现在股权和人事上的巨大变化，也体现在公司治理机构的现代化和透明化。

4月19日，华夏幸福首次在其年度报告中发布了给股东的信。这封致股东的信指出，未来10年甚至20年，房地产市场将出现“三个转变”:空都市圈、精益经营和房地产金融化。

围绕中国房地产业的“三化”趋势，华夏幸福实际上提出了自己的新三驾马车:

1.大都会地区。林成宏介绍，包括金融机构，即一线城市，二线城市，三线城市和四线城市。“我们认为，未来的房地产市场可能会区分大城市市场和非大城市市场，而不是简单地说你是一线城市开发商和二线城市开发商。大都市地区的人口不断聚集，工业也在聚集。未来房地产市场的结构性机会集中在大都市地区，大都市市场可能引领未来的房地产市场。”

林成宏强调，我们必须密切关注大都市地区的市场和政策变化。在中国的城市化进程中，一直存在着政策和市场的差异，如大、中、小城市同时发展。后来，有人提议，城市群应逐步细化为大都市地区。最近，国家发改委正式提出了都市圈的概念。

国家发展和改革委员会最近发布了《关于2019年新型城镇化建设重点任务的通知》，宣布了加快农业转移人口城镇化和加快城乡一体化发展等19项重点任务。其中，明确了城市常住人口100-300万的大城市应完全取消定居限制，城市常住人口300-500万的大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点人群的定居限制。

从税收的角度来看，国家大都市区已经形成了中国幸福的重要支撑。2018年，北京境外华夏幸福圈收入257.07亿元，同比增长82.80%，主营业务收入占比从23.72%上升至30.82%；北京以外地区的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占总销售额的46.46%，而去年同期为23.76%。

根据华夏幸福指数，杭州、南京、郑州、武汉和合肥是收入排名前五的城市。其中，南京城市圈仅次于杭州城市圈，收入68亿元(88亿元)，成为北京以外第二大业绩贡献者。仅在南京，华夏幸福就规划了四个新工业城市和一个工业城镇，即龙潭、江宁、丽水和高淳。

2.新的工业城市。华夏幸福董事兼联席总裁赵宏景对Investor.com等媒体表示:“各地工业新城的复制已经进入全面加速期。华夏幸福在全国范围内规划了15个核心大都市区，2018年新增18个工业新城，这些都在北京之外。全年新签投资约1660亿元。截至2018年底，华夏幸福已经开发建设了77个工业新城，其中48个已经实现支付，20个进入成熟期，累计净现金流量转为正数。”

事实上，在中国房地产几十年的发展过程中，华夏幸福产业新城的发展模式在中国还是比较新颖的，由于其巨大的土地面积和产业投资能力，往往是其他开发商气馁的关键。据投资者网在华夏幸福丽水工业新城的观察，该项目占地10平方公里，吸引了史密斯、比亚迪、中兴、创维、南京金龙、新万达等数十个高端制造业。

如何建设一个新的工业城市至关重要。如何为配套产业服务？产业如何聚集？据华夏幸福丽水产业新城“投资者网”相关负责人介绍:“最重要的是吸引投资的能力，尤其是现代投资模式。以新旺达项目为例，公司经过三个多月的谈判，了解了企业各方面的需求。最终签署了120亿元的投资协议，这是鑫望达在深圳总部以外设立的唯一一个生产基地。”

据悉，新万达将在南京溧水工业新城建设一个动力电池和电池组制造的研发、设计和生产基地。

华夏幸福丽水工业新城规划图

赵宏景还告诉Investor.com和其他媒体，对于一个工业新城来说，最重要、最关键、最困难的事情就是引进产业。在产业引进方面，公司拥有4000多个产业发展团队，其中包括数千名来自产业发展集团专门从事招商引资的招商人员。公司将重点关注十大行业和112个三级行业目录，所有行业投资将按照这112个行业目录进行。这112个产业目录不会是夕阳产业，也不会有产能过剩。

华夏幸福丽水工业新城落户企业

“我们这么多年没去过任何钢铁厂或水泥厂了。就工业规划而言，它仍然是相对先进的，与未来工业发展高度兼容。”赵宏景表示，华夏幸福产业新城未来的发展方向仍是围绕京津翼、长三角、珠三角、郑州、成都等区域。

3.新业务。林成宏透露，华夏幸福将重点布局城市商业写字楼项目。在早期阶段，将主要关注轻资产管理输出模式。今后，不排除重资产投资，形成轻、重资产相结合的城市商务办公开发经营业务。早期主要与中国平安合作实施轻资产战略。

据投资者称。这项新业务的经营者是华夏幸福的联合主席、首席执行官兼总裁吴向东。

更具体地说，华夏幸福在吴向东工作的深圳设立了南方总部。到目前为止，吴向东已经成立了旧城改造部，并带来了许多华润置地的老将军，包括曾经担任华夏幸福副总裁的赵嵘和赵薇。赵嵘是华润置地华南区的副总经理，也是城市更新业务的总经理；赵伟曾担任华润置地商业地产事业部总经理。

一位未透露姓名的经纪公司首席分析师告诉投资者。吴向东将极大地提升华夏在商业地产和管理产出方面的幸福感，起点是聚焦深圳，辐射粤港澳大湾区腹地。“正是因为很多城市缺乏土地和城市更新，所以这也是吴向东团队的强项。”

在人和钱这两个最重要的基本能力到位之后，华夏幸福的新三驾马车就有了相对清晰的逻辑，从战略布局到产业空房再到新业务开发，只需要时间来判断。

国泰君安首席房地产分析师谢浩宇认为，公司治理趋于稳定，新战略也给公司带来了新的机遇。在新的第二大股东平安集团的支持下，公司业务发展和业绩发布的确定性进一步增强。(思考金融产生了)■