50天32张罚单 15家金融机构违规输血房地产罚没超千万

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最近，一些房地产市场和城市的热交易引起了监管当局的注意，对非法资金流入房地产市场的监管再次升级。 据银监会公开信息统计，据中国券商记者统计，从4月份(4月1日至5月20日)，在银监局发放的223张罚单中，有32张涉及非法“输血”房产，罚没总额超过1000万元。

银监会近日发布通知称，将整顿房地产市场的融资混乱，包括银行、信托和其他融资渠道，或进一步收紧。然而，在央行最近重新审视“保持货币供应主阀良好”的背景下，流向房地产的“水”可能会受到严格控制。

接受中国券商记者采访的业内人士认为，如果房地产融资的混乱局面得到纠正，房企的资金可能会再次收紧，部分房企将面临资金短缺的约束。然而，一些房地产企业人士表示，监管部门主要是为了规范金融业务，防范金融风险，这对房地产企业的正常融资影响不大，因为违规行为并不多。

非法“输血”房地产被罚款200多万

据银监会公开信息统计，自4月(4月1日至5月20日)以来的50天内，券商的中国记者仅开出了223张罚单，其中涉及非法“输血”房地产的罚单32张，总金额为1068.7968万元。

其中，上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地的15家金融机构被罚款。除了一些全国性的股份制商业银行和地方商业银行，三大国有银行的地方分行，包括中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行，也被罚款。

主要违法事实(案由)包括:部分银行对资金不足的房地产项目发放贷款、非法贷款用作土地拍卖保证金和土地出让金、违规发放个人住房贷款、违规发放“假按揭”贷款、未严格执行商品房贷款首付比例、信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等。一些信托公司非法发放房地产自营贷款，信托基金非法发放房地产贷款等。

在32张罚单中，罚款金额最大的是2017年上海农村商业银行宝山支行因非法发放贷款被用作土地拍卖保证金和土地出让金，被责令改正，罚款总额为2287968元；

中国民生银行重庆分行内部控制管理不严，导致信贷资金非法流入房地产企业；贷款转让；银行承兑汇票在审查交易背景时未尽职，共被罚款90万元；

平安银行青岛分行因非法将信贷资金流入资本市场和房地产市场，挪用信贷资金，贷款前未进行尽职调查，被罚款90万元；

中国建设银行沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假的银行流量，以及未能按建设进度发放固定资产贷款，被罚款80万元。

值得注意的是，上述罚款的原因是银监会近期要整改的房地产融资混乱之一。

5月17日，中国保监会下发《关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》，要求银行业金融机构和非银行业金融机构按照相关要点进行整改，突出处罚和责任追究，其中不少涉及房地产行业融资混乱的整改。

其中，银行机构整改包括:表内外资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，对“四证”不全的房地产开发项目违规融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发。

非银行领域整改包括:信托公司直接为“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目融资，或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+特定资产债权、应收账款、收益权认购不良等方式变相融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。金融资产管理公司未能落实房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司非法经营房地产业务。

今年3月，住房企业融资规模大幅反弹，其他债务融资、信托贷款融资和国内银行贷款融资分别增长464.84%、382.04%和67.21%。

住房企业的资金再次收紧

业内人士认为，今年3月以来房地产市场的“小杨春”是原因之一，而近期二线城市土地市场的繁荣也与房企资金宽松有关。

这也反映在房地产企业的资本来源数据中。根据国家统计局的最新数据，1-4月，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，同比增长3.7%；利用外资34亿元，同比增长1.0倍；自筹资金15687亿元，同比增长5.3%；存贷款17249亿元，同比增长15.1%；个人住房抵押贷款8031亿元，同比增长12.4%。

从4月份房企融资规模来看，虽然环比有所下降，但仍处于去年的较高水平。据通策研究所统计，4月份40家典型房企的融资总额中，债务融资额占90%以上，其中发行公司债券融资占60%以上。

但4月份，除公司债券融资环比增长20%外，其他债务融资(14.25%)、信托贷款(10.00%)和国内银行贷款(4.27%)均下降50%以上。

值得注意的是，无论是1月至4月，住房企业到位资金利用外资同比增长一倍，还是4月份住房企业发行的17只公司债券中有15只为美元高级票据或债券，在海外融资成本较高的背景下，海外融资仍快速增长，从侧面反映出国内融资形势仍不明朗。

根据同策研究所的数据，4月份，中国恒大发行了6只公司债券，融资规模总计30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。当代地产将于2021年发行3亿美元的优先票据，票面利率为12.85%，融资成本最高。

在这种背景下，银监会是否整顿了房企融资混乱的局面，即房企资金进一步吃紧？

通策研究所的张宏伟在接受一位中国券商记者采访时表示，预计一些不正常、合理的融资渠道，如过度杠杆化或一些渠道业务，可能需要进一步整改，这可能会在短期内对一些杠杆率较高的企业产生影响。此外，上市房地产企业在资本市场上的股价再次下跌，一些企业以往的股权质押问题暴露出来。在这两种情况下，一些企业可能会遇到一些财务压力。

但是，张宏伟强调，当前的市场周期运行特点和经济环境决定了整个房地产市场调控政策水平和企业融资环境仍然稳定。

“非法融资的案例有，但不多，整顿混乱对房企的影响也不太大。监管部门主要希望进一步规范金融业务，防范金融风险。融资环境最紧张的时期已经过去。住房企业仍然可以得到他们应该得到的，他们仍然不能得到他们不能得到的。从监管的角度来看，能够流出的仍会流出，不能流出的房地产公司将得不到。”一位来自一家房地产公司的人士告诉一位经纪公司的中国记者。

多位业内人士告诉经纪公司中国记者，大河之水将不可避免地通过各种渠道流出，因为金融机构将离开房地产，收入也将受到影响。一位来自信托公司的人士告诉经纪公司中国记者，信托的财产是具有高收益的产品，而房地产具有相对较高的利润，能够承受高成本的资金，并且与信托有高度的匹配性。通常，房地产占信托业务收入的一半以上。

值得注意的是，监管当局最近密切关注房地产企业的财务状况。光明地产、太和集团、金科股份有限公司等多家上市房地产企业已收到交易所的询证函，其中许多涉及财务状况、盈利能力和偿付能力。

此外，有媒体报道称，近日，南京等一些二三线城市上调了房贷利率，深圳和合肥的一些银行也收紧了房贷额度，一家大型银行深圳分行甚至暂停了房贷业务。