一二线城市加速供地 三四线明显放缓

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数据显示，今年以来，全国100个大中城市的土地供应面积已达9153.57万平方米，总成交价格达到9617.37亿元，创下五年来同期新高。不同的城市土地市场在一定程度上是不同的。一二线城市的土地供应正在加速，而四线城市的土地供应明显放缓。自4月份以来，全国50个大城市的土地销售加快，许多大中型住宅企业积极征地。其中，热点城市的土地对房地产企业很有吸引力，杭州有很多房地产企业以最高价格收购土地。业内人士指出，土地出让的速度将根据房地产存量来划分，预计热点地区的土地市场将继续火爆。

土地市场正在升温

据统计，今年以来，全国100个大中城市共供应住宅用地1713亩，同比增长1.84%；总供应面积9153.57万平方米，同比增长0.25%，均创下近五年同期新高。2018年同期，全国100个大中城市共供应住宅用地1682块，累计土地供应面积9130.66万平方米。交易方面，今年以来，全国100个城市住宅用地总交易价格达到9617.37亿元，同比增长9.52%，创同期新高。

就城市而言，一线和二线城市的土地供应正在加速，而四线城市的土地供应明显放缓。自2019年以来，一线城市共供应了65个住宅用地，同比增长75.68%；累计土地供应面积348.22万平方米，同比增长50.16%。在二线城市，今年住宅用地累计供应量为842，同比增长24.37%；累计土地供应面积4587.14万平方米，同比增长11.18%。三线城市住宅用地累计供应量为806，同比下降16.74%；累计土地供应面积4218.21万平方米，同比下降11.62%。

根据中原地产的数据，自4月份以来，中国50个大城市一直在加速土地销售。自2019年以来，48个城市的土地出让金已经超过100亿元。其中，杭州土地出让金达到1129亿元，居首位，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金均超过300亿元。

在地价方面，根据中原地产的监测数据，中国50个大城市的地价都是正数。其中，厦门、珠海、合肥等9个城市的土地交易底价率超过30%，沈阳、宁波、大连等15个城市的底价率在20%至30%之间。北京、广州和无锡等14个城市的保险费率为10%-20%。

房屋企业积极征用土地

根据上市房地产企业披露的2019年1月至4月的数据，自2019年以来，大多数大中型房地产企业都积极收购土地。以华润置地(港股01109)为例，根据公告，2019年4月，公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8块土地，总建筑面积约为144.23万平方米，应付股权土地出让金约为124.69亿元。1-4月，公司实现合同销售总额690.25亿元，合同销售总建筑面积约373.69万平方米。其中，4月份实现合同销售总额约177.9亿元，同比增长25.5%；合同销售面积约102.9万平方米，同比增长30%。

热点城市的土地对房地产企业很有吸引力。据中原地产监测，5月17日，济南迎来了5月份的第二次土地拍卖，共拍卖21块土地，总成交价126亿元，阳光城、世茂、碧桂园(港股02007)、金科、绿地等10多家大型房地产企业参与了竞标。同一天，杭州的8块土地以163亿元的价格被拍卖，嘉里、禹州、垫江等房地产企业以最高价格购得土地。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年1月和2月，全国土地市场整体处于低迷状态。随着住房企业融资难度的降低，一些城市的土地市场在4月份出现了复苏迹象。虽然土地王现象并不频繁，但土地市场明显升温，热点城市房地产企业收购的土地数量不断增加。

至于土地市场的未来趋势，张大伟预测，不同城市的土地市场将会出现分化，四线城市的土地流转可能会进一步降低。虽然一线和二线城市的调控政策仍然严格，但它们仍然是住房企业增加销售的重要市场。预计一线和二线城市的土地市场将继续保持其蓬勃发展的趋势。

共有房产的土地供应增加了

根据自然资源部网站信息，如果商品房库存消化周期超过36个月，应停止土地供应；36-18个月内，有必要适当减少土地供应；在18-12个月内，保持土地供应水平不变；12-6个月，增加土地供应；6个月以内，要大幅度增加和加快土地供应。自然资源部要求各地根据2019年3月商品住宅存量消化周期，结合当地土地市场实际情况，切实优化住宅用地供应，实行差别化调控政策。

一线热点城市的土地供应仍然相对较大。以北京地区为例，5月10日，北京市规划和自然资源委员会网站公布了近期计划供应商业用地的项目信息。从5月到6月，将会有54宗商业用地陆续入市。其中，11家将在5月份进入市场。通州近期将进入6块市场，规划总建筑面积78.12万平方米，明显高于去年；而怀柔、密云等郊区县则大幅减少了土地供应。如果顺利进入市场，北京土地市场将在2019年上半年列出68块住宅用地，同比增长162%；规划总建筑面积985.91万平方米，同比增长188%。2019年上半年，北京市住宅用地供应规模将大幅增加。

其中，公租房等政策性土地供应面积大幅增加。据诸葛的找房统计，今年以来，北京已经卖出了10块共有产权房，上半年又有9块共有产权房相继入市，远远超过了去年全年共有产权房的土地供应量。2018年，在北京售出的52块住宅用地中，有10块地产用地售出，建筑面积为100万平方米。

诸葛指出，共有房产的供应量不断增加，以满足那些只需要买房的人的生活需求。具体来说，近期将进入市场的共有房产地块主要位于朝阳、通州、昌平等地区，整体地理位置较好。其中，朝阳区有两块共有房产，分别位于豆各庄和东坝南区，预计将于本月晚些时候上市。“共有产权房”、“限定房价、竞争性地价、竞争性自持”的土地出让模式有利于引导居民对房价的合理预期。随着基本制度和长效机制的完善，北京住房供需矛盾将逐步缓解。