未来10年香港房价仍处于升值周期

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香港房价已连续四个月上涨，与去年12月相比，房价反弹了9%。今年4月，房价比1997年的峰值高出1.26倍。根据米德兰地产的数据，4月份香港的平均房价为每平方英尺13，210港元，约合每平方米145，000港元。香港财政司司长陈茂波日前发出强烈声音，表示他一直关注楼价持续高企，香港政府会密切监察楼市走势，以维持楼市健康发展。然而，“金融大师”陈茂波并未透露具体做法。

米德兰地产的一位代理人表示，目前香港有一个豪宅市场，最近尖沙咀有几笔大交易，价格为每英尺45，758港元，约合每平方米50万港元。山顶上还有一座古老的豪宅，袁佳乐，马积仙峡路，已经掌管商品23年了。最近，它以每英尺105，300港元的价格出售了这栋豪宅，账面利润为2.4亿港元。

鉴于房价不断上涨，瑞银、摩根、高盛等主要银行发布报告称，由于供应有限和更多人口流入，香港房价将在2019年底前上涨5% 空房。

香港财政司司长陈茂波表示，香港楼市自1月份以来出现反弹，1至4月份平均每月成交5400宗，较2018年第四季度大幅增长42%；房地产价格也连续四个月上涨，与2018年12月相比反弹了9%，2019年5月房地产市场依然活跃。中原地产最新发布的ccl领先指数数据显示，自2019年初以来，截至5月26日，香港房价涨幅超过7%，中原地产香港领先指数为189.42，较上月上涨2.99%，超过2018年8月ccl指数188.64的高位。

陈茂波指出，今年4月份，香港房价比1997年的峰值高出1.26倍，2019年第一季度购房对收入的贡献率仍在70%的高位，房价大大超出了公众的承受能力。根据美联地产的数据，近十年来，香港的按揭付款负担比率持续上升。陈茂波表示，未来三至四年，香港私人住宅一手供应量将维持在9.3万套，而未来五年私人住宅平均每年竣工量将达到1.8万套。他表示，香港政府将密切关注房地产市场的最新变化，保持香港房地产市场的健康发展，但陈茂波没有回应如何稳定香港房地产价格。

多年来，不断上升的房屋价格令香港成为世界上最昂贵的城市，而香港政府亦经常采用“热招”，但仍未能阻止楼价持续上升。香港中文大学的刘佐德(音)和全球经济与金融研究所所长庄泰良(音)直言不讳地表示，香港政府无法解决高房价问题，政策越多，房价就越高，因为人们无法离开香港，刚性需求很大。他们还表示，香港的高房价是一种不治之症，除非有“经济大麻”，否则房地产市场不会降温。他们建议香港政府增加公共房屋的供应，使那些付不起租金的人能够以公平的价格租或买物业。

去年底，有关香港房地产市场“冷淡”的言论甚嚣尘上。上环的几个房地产经纪人说:“每次看到类似的报道，我都面带微笑，一言不发。他们一定不了解香港的房地产市场。”他们认为，香港政府不能解决的楼价问题，会因为多项报道而“降温”。对香港房价的坚定乐观是这些房地产经纪人出售房产的信念。

这些地产代理商最常告诉客人的是，如果他们真的有资金，他们会来香港买房子，买房子的时候会赚钱。两三年后，转手的收入比投资股票的收入要多，而且没有风险。此外，香港的学位教室拥有最好的教育资源。香港房地产市场不仅是一个住房需求，也是一个强大的投资属性。

香港一家中资经纪公司的房地产分析师表示，香港的房价不应该上涨得这么快。一个原因是，今年竣工的新建筑数量没有下降，而且供应量仍然相对较高。据估计，今年新建筑的供应量应该是20，000栋，与近年来的10，000栋的低水平相比，这是一个很大的增长。在供应量大幅增加的情况下，说楼价因供应不足而大幅上升，是不符合客观现实的。摩根大通(JP Morgan Chase)和瑞银(UBS)等投资银行都预计，2019年下半年香港房价将上涨5%。瑞银表示，尽管未来10年，随着人口老龄化，当地居民的住房需求可能会下降，但非居民的住房需求将足以抵消这一下降。粤港澳大湾区发展公司预计，香港的房地产市场将受益于大湾区更强的经济活力和海外资产的分布，而香港的房价在未来10年仍将处于升值周期。