北京去年首批入市限竞房“大卖”落空 七成几乎转为库存积压

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从四年前的“豪宅第一年”到近年来的“限价房时代”，从整体的高端新建住宅价格到二手房的大幅降价...近年来，北京的房地产市场经历了起起落落，这使得一些私人住宅企业“北上”，迫使一些开发商离开北京。

进退之间，考验的是开发商对政策法规的适应性以及自身产品创新、成本控制等能力的内在力量。在当前充斥着大量限制性竞争空间的市场中，为了找到有效的客户群并加快去营销，开发商会毫不犹豫地支付渠道费，拉进中介渠道，打出各种线上线下营销组合的重拳，但大多数项目仍难以改变滞销局面。

在长期的跟踪调查和采访中,《证券日报》记者了解到，去年进入市场的第一批限制性竞争住房项目，在“大甩卖”的预期落到空头上之后，立即开始了降价的优惠促销策略，效果并不明显。一年多过去了，一些项目的整体淘汰率仍徘徊在30%左右，而剩下的70%几乎变成了库存积压。供应区域集中，客户不愿意有选择地采取行动，很难理解竞争产品的缓慢销售。这是大多数房地产进入市场一周年后的生存状态。

进入市场后，它每年供应近35，000套套房

在过去的一年里，《证券日报》的一名记者走访了许多限制竞争的场所。在踏上市场的过程中，记者发现限制竞争房屋的供应主要集中在六环路沿线，五环路和六环路之间布局较大。大兴区、丰台区和房山区市场份额高，供应集中。

据中原地产研究中心统计，从2018年6月10日至2019年6月10日，北京新住房市场已进入50个有限竞争住房项目，共75个阶段，供应的住房单元数量达到34，559套。

根据诸葛的看房统计，2017年至2018年是北京限售房交易的高峰期，今年仍会有大量的限售房进入市场。2017年，北京有44块土地进行了有限竞争，有限竞争土地占总居住用地的比例为67%；2018年，北京市共出售了41套限制竞争房用地，限制竞争房用地占住宅用地的比例达到80%。

不难看出，在过去的两年里，北京市场有限竞争房的土地供应高峰逐渐推高了房屋数量，预计今年将有大量有限竞争房上市。中原地产首席分析师张大伟表示，预计2019年将有超过6万间有限竞争室进入市场。

和硕首席分析师郭毅也表示，过去两年，在增加土地供应的同时，北京方面也限制了价格和产品。住宅产品的地段、户型和总价高度相似，导致大面积的竞争房滞销。当价格受到限制时，住房企业不得不进一步降低价格，以便生存。

郭毅表示，库存748万平方米的房地产企业正背上包袱，仅有50块未上市地块的土地出让金总额将达到1753亿元，748万平方米的有限竞争房市场价值将超过4000亿元，静态去化学周期长达82个月。

近70%的有限竞争室已经积压

在市值超过4000亿元的有限竞争空间库存市场中，实际淘汰率是多少？

据中原地产研究中心统计，从2018年6月10日开始，截至2019年6月10日，北京有限竞争房屋总数为11976套，网上签约数量占总供应量的35%；签约净面积为125万平方米。根据面积计算，网上签约完成率仅为31%；网上签约平均价格为每平方米48693元，网上签约总金额为610亿元。这意味着，近70%的有限竞争室没有注册销售，这已成为库存积压。

据张大伟估计，考虑到网上签约的滞后因素，实际销售淘汰率可能会达到40%以上，但仍无法改变目前22000多个有限的竞争房间成为库存积压的局面。此外，仍有大量项目未进入市场，销售情况仍令人担忧。

"一些限制竞争的住房项目的退房率很高，甚至有几十套。"一家房地产企业的高管向《证券日报》透露，如果网上签约未完成，有可能发生变化。

根据诸葛找房子的统计，北京不同地区有限竞争房屋的去竞争程度不同。丰台的有限竞争房屋大多位于五环路。位置较好的买家受到高度关注，去竞争率为52%，优于其他地区；其次，昌平区的拆迁率为48%。

值得一提的是，据诸葛搜房的统计，到目前为止，北京远郊共有7个限制竞争住房项目，其中5个项目淘汰率不到10%，3个项目甚至低于2%。此外，门头沟区的一个有限竞争房项目也进入了市场，该项目是由金地、电力建设地产和其他开发商共同开发的华翠西山。共售出37套，交易面积3315平方米，平均成交价48963元/平方米，成交额1.62亿元，去污率仅为6.36%。

诸葛的找房子分析师认为，远郊远离北京主城区，配套设施不完善。虽然有限竞争房屋项目的价格较低，但仍然难以吸引买家，导致各种项目的拆建情况不佳。毫无疑问，这些项目正处于“去化学危机”，不知道何时才能解决。