中国金茂“控速”？

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中国金茂首席执行官李同辉

乐居金融林振兴来自北京

当房地产龙头企业加大征地力度时，中国金茂“逆市”多次转让其项目股份。

6月12日，北京证券交易所重新发布股权转让公告，由中国金茂(00817.hk)实际控制的宁波方兴投资计划以5.3亿元的初始价格转让北京茂丰房地产有限公司28.56%的股权。

自5月下旬以来，金茂一直专注于出售城市群核心区域项目的股权。这背后的逻辑是什么？

无间断前沿

数据显示，北京茂丰地产的注册资本为17亿元，北京宝丽英地产、宁波方星投资和北京冯轲投资分别占70%、28.56%和1.44%。

北京茂丰房地产是一家项目公司，开发项目位于胡阿祥市丰台区四合庄。该项目还见证了碧桂园的第一次征地和“第一次退地风暴”。

它可以追溯到2015年10月21日。碧桂园曾多次参与北京土地招标但未中标，加入金茂后终于如愿以偿，以34.2亿元和17.6亿元在北京丰台获得了两块地(1516-28-a的b4综合商业金融服务用地和1516-28-b的b4综合商业金融服务用地，以下简称A、B地块)。

然而，两天后，碧桂园要撤退的消息开始发酵。碧桂园撤退的关键在于高于平均水平的土地价格。当时，中国金茂品牌负责人强调:“这两块地肯定是与碧桂园或中国建设或其他企业，或金茂自己做的。”

但四年后，金茂不得不放弃了B地块。

事实上，自5月下旬以来，中国金茂已经先后上市了几个房地产项目。

5月27日，北京产权交易所披露的信息显示，中国金茂计划转让北京豪苑房地产有限公司34%的股权和天津北毛泽企业管理有限公司100%的股权..

其中，北京豪苑拥有北京经济技术开发区河西区x89r2地块，该地块于2018年10月由金茂财团获得。底价为33000元/平方米，住宅销售限价为52695元/平方米，最高销售限价为55330元/平方米。同时，实施90/70政策；北部的毛泽在通州永顺镇拥有tz-0104-6002和tz-0104-6001地块，也是“限制竞争房屋”用地。

同日，金茂还继续将浙江省瑞安市非云街项目49%的股权转让给分别持有24.5%股份的招商地产和中梁地产。

随后，5月31日，金茂计划以11.44亿元的底价转让长沙鼎茂房地产有限公司100%的股权。根据上市决议文件披露，长沙鼎茂房地产有限公司持有的项目为长沙梅溪湖金茂广场北塔楼办公楼，位于长沙梅溪湖，是目前金茂最成熟的城市运营项目。今年4月26日批准的融资计划显示，该项目的股权转让可能与写字楼的reits类产品有关。

“让路”逻辑

北京是金茂的大本营，也是各开发商的战场。金茂在16天内集中转让了北京三个项目的股权，这自然会有很多解释。

此前，关于在北京上市和转让两个项目的原因，金茂答复称，公司通过内部决策，考虑到项目合作和谈判的各个方面，行使了退出的保留权利。

事实上，选择退出的原因是土地价格超过了金的授权价格。李同辉在股东大会上做了详细说明:“我们董事会对这两块地的授权价格低于目前合作企业的授权价格。众所周知，双方在取得土地之前都有协议。如果超过任何一方董事会的授权，合作将自行解除，并协助对方退出合作。北京的两个地块就是这样的结果。”

专家认为，金茂可以通过转让两块有限的竞争房，迅速收回资金，分担发展压力。“在目前融资紧张、有限竞争房销售不佳的情况下，虽然上述两个项目空有一定的利润，但空的利润相对较小。

但是，金茂转让的丰台区项目仍然不能产生现金流。根据北京茂丰2019年3月31日的财务报表，其营业收入为0，营业利润为负121万元，资产总额为29.09亿元，负债总额为12.35亿元，所有者权益为16.73亿元。

同时，北京茂丰仍欠北京陈开房地产1.14亿元，年利率为5.225%。截至目前，仍拖欠利息1914.9万元。

金茂转让这一“鸡肋”项目，有利于优化项目组合，不断调整资本和财务结构。对金茂来说，“项目股权转让”不是一个速度控制，它可能在五年内加速金茂进入“第一梯队”。

在房地产行业，财务压力已经收紧了很长一段时间，这是我们公司长期以来常见的“补血”出售项目。自5月中旬以来，招商蛇口、鲁能、建业等房地产企业也加入了项目股权转让的“浪潮”。对于拥有更好资本的金茂来说，情况就不同了。它选择放弃高价土地，这表明中央企业的财务审计是严格的，必须按照规定的程序进行。

金茂是春江水暖鸭的先知，他对土地市场一直很敏感。但从另一个角度来看，这也表明，在近期过热的土地市场后，房地产企业开始恢复平静。尤其是今年一线城市的机会相对较少，二线城市还不明朗的背景下，部分股权的转让可以使资金更加分散，降低风险。

李同辉最近在接受乐居财经独家采访时强调，“希望未来土地价格上涨是投机性的，我建议保持理性。”