云南城投称“掌舵者落马不影响经营” 跻身行业第一梯队压力不小

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“投资者网络”向金晶

“房子整夜都在雨里漏水，而且已经很晚了。”用作家冯梦龙的话来形容云南城头房地产有限公司(以下简称“云南城头”，600239.sh)并不过分。更不用说业绩低迷和股价下跌，云南城市投资公司负责人的自首事件已经引起了足够的关注。

除了管理层的震惊，该公司的经营状况近年来一直很差。2019年第一季度，该公司净利润暴跌652%。不仅如此，公司的一系列措施也引起了投资者的质疑，云南城市投资的未来前景如何？就此类相关问题，“投资者网”联系了云南城市投资的相关人士，得到了较为详细的回复。

掌舵人被调查了

云南城头此前宣布，公司董事长徐磊涉嫌严重违纪违法，并表示此事不会影响公司的正常生产经营。

此外，云南城建投资集团有限公司(简称“云南城建投资集团”，是云南城建投资的最大股东，持股比例为34.87%)也发表声明称，云南省委组织部和云南省国有资产监督管理委员会已明确由公司董事长、党委副书记、副董事长杨涛同志负责公司党委的日常工作并担任董事长。同时，据说公司的生产和经营都很正常。

十年来，徐磊担任云南城头集团党委书记、云南水务董事长、云南新世纪滇池国际董事、云南城头集团党委副书记。自2007年以来，徐磊一直是云南城头的董事长，也是云南城头借壳红河光明上市的主要交易商。

徐磊离开云南城市投资公司一段时间。自2014年9月再次掌管云南城市投资以来，他在2017年提出了一个三年目标计划——在2020年进入中国房地产企业50强。根据嘉里2018年的销售排名，云南城头仅排在第165位。由此可见，云南城市投资要实现这一目标还有很长的路要走。

现在，头部的突然变化将如何影响公司？该公司告诉投资者。com:“徐磊涉嫌严重违反纪律和法律，自愿投案自首。他目前正在接受纪律审查和监督调查。这件事不会影响公司的正常生产经营。经公司半数以上董事选举产生，公司董事兼总经理杜胜暂代董事长职务。根据控股股东的提议，并严格按照相关监管规定，公司已启动更换公司董事的决策过程，并及时向公众披露。在后续工作中，公司将按照相关程序遴选新董事长，并及时披露。”

通过股权转让进行维护

尽管云南城头表示，徐磊的投降不会影响公司的正常运营，但公司近年来的表现并不乐观。

根据财务报告，2015年至2018年，云南城市投资的非净利润分别为-1.8亿元、-3.6亿元、-1.1亿元和-8.2亿元，资产负债率始终接近90%。根据2019年第一季度报告，公司营业收入同比下降62.69%，至约8.7亿元，净利润同比下降652.46%，至-3.75亿元。1月份，股价几乎减半。

具体来说，1 .《云南城市投资》2018年年报显示，公司实现营业收入95.43亿元，同比下降33.69%；归属于母亲的净利润为4.91亿元，同比增长86.13%，其中非经常性损益13.13亿元，归属于母亲的非收益净利润为-8.21亿元，同比下降832.66%，2017年由负转正后再次转为负。

对此，云南城市投资相关人士向投资者网指出，2018年营业收入大幅下降的主要原因有三个:一是2018年新开工量和计划供应项目未能满足结转条件，导致2018年竣工面积仅为105.48万平方米，明显低于2017年，收入主要来自前期竣工项目；2.截至2018年底，公司仍有三个一级开发项目，即昆明湖、市关坡村和兰州徐家湾，涉及一级土地整理面积约1989亩。由于原生土地开发周期长，征地拆迁过程中存在很大的不确定性。如果不按计划及时收购土地，公司当年的可销售面积将会减少，从而影响公司的经营收入。

第三个原因是2018年是云南城市投资战略转型深化的一年。依托云南城市投资集团的资源，云南城市投资先后储备了约3600亩医疗保健和旅游地产用地。然而，由于医疗保健业和旅游业的周期性特点，医疗保健业和旅游业在2018年尚未给公司带来大规模收入。

与此同时，云南城市投资近年来频繁出售其股票。2018年8月，云南城头转让昆明七彩公司59.5%的股份；2018年11月，云南城头及其全资子公司龙江公司将位于城头湖滨四季城(一期)项目j2012-040-1地块的在建工程协议转让给首创置业的子公司北京中智鼎富公司；今年2月，云南城市投资宣布将转让天堂岛房地产有限公司90%的股份，后来因为没有买家出现而退出；今年5月，云南城头在“云交所”以4亿元的底价转让了大理华茂地产33%的股份。

由此看来，股权转让已成为近年来云南城市投资的盈利方式之一。然而，这个计划没有持续多久。2019年第一季度，云南城市投资仍然无法摆脱亏损。公司营业收入同比下降62.69%，至8.7亿元左右，股东应占净亏损3.75亿元，同比下降652.46%。

未来的出路在哪里？

云南城市投资业绩下滑，销售费用、管理费用和财务费用分别增长6.44%、76.76%和10.03%。那么，云南城市投资的收益与成本之间存在巨大差异的原因是什么呢？此外，为什么公司的响应成本与收入增长不成比例？

云南城市投资相关人士指出，公司的销售费用主要由两部分组成:房地产销售的销售费用和商场、酒店的销售费用。其中，房地产销售费用主要包括员工工资、销售代理、策划费和广告费。与营业收入的结转相比，这些费用的发生占优势，主要集中在预售阶段，与营业收入的结转不在同一会计期间，与营业收入没有正比关系。

商场和酒店的销售费用包括2018年新购物中心开业的投资、2019年购物中心开业的筹备费用、第一年开业的酒店促销活动等营销费用的投资，导致公司2018年的营销费用增加。

期间费用中的管理费用，随着公司的全国布局，华东、华南事业部和海南事业部相继成立，长江三角洲、珠江三角洲和海南地区积极拓展。而且很多项目都处于开发初期，所以管理费用的增加与经营收入的变化是不一致的。

“2018年，国内外融资环境继续趋紧。公司综合融资成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，公司融资成本有所增加。同时，公司持有投资性房地产、固定资产等长期资产209.01亿元，导致公司财务费用居高不下。在长期资产中，商场的收入和价值只有经过几年的培育才能反映出来，而培育期间发生的费用基本不变。总的来说，报告期内费用和营业收入的变化趋势大不相同。”云南城市投资相关人士表示。

仅仅出售其资产是不可持续的。随着业绩的波动和财务压力的加大，云南城市投资的人员变动变得频繁。今年2月，公司副总经理袁浩、李相赫因工作变动辞去公司副总经理职务。现在，随着“徐磊事件”的发生，很多投资者都在担心云城投资未来的盈利能力。如何成为房地产行业的第一梯队？投资者网络将继续关注此事。(思考金融产生了)■