5月份70个大中城市房价涨幅平稳

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我们的记者张培

从今年2月57日、3月65日到4月67日，70个大中城市的新房价格逐月持续上涨。根据国家统计局6月18日发布的数据，5月份67个城市的新房价格逐月上涨。在一线城市中，北京、广州和深圳分别增长了0.6%、0.8%和0.4%，而上海则下降了0.1%。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，5月份，一、二、三线城市商品房销售价格涨幅基本稳定。从环比来看，一、二线城市新建商品房和二手房的销售价格涨幅与上月持平或低于上月；三线城市新建商品房略有增加，而二手房与上月持平。从同比来看，一、二、三线城市新建商品房和二手房的销售价格涨幅与上月持平或回落。

房地产市场“小洋春”发烧了

二手房价格的上涨总体上已经放缓

“4月份，楼市再次出现‘小阳春’市场，主要是由于一、二线热点城市成交量反弹，前期在调控政策微调下出现充分回调，需求释放趋紧且有所改善。”中国民生银行研究院宏观分析师袁亚军向英国《金融时报》记者表示，随着近期调控政策的收紧，以及四线城市住房货币化安置支持下的退潮，5月份大部分城市交易量疲软，小羊春市场未能延续。

据统计，1-5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，比1-4月份增长1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%。

中原地产首席分析师张大伟表示，与新建商品房相比，受政策影响最大的是网上签约的数据，二手房数据反映了真实的市场情况。自去年10月以来，10多个城市的二手房价格已连续8个月逐月下跌。5月份，55个城市的二手房价格环比上涨，与上月持平。其中，有12个城市增幅超过1%，低于上月的13个城市。

具体来说，从5月份的二手房价格数据来看，北京和深圳这四个一线城市表现平平，上海上涨0.1%，广州下跌0.3%；31个二线城市同比增长0.5%，增速环比下降0.1个百分点；35个三线城市同比增长0.6%。

从新房价格同比数据来看，宜居研究院智库中心研究主任严跃进对英国《金融时报》记者表示，过去13个月的同比增长率继续扩大，但现在略有收窄。这也从一个侧面表明，随着调控政策的继续，一些城市的房价同比涨幅可能会发生变化。

根据张大伟的分析，5月份楼市下调主要是由于不断收紧的调控政策的密集出台，影响了购房者入市的积极性，以及部分地区房价的上涨趋势和经济适用房的减少。

“5月份，全国市场继续分化，特别是一些城市的政策再次收紧。价格变动后，市场将观望，交易量将疲软。尽管大多数城市仍处于较高水平，但交易量已从3月调整至4月。”张大伟说。

房地产投资扩张的势头一直不足

发展投资预计将略有下降

值得注意的是，从关键指标来看，房地产投资扩张的动力一直不足。袁亚青表示，这包括5月份商品房销售下滑幅度再次加大，房企资金来源增速明显回落，土地交易面积持续大幅下降，开工建设步伐放缓。

如1-5月商品房销售同比增长6.1%，1-4月增速下降2个百分点；从1月到5月，地方房地产开发企业同比增速从1月到4月下降1.3个百分点，至7.6%；1-5月，房地产开发企业征地面积同比下降33.2%，比1-4月下降0.6个百分点；1-5月，新开工住房面积同比增速下降2.6个百分点。

“6月份，为了冲刺半年业绩，房企将增加供应量，成交量可能会增加，但增加幅度有限。下半年，销售下滑将通过“销售-支付-征地-新建”的链条传导到投资，房地产开发投资预计将略有下降。”袁雅军说道。

然而，兴业银行首席经济学家鲁正伟认为，房地产投资的下行拐点尚未到来。具体来说，房地产投资高度依赖于前瞻性房屋销售的高周转率模式的改变，这使得销售对投资的主导意义失效。同时，新建设与房地产投资的同步性增强，今年征地面积下降的拉动效应滞后。尽管5月份投资、销售和新建筑都有所下降，但建筑面积仍在上升，这支持了房地产投资。

坚持长效控制机制

房地产市场可能进入新一轮调整期

刘建伟说，从5月份房地产市场的总体情况来看，各地继续落实“一市一策”、“市管政策”、“市政府负主要责任”的长效调控机制，房地产市场保持稳定。

虽然“小羊春”市场在5月份并未延续，但严跃进表示，尽管近期部分城市房价出现下跌，但仍呈现出“易涨难跌、涨多跌少、涨长跌短、涨快跌慢”的特点。随着政策的收紧，城市的数量将会减少。

事实上，根据张大伟的统计，5月份，包括部委在内的各地出台的房地产调控措施高达41次。“尽管4月份不到60次，但连续两个月，房地产调控都处于政策密集释放的浪潮中。”展望未来，三月份有15次，二月份有21次，一月份有68次。今年前五个月，房地产调控政策出台205次，同比增长近30%，2018年同期为159次。

从部门角度来看，最近国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、中国人民银行和银监会都发表了坚持“无房炒房”定位的意见。例如，住房和城乡建设部已经连续两个月对许多城市的房价上涨发出警告。5月18日，佛山、苏州、大连和南宁被公开点名。6月13日，中国人民银行党委书记、中国保监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛开幕式讲话中强调，要正视一些地方房地产金融化问题。房地产行业的过度融资不仅挤占了其他行业的信贷资源，而且容易鼓励房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。

针对一线城市的房价，平安证券首席经济学家张明最近写道，一线城市的房地产调控思路可以用“三位一体”来描述，即通过增加各种非商品房的供应量，来分化原本打算购买的商品房的潜在需求；通过以房产税为代表的政策组合，闲置的二手房逐渐被推向市场；在分割需求和挤出供给的措施生效之前，限购和限贷这两个核心指标不会从根本上放松。

“一方面，这意味着在过去15年里，一线城市房价再次出现的可能性大幅下降；另一方面，即使一线城市的房价未来不会大幅下跌，房地产市场的流动性也可能大幅下降。”张明说。

在张大伟看来，本轮“小洋春”在楼市政策的影响下迅速退烧。从6月到8月，房地产市场可能进入新一轮调整期。

袁亚军预计，后续房地产调控将继续以“稳定地价、房价和预期”为重点，热点城市和热点地区将继续实施严格的调控政策。下半年房地产市场运行将继续保持理性。