一城一策、因城施策仍是楼市调控主旋律

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根据国家统计局发布的数据，房地产开发的投资和销售指标都有不同程度的下降。从3月到4月，房地产市场的小春现象在5月戛然而止。据专家分析，这主要与近期收紧楼市调控政策有关。从长远来看，尽管房价略有波动，但没有大幅下跌的可能。

关注一个城市，一个政策，根据城市制定政策，是今年楼市调控的主旋律。然而，这并不意味着当地城市的房地产市场监管主体可以放松。“房地产市场具有很强的区域特征，不同区域的房价涨跌是正常的。不过，房子是用来居住的，不是用来投机的。”中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛上强调。

最近两个月，监管变得更加严格

一些城市的房地产市场可能开始降温

5月份，房地产开发景气指数为100.85，较4月份下降0.07个百分点。总体而言，5月份房地产市场的供应面波动平稳，房地产市场继续回升或受阻。

具体而言，1-5月，全国房地产开发投资同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点。其中，住宅投资增长16.3%，增速下降0.5个百分点。易居研究院智库中心研究主任严跃进向英国《金融时报》表示，房地产开发投资增速放缓，主要是由于一些城市的土地管制更加严格、土地购买热情受到限制以及房企资金吃紧。

同期，商品房销售面积同比下降1.6%，比1-4月份上升1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%。然而，尽管商品房销售增长率下降了2个百分点，但仍保持了6.1%的潜在增长率。其中，住宅销售增长8.9%。5月末，商品房销售面积为5.0928亿平方米，比4月末减少453万平方米，成为2014年以来的最低点。

对此，严跃进回应称，虽然3月份各地的房屋销售开始呈现小幅上升趋势，但各地购房情绪有所好转。不过，5月份的市场数据显示，楼市复苏受阻，部分四线城市可能进入降温通道。

随着销售的放缓，住房企业的表现很差。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年前五个月公布销售业绩的27家房地产企业销售额同比增长10.7%，而去年大多数企业的销售额同比增长超过50%。

土地购买似乎更好地证实了房地产市场的降温趋势。1-5月，房地产开发企业征地面积同比下降33.2%，比1-4月下降0.6个百分点；土地交易价格下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

据统计，2019年前5个月，房地产调控政策出台205次，大部分集中在4月和5月。相比之下，2018年同期为159起。张大伟认为，近期监管政策收紧明显影响了市场走势，买家入市热情不高是导致5月份销售数据不佳的主要因素。在一些城市，政策收紧后，市场在观望，交易量疲软。

因为这个城市的政策

并不意味着放松监管

2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房不应投机”。从坚决抑制房价上涨，到按市落实政策，再到稳定房价、地价和预期，尽管表述有所变化，“无房无房”一直是房地产调控的基调。

自2018年11月以来，中国各地收紧房地产市场监管政策的力度都有所减弱。最近，市场投机的气氛再次升温，一些城市出台了严格的调控政策。4月19日，住房和城乡建设部对第一季度房价和地价大幅波动的六个城市发出预警。5月18日，住房和城乡建设部命名苏州和其他四个城市。原因是近三个月新建商品房和二手房价格指数大幅上涨，土地交易过热。

房地产业与国民经济发展和每个家庭都息息相关。目前，市场对政策的理解往往存在偏差，当本地楼市出现问题时，很容易引发投机。要正确理解房地产政策取向，首先必须明确，由于经济发展、人口流动性和资源的不同，房价走势不同，城市分化将加剧。这意味着，在未来，人口净流出的城市(如鹤岗)的房价将会下降，而具有强大吸引力的城市(如苏州)的房价将会上涨。因此，一些地区的价格变化是正常的，不需要过度解释。

其次，“一城一策”政策并不意味着地方政府可以自行放松监管。相反，它给了地方政府更多的自主权，根据自己的节奏灵活地引入政策。确保整个房地产市场的稳定和健康发展，并不意味着不允许房价上涨或下跌，而是消除投机和防止房价波动。

据专家介绍，综合信息分析显示，房地产行业过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易助长房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。

鉴于近期的房地产走势，张大伟认为楼市依然稳定，调控主要是打补丁。今年年初因资金宽松而引发的这轮小阳春市场，在政策的影响下迅速降温。预计6月至8月，市场可能迎来新一轮调整。