东部资金向西“抄底” 新旧房价差缩减抑制投机炒房

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自2016年下半年以来，全国房地产市场经历了大幅上涨，尤其是西部大城市房价的低迷效应，其中重庆、Xi、西安等城市房价涨幅居前。

需要注意的是，2018年主要房企明显集中在三、四线中小城市征地，2019年主要房企有回归一、二线城市的趋势，导致一、二线城市土地市场升温，楼市“小阳春”遍地开花。

针对目前的楼市形势，长期跟踪房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了《证券时报》e公司记者的专访，详细阐述了当前牛市的成因、发展以及他对成都楼市的看法。

刘璐认为，2019年房地产市场的市场分化可能会加剧，中小城市房地产市场的下行压力日益增大，而一些大城市则有上行压力。在后期，稳定控制的压力主要集中在地价较高的城市，这不能放松对房地产的调控，同时可以适当增加土地供应，缓解土地市场的供需矛盾。刘璐多次强调，员工必须加强行业自律。成都楼市“软着陆”的现状来之不易，房地产市场的各方都应该倍加珍惜。

资金由东向西转移

从2016年到现在，可以说是全国房地产市场的一轮大行情。从销售额来看，2016年至2018年的三年中，商品房的销售量明显大于前几年。

刘璐表示，自2016年10月以来，新一轮调控期已经被切断，楼市形势发生了很大变化。2016年10月之后，购房资金开始增加，并显示出从东向西流动的迹象。西部大城市房价的低迷效应非常突出，外资“逢低吸纳、横扫商品”的局面明显。结果，西部大城市的房价开始整体“补洞”，以Xi、重庆为代表的西部大城市房价也相应上涨，涨幅很大。在这一轮大的房地产市场中，西部城市的房地产市场总体上从前些年的滞胀中有所回升。

从2016年10月到2017年底，Xi安新房指数累计上涨约15%，同期排名全国第一；同期，重庆新房指数也上涨了12%以上，在中国排名第六。

但是，从全国房地产市场的整体来看，刘璐认为，这一方面反映了西部城市房地产市场的“价值回归”。毕竟，许多西方城市都有良好的经济条件，房价不应该比东部同等经济规模的城市低太多；另一方面，也反映了国家购房资金由东向西的“填坑”转移。毕竟，这些西部城市房价的涨幅远远高于同期当地gdp、人口、工业发展等经济“基本面”的涨幅。

新旧房价“颠倒”

刘璐指出，2016年下半年，成都楼市开始显现明显的回暖迹象，标志性事件是当年的“6.29”拍卖会，标志着外资开始进入成都。随后，成都南部的一些房地产价格开始持续上涨，但整个城市仍然相对平静。但是现在问题来了。2016年下半年，随着城南部分房地产热，成都楼市出现了一些异常现象，引起了社会的高度关注。这直接导致成都在随后全国范围内严厉的楼市调控中被列为“热点”城市，但实际上，成都的房价当时只是呈上升趋势。

在刘璐看来，成都被列为热点城市还为时过早，还没有开始严格监管，这是近年来成都楼市诸多问题的根源。

他进一步指出，这些问题在2017年开始变得越来越突出。虽然许多“滞胀”城市的房价在前期(2016年下半年之前)开始大幅“上涨”，但成都的新房价指数同期下降了2.87%。在股市方面，成都二手房价格同期明显上涨，导致了一个严重的后果，即新房和二手房价格严重“倒挂”。

刘璐多次强调，我们不应该只看成都一个城市或一个房地产，这是有偏见的。在当前房地产市场和整个西部城市房地产市场环境的背景下，它更准确、更公平。最终，这些“颠倒的”价格差异在2018年5月累积，在房地产市场上形成了另一个分水岭。

2018年成都楼市“5.15”新政出台后，投机性购房受到很大限制，随之而来的成都二手房价格下跌可以看作是政策和市场共同作用的结果。可以清楚地感觉到，2018年5月以后，成都市的新房限价令政策进行了调整，变得更加灵活，也就是说，与征地价格的联系更加灵活，高价位的限价令更加宽松。

中介行业需要加强自律

刘璐告诉证券时报e，2018年5月后，成都楼市开始“软着陆”。也就是说，随着二手房价格的自然下降，以及由于灵活的限价带来的新房数量的增加，以前的“天翻地覆”的价差越来越小，甚至在一些地区消失。

由于新旧房价没有明显的差价，投机购房的群体逐渐消失，新屋100%中标的楼盘越来越多。刘璐认为，自“5·15”新政以来的一年里，成都楼市发生了许多可喜的变化，直觉感觉楼市更加“正常”。

针对仁恒滨河湾的抢滩事件，刘璐表示，该房地产有点特殊，相关房地产的土地提供较早，基本上是十年前的土地。如果按照与底价的联系来设定限价标准，该区域的项目定价不会太高，差价会引来投机，这其实是正常的，华润粤西也有类似的情况。

不过，刘璐提醒说，毕竟很早就征地的项目并不多。目前，成都新屋销售项目的主力仍可能是2016年及以后获得土地的项目。事实上，随着成都楼市的持续“软着陆”，新旧房价的差距已经急剧缩小，这对投机性购房者来说吸引力不够。成都的大多数建筑都应该有较高的中标率，这将成为成都未来新屋市场的常态。

刘璐认为，成都楼市分化加剧是客观事实，这次暴露出来的一些问题值得警惕。

鉴于一些中介机构准备通过网上流通筹集资金进行房地产投机，刘璐认为这是值得关注的。近年来，几乎每次成都楼市成为全国焦点，背后都有中介从业者。但实际上，中介行业和城市中的房地产市场是一种直接的共生关系:房地产市场好，中介业务也会好；房地产市场是"撞板"，中介的日子也不好过。

一些中介行业的夸大宣传和过度炒作导致了成都楼市的不利局面。一个非常重要的诱因是行业自律出了问题，使得成都楼市一些看似偶然的小事件演变成系统性问题。刘璐强调，员工必须加强自律。成都楼市“软着陆”的现状来之不易，房地产市场的各方都应该倍加珍惜。