“速冻”二手房市场

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从3月份16000台的市场高峰，到传统的“红色五月”人气不足，6月份仅售出5000多台。最近几个月，北京二手房市场从火热状态一路降温。多家机构的数据显示，随着小羊春的退出，北京二手房市场的热度明显降温。二手房交易明显下降的另一方面是新房成交量的增加。据专家分析，新屋供应量很大，特别是竞争有限的新屋，大多数产品的质量都比以前有了很大的提高。在这种情况下，新房和二手房之间实际上存在着轮换效应，一些原本打算购买二手房的客户开始转向新房市场。此外，二手房成交量再次下降的原因是，在“小阳春”市场的刺激下，大部分市场需求已经逐步释放，现阶段增量需求有限。

交易:二手房网签约后再降

初夏气温的上升和北京楼市的交易已经走出了相反的轨道。自今年3月二手房交易突破1.6万套，2018年5月交易记录刷新以来，北京二手房网上签约连续数月下滑。从六月到六月下旬，北京的二手房仍然不超过6000套。

根据诸葛的房屋搜索数据，从6月到6月17日，北京售出了5657套二手房，占上月成交量的41.1%。半个月过去了，营业额还不到上个月的一半。此前，5月和4月二手房网上销售分别为13，764套和14，440套。二手房上市量方面，4月份上市量达到高位后，5月份略有回调，截至6月17日，上市量略有上升。

对于二手房网上签约的减少和上市量的增加，诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英指出，随着限售房项目的井喷，限售房吸引了部分购房需求。此外，最近的房地产政策收紧，买家有强烈的观望情绪，他们进入市场的热情下降。在多种因素的影响下，二手房成交量有所下降。在市场上，也有一些业主想在最后一波市场行情前卖掉他们的房子，所以他们选择把房子挂在网上，这导致了上市房屋数量的增加。

值得一提的是，二手房成交量明显下降的另一面是新房成交量的增加。

《北京商报》记者了解到，截至6月17日，北京已售出3993套新建商品房，占上月成交额的84.87%。诸葛房产搜索数据研究中心甚至预测，根据6月份以来北京新建商品房和二手房的交易量数据，6月份新房的交易量将会上升，远远超过5月份。

来自“我爱我家”研究所的数据显示，这似乎更能证实自6月份以来新房交易越来越受欢迎。据该机构提供的数据显示，截至6月18日的数据显示，6月份北京新住房市场的受欢迎程度确实高于5月份，尤其是没有经济适用房的纯商品房、商品房和共有产权房。目前，6月份平均每日网上签约量为155套，比5月份增长48.4%。

需求:有限增量

除了二手房在新房供应中从有限竞争房中分流外，购房需求有限也是影响二手房交易绩效的一个重要因素。和硕首席分析师郭毅直截了当地表示，“红五月”并不流行，6月以来二手房交易表现“不佳”是由于市场需求增量有限。

“目前，打算在北京购房的客户受到最严格的限购和限贷政策的限制，每年可以释放的购房需求实际上是有限的。此外，二手房能否顺利交易也将受到二手房整个流通的影响，即购房者能否顺利购房取决于他们能否腾出资格和购房资金。事实上，这一群体中每年能够搬出购房资格和购买资金的人数增长非常有限。”在郭毅看来，由于在北京目前严格的限购和限贷政策的约束下，北京不会每年释放太多的增量需求，因此二手房交易很难形成可持续的爆炸性增长。

郭毅告诉《今日北京商报》记者，过去提到的“红五月”是指一段时间内行业对市场成交量的反馈，实际上反映了政策调整周期和市场压力反应。通常，两会之后，政府会明确当年楼市调控的方向，然后开发商会根据新一年的调控政策，自行做出营销安排。因此，项目进入市场的集中期基本上在4月和5月，这使得5月左右的楼市交易火爆，“红五月”的说法应运而生。

不过，郭毅也表示，事实上，由于政策在不同时间节点是宽松还是紧缩，交易量自然会波动。

此外，郭毅进一步指出，年成交量将集中在4月和5月，或9月和10月，这与开发商的推盘节奏有最直接的关系。

“不难发现，今年的新房在整个营销周期中具有明显的领先地位。事实上，从春节前开始，大量项目开始进入市场，价格也基本调整到位。在这种情况下，今年的实际交易节点相对较早，所以我们看到春节后，市场的销量将很快开始。”郭毅接着说道。

趋势:冷却成共识

小阳春的不可持续性和房地产市场的降温几乎已经成为业界的共识。事实上，房地产专家和相关研究机构已经预测，小羊春之后，房地产市场温度会突然下降。

此前，中原地产首席分析师张大伟今天在接受《北京商报》采访时表示，目前的房地产市场，无论是在北京还是在其他城市，都已在3月份达到顶峰，从4月到5月，这股热潮实际上已依次降温。“北京的二手住宅蚊帐数量继续下降，从3月份的1.6万套下降到4月份的1.44万套，再下降到5月份的1.37万套。”

根据壳牌研究院最近发布的数据，最近房地产市场的降温也在全国范围内得到了体现。5月，主要城市的二手房市场再次降温，但跌幅收窄。就城市而言，在14个监测城市中，有9个城市的实时二手房交易量基本持平或环比下降，北京、上海和深圳的降幅最大。对此，壳牌研究院(Shell Research Institute)首席分析师徐小乐认为，三大一线城市二手房交易量下降，一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善行业的轮换有关，受“房屋认可和贷款认可”的制约，改善需求释放缓慢。

我爱我家研究所的数据可以清楚地显示北京二手房交易最近的下降。根据其数据，自6月份以来，北京的二手住宅蚊帐数量一直不到6000顶，平均每天的蚊帐数量比5月份下降了25%。“从网上签约的数据来看，市场仍在降温。这主要是由于北京房地产市场在过去两年的严格监管，以及今年4月政策再次加码。”

此外，房地产市场的降温也可以反映在经纪人的工作状态上。据《今日北京商报》记者调查，与3月份繁忙的接待相比，近几个月中介机构的工作状态似乎有所放松，交易略有“低迷”，中介机构开始通过电话寻找或推荐房子，而不是寻找房子。

“我有一套房子，所以中介打电话询问租房还是卖房是正常的。最近，我明显觉得中介特别想让我挂掉上市，于是向我推荐了很多换房的选择。”刘淇(化名)说，因为他觉得最近楼市不太热，他打算等一会儿再看。

根据北京二手房市场的下一个趋势，郭世英预测，下半年，在限制竞争项目的推动下，新屋市场的交易量将会有一个较高的发展水平，二手房市场将会保持低水平稳定运行。