北京限竞房入市周年：近7成未签约变成库存 央企也愁卖

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2018年6月，北京第一批限制竞争的房屋进入市场。今年，“限价和竞争性地价”成为了规则，影响了北京楼市的方方面面。

2019年5月，北京再次无限量出售土地，土地市场再次发生变化。

进入市场一周年之际，房价和地价稳定下来，滞销的困境依然存在，差异化依然严重。然而，在线红盘也频频出现，许多项目最近成为地区销售冠军。市场将走向何方？

政策限制

作为两个有限竞争空间的“继承者”，有限竞争空间有其自身的调节属性。早在2010年，北京就率先实施了“限定房价和竞争性地价”的试点项目，即在限定商品房最高销售价格的基础上竞争地价。然而，房山区长阳镇七步区6号地块转让后，这种方式一度绝迹。

2015年，北京楼市迎来了“豪宅第一年”，万柳书院、陈曦原创等20多个顶级豪宅项目密集入市，使得整个北京楼市“变得奢华”，四环路的房价开始进入8万元的门槛。

这种热度将持续到2016年。在接受《国家商报》采访的几个行业从业者中，他们在回忆2016年北京楼市时，都用了“飙升”这个词。“那时候，一天的价格真的只有一个。这房子几乎和抢劫一样。如果你迟交押金，房主可能会提高价格。”

在数据层面，记者发现，从国家统计局70个大中城市商品房销售价格的变化来看，2016年新建商品房月价格指数同比几乎保持两位数增长，甚至超过了9月至10月份罕见的30%，价格指数也从2016年初的111.3飙升至2016年底的128.4。

“全款变成首付，首付变成车库”成了当时的一句流行语。市场正在上涨，飙升的房价和地价迫使相关部门进行整顿。

2016年9月30日，北京市出台了《促进北京市房地产市场稳定健康发展的若干措施》，提出了“限制房价、竞地价”的土地出让方式，即“9·30新政”。从那以后，北京几乎所有的住宅用地供应都是以这种形式推出的，即房屋需要以政府限定的价格出售，大多数项目单位需要采用“70/90”的设计，要求70%的开发商的房屋面积小于90平方米，5年内不得转售。

从2017年起，有限竞争房用地将成为北京住宅用地供应的主流。据诸葛找房子的统计，2017年北京共有44块有限竞争房用地，规划建筑面积646万平方米，有限竞争房用地占住宅用地总量的67%；2018年，北京市共出让限制竞争房屋用地41宗，规划建筑面积497万平方米，限制竞争房屋用地占总住宅用地的比例达到80%。

到2018年6月，有限竞争房屋的土地供应高峰开始反映在住宅房屋的数量上。同年6月10日，北京第一个有限竞赛室项目“瀛海大厦”开盘并于当日上午认购。大约700组来自194套房的顾客前来选择房间，赢得房间就像赢得奖品一样。

在过去的一年里，记者走访了北京许多热门的比赛场馆项目。用“冰与火”来形容它们并不为过，包括徐汇市和西城天竺，徐汇市已尽力消除冰与火，西城天竺是不能出售的。

缓慢销售困境

进入市场之初，由于低于市场平均价格，潜在买家扩大，有限的竞争空间一度被市场追逐，开发商也表现出很高的参与意愿。

事实上，起初，全市六个区的几个有限竞争室项目状况良好，但五环路以外的一些项目并不尽如人意，有限竞争室的热销并没有持续多久。

从整体情况来看，根据中原地产研究中心的统计，从2018年6月10日开始，截至2019年6月10日，北京有限竞争室网络签约的总套数为11，976套，网络签约的套数占总供应量。35%；签约净面积为125万平方米。根据面积计算，网上签约完成率仅为31%；网上签约均价为每平方米48693元，签约总金额为610亿元。也就是说，近70%的有限竞争房间还没有签约出售，它们已经成为库存积压。

除了销售缓慢，有限的竞争室的声誉也成为一个主要问题。由于地价、房价和建设规模的限制，项目利润变得非常有限，有限的竞争空间也有限。事实上，开发商对产品没有什么大惊小怪的余地，这很容易导致质量问题。此外，一些地区的竞争房屋的平均价格已经进入豪宅的竞标环节，甚至超过10万元。如果在产品上做减法，开发者依靠什么来赢得高端客户？

经济学家董藩曾明确表示，有限的竞争房间比商品房更糟糕，而共有产权的房间比有限的竞争房间更糟糕。因此，当一个中央企业有限竞争室项目的销售人员说“我们有限竞争室的质量和商品房的质量一样”的时候，我们还是可以窥见一斑。

随着市场竞争的激烈，位置和配置成为突破的核心要素。根据诸葛的找房子，北京不同地区的去竞争程度是不同的。丰台区位于五环路，位置好，买家关注度高，去竞争率为52%；其次是昌平区，拆迁率为48%。

根据网上签约数据，有限竞争房的热点集中在石景山、丰台、朝阳区的孙河板块，尤其是西部地区，包括奥克兰湾、长安云锦、国峰长安等热点。从区位角度看，这些项目的特点是在五环路以内和四环路周围，区位价值是最重要的因素。同时，这些地点在交通和其他配套设施方面具有明显的优势。

与此同时，有限的竞争对手也面临着井喷供应和区域板块项目集群的残酷现实。在大兴、亦庄、朝阳、昌平、石景山等地，限制竞争的住宅项目非常集中在市场上，同期亦庄的8个项目之间甚至出现了“近水楼台先得月”的激烈竞争。此外，由于“70/90”的影响，产品同质化严重，这也给未来的项目再流通带来不利影响。

和硕首席分析师郭毅表示，过去两年，在增加土地供应的同时，北京方面也限制了价格和产品。住宅产品的地段、户型和总价高度相似，导致大面积的竞争房滞销。住房企业不得不在价格受到限制的情况下进一步降价，从而断臂求生。

Izuko E

一方面，住宅企业应该面对来自同行的激烈竞争，另一方面，他们应该抵制住短期内不能出售住宅和难以集资的压力。

因此，去年开始了许多有限竞争住房项目的价格战。大兴区限制竞争用房中海运珠开盘前(2018年9月30日)，《商业日报》记者不断接到销售电话，在每平方米42158元的限价基础上，降价6000元，平均每平方米36000元。

这意味着，在市场开放之前，中海云珠主导的89平方米三居室公寓的总价格已经从375万元涨到320万元。这名销售人员的说辞是:我第一次打开市场的时候没有做多媒体宣传，所以我省了钱给买家优惠待遇，也传播了口碑。

根据方天霞的数据，自2018年9月开市以来，中海云珠的平均售价长期保持在3.6万元/平方米，今年6月小幅升至3.7万元/平方米。

这只是一个缩影。除了房地产企业本身，有限竞争的房子确实对房地产市场有巨大的影响。在房价方面，自2018年6月以来，北京新建商品房价格指数每月涨幅不超过1%，同比涨幅不超过4%；价格指数仅从135.3升至140.7，这是温和的。二手房已经连续五个月逐月小幅下跌，与去年同期相比，在10个月内。价格指数从146.7上升到146.9，变化不大。

丰台区橡树园有限竞争房项目的销售人员告诉记者，该项目的开业使二手房平均价格降低了约1万元。这个新的有限竞争住宅项目的价格与周围的二手房价格上下颠倒并不罕见。

在土地方面，2018年北京土地拍卖年成交额为1677.9亿元，较2795.6亿元下降约40%；出售的建设用地总面积为447.94万平方米，较2017年的639.02万平方米下降约30%。

以青龙湖板块为例，根据《中国商报》之前的报道，该区域相邻的两块限制竞争房屋分别于2017年6月下旬和2018年7月售出，价格上限为37，200元/平方米，最终地块的住宅部分底价预计接近27，000元/平方米。一年后出售的土地也有同样的价格限制，为37200元/平方米，但最终底价为23000元/平方米。

然而，经过两年多的土地拍卖政策，北京的土地市场悄然发生了变化，因为开发商理性地收回了土地。

今年5月28日，朝阳区孙河无限量出售地块，开发商似乎急于搬迁。这块稀缺的土地位于豪华住宅区，价格不限，起价24.49亿元，吸引了碧桂园(港股02007)、保利、龙湖、首创、首开等10家房地产企业的争夺。最终，恒基地产(香港股票0012)以23.3%的溢价获得30.2亿元，底价为69572元/平方米

诸葛表示，今年将再次出现房价无限制和70/90的土地，这将让开发商在公寓设计和产品溢价方面拥有更多的空空间。预计未来随着北京土地和房地产市场的持续稳定，无限制价格的土地将继续增加，土地出让方式将更加灵活。