蓝领公寓火了 长租公寓再转向

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[摘要]“一些开发商之所以激进而谨慎，是因为每个房地产公司都有不同的策略和不同的优势。例如，如果融资成本低，其承受压力的能力就会更强。”明远房地产研究所首席研究员艾振强认为。

6月15日，据相关媒体报道，正在进行的长期租赁公寓品牌融资B轮即将结束，已融资约5亿美元。据悉，本轮由大西洋资本牵头，腾讯、红杉资本和天图资本紧随其后，投资前估值约为45亿美元。

然而，就在几天前的11日，远洋运输集团(香港股票03377)被曝将在今年内剥离其长期租赁公寓业务。5月14日早些时候，施琅格林集团(港股00106)也宣布将长期租赁公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、景观美化和综合生活服务五项业务剥离给控股公司施琅集团。

一方面，资本继续进入市场，而另一方面，这是一个止损剥离。进退之间，它反映了长期租赁市场正在发生变化。

“行业没有热情，企业更加冷静，资本更加理性，龙头企业将更加集中。”方东东的创始人李权向《时代周刊》记者讲述了目前长期租赁公寓的发展情况。

股票操作的增量开发

种种迹象表明，长期租赁公寓行业对规模的追求正在逐渐放缓。除了海运和施琅的退出行动。郑融房地产(港股06158)的长期租赁公寓品牌“融宇”推广缓慢，第一个项目在上海落地花了三年时间。

即使是实力雄厚的领先房地产企业，长期租赁公寓的发展速度也明显低于预期。

2017年，万科设定了第二年开设15万家门店的目标。然而，去年仅开放了6万个泊位。此外，用“万村计划”扩大租赁业务的计划也停止了。

根据龙湖2018年年报的数据，龙湖观鸟已经开放了53000间客房，与65000间客房的目标开放数量相差12000间。

许多房企不再执着于规模，而是将长期租赁公寓的投资重点从增量开发转向存量运营。

万科广州公园屋告诉《时代周刊》，广州公园屋已经开放了29个项目，拥有近9000个手术室和20000个储备房，未来还将继续发展和释放储备房。

一家小型长期租赁公寓的首席执行官向《泰晤士周刊》记者透露，该公司旗下有300多栋房屋，暂时不会继续扩大规模，而是专注于改善服务、打造社区式公寓整合、开发超市、陌生快递等增值服务。

值得注意的是，虽然大多数住宅企业放缓了公寓行业，但仍有企业将规模扩张视为现阶段的核心任务。

“金谷已经扩建了约15，000栋房屋，并投入运营约6，000栋。2019-2021年将是金地长期租赁公寓快速发展的三年。在一线城市的核心区域，我们将继续关注市场上的购房机会。”金对《时代周刊》记者说。

明远房地产研究所存量房地产首席研究员艾振强向《时代周刊》记者指出:“从西方发达国家的角度来看，在住房得到满足后，进入商业地产是实现持续增长的必要条件。目前，中国的年住房需求保持在较高水平。有远见的开发商需要开始规划未来，而长期租赁公寓就是其中一种形式。”

“一些开发商激进而谨慎的原因是，每家房地产公司都有不同的战略和优势。例如，如果融资成本低，其承受压力的能力就会更强。”易振强接着说道。

与此同时，一些顶级公寓运营商继续收购。

1月17日，蛋壳公寓以2亿美元收购了爱租，2月，上海买悦收购了遇见公寓的部分资产。5月29日，安信集团和逗号公寓在战略会议上宣布合并逗号公寓。

利润困境

在规模扩张运动中，长期租赁公寓利润低、回报期长、融资成本高的缺点逐渐显现。

苏宁金融研究院高级研究员陈家宁向《泰晤士报》记者指出，许多运营商为了长期运营，采取了重资产运营模式，需要长期租赁或购买住宅房地产并进行改造，这也意味着大量的资本投资和资产成本。模型更重；由于租金有限，长期出租公寓的利润相对有限，甚至无法支付成本。

万科广州园区也向记者承认，“虽然园区整体入住率目前在90%以上，但由于税费等流通费用较高，目前资金回笼时间仍然较长，预计在7年左右。”

根据龙湖集团2018年年报数据，集团物业投资租金收入为40.9亿元，关羽收入占10.4%，租金收入达到4.2亿元，较2017年增长1062.7%。尽管收入大幅增加，但整体入住率仅为50.1%，尚未实现盈利。

此外，融资利率也成为长期租赁公寓盈利道路上的一个路障。根据仲量联行的分析报告，上海、北京和广州的长期租赁公寓的回报率在3.5%至4.5%之间。据《泰晤士周刊》记者称，很难涵盖企业的财务成本。4月份，“碧桂园(港股02007)发行17.17亿元租赁住房房地产投资信托基金”，利率5.75%。5月31日，杜松发行了8亿元住房租赁公司债券，利率高达8.5%。

苏宁金融研究所高级研究员傅毅夫指出，长期出租公寓要想盈利，首先要避免“甲醛门”等负面现象的频繁出现，然后通过连锁经营进一步扩大规模。

然而，一些企业可能不会等着扩大规模。上述小型长期租赁公寓的首席执行官告诉《时代周刊》记者，每套公寓通常需要至少10-15个月才能盈利。自去年8月以来，他一直在联系投资者，但从未达成合作意向，仍由自己的资金支持。

下一个风口

当一些企业离开时，出租给雇主的蓝领公寓将很快成为下一个出路，这种公寓比长期出租的白领公寓效率更高。

2018年5月22日，杭州市颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，明确规定了蓝领公寓的需求申报、住房分配、人员准入和租金状况。

同年6月15日，北京市住房和城乡建设委员会也下发了相关文件，要求“蓝领公寓”中每个客厅的人均使用面积不低于4平方米，每个客厅的居住人数不超过8人，率先制定了消防安全规定。

“蓝领公寓的效率实际上比白领公寓高，大约是白领公寓的1.5倍。回报率自然高于白领公寓，与企业签订合同的时间也更为稳定。”艾振强说道。

尽管回报率较高，但蓝领公寓也面临许多发展困难。“因为有很多人居住，管理上的安全问题也会出现。此外，管理成本相对较高。”易振强接着说道。

事实证明，蓝领公寓真的着火了。据悉，逗号公寓合并后，安信集团的床位数从6万张增加到近10万张，业务布局从9个城市增加到17个城市。

另一方面，魔方告诉《时代周刊》，它的“9号楼公寓”覆盖了8个城市，经营40家商店，为数百家企业的4万多名员工提供租赁服务。

此外，碧桂园的“碧栋公寓”和“城市之光”也进入了蓝领公寓领域，并相继布局。