人民日报海外版：“趋稳”成为楼市新常态

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最近，国家经济战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》(2019年6月)和《中国城市竞争力第17次报告》，分析了中国房地产市场的发展和运行现状。相关数据显示，中国房地产市场总体稳定趋势更加明显，结构分化进一步加剧。其中，一线城市房价总体稳定，准一线和二线城市房价继续上涨，四线城市房价继续下跌。分析人士指出，随着“房子是为了生活，不是为了投机”的理念深入人心和各地发展模式的转变，房地产市场变得更加理性和稳定已成为新常态。

整体稳定分化加剧

最新数据显示，中国房地产市场仍保持总体稳定趋势。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，5月份，各地继续实施“一市一策”、“城市政策”和“市政府主体责任”的长效监管机制，房地产市场继续保持稳定。据初步估计，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速比上个月下降0.3个百分点。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，与上月持平；二手房销售价格上涨0.5%，比上个月低0.1个百分点。同时，35个三线城市新增商品房销售价格环比上涨0.8%，涨幅略有扩大；二手房销售价格上涨0.6%，与上月持平。

鉴于不同类型城市房地产市场的差异，国家经济战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，与四线城市相比，准一线和二线城市的住房需求增长潜力更大；与一线城市相比，准一线和二线城市的房地产市场监管手段相对薄弱。这导致了准一线和二线城市的房地产市场相对容易上涨而难以下跌的事实。一旦房价回升，房价上涨的持续时间将比其他城市长。报告显示，与一、二线城市相比，四线城市没有足够的动能保持房价上涨，政府的市场调节手段也更加有限。在经历了一波突然上涨后，一些四线城市将因后续需求不足而进入下行阶段。

北京科技大学经济贸易学院院长何在接受记者采访时表示，今年以来，中国房地产市场的整体表现相对稳定。一方面，经过20多年的快速发展，许多地区的房价累计涨幅已经相对较高。另一方面，这是因为各地在坚持严格的房地产调控政策的同时，增加了经济适用房的供应和对长期租赁市场的支持。“例如，限购政策将把购买资格与当地工作年限联系起来，以确保长期在当地工作和生活的人能够优先考虑自己的需求。”他对大卫说。

坚持回归住宅属性

房地产市场的稳定也意味着它与实体经济的互动变得更加良性。《中国城市竞争力第17次报告》指出，目前，中心城市的溢出效应给大城市地区的发展带来了希望，空的城市形态正在推动大城市地区的繁荣。同时，报告还指出，房地产对经济增长既有正拉动作用，也有负挤压作用。当房价水平较低时，房地产对经济增长的正拉动效应超过负挤压效应，而当房价水平过高时，负挤压效应将超过正拉动效应。2018年，中国房地产对经济的净贡献由正变负。

不久前，中国银监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛上指出，近年来，中国部分城市居民家庭杠杆率迅速上升，相当比例的居民家庭负债率已经达到不可持续的水平。郭树清强调，房地产行业的过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易鼓励房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。

“当你买房子自己住的时候，这意味着你每个月有等量的市场租金收入，同时有等量的消费支出，这也意味着你的房子产生等量的附加值；如果你再买一套房子出租，你也会有收入和产出；但当你为了投资或投机而买房子时，它不是出租的，而是一堆闲置的水泥、钢筋和砖块。”郭树清说道。

大卫认为，必须从发展的角度辩证地看待房地产市场对实体经济的拉动作用。“客观地说，房地产行业的上游与钢铁、水泥、建筑机械等行业联系在一起，而中游则涉及设计、销售、金融等行业，而下游则影响到家电、装饰、家具等领域。在过去的20年里，它在推动经济发展方面确实发挥了巨大的作用。如今，边际效应正在减弱。因此，只有坚持住有回报的物业，避免过度投机，坚持健康发展，房地产才能继续保持对实体经济的积极拉动，而不是消极挤压。”他对大卫说。

“一城一策”将继续下去

随着房地产市场本身的不断稳定，市场上的理性声音越来越多。

根据壳牌研究院发布的《2019中国房地产半年报》，第二季度重点城市新客户和客户数量没有明显下降，但这种力量无法支撑房价的大幅上涨趋势。目前，重点城市都是需求导向型市场。在住房和贷款确认政策下，住房交换需求的杠杆作用大大降低，没有明显的上升势头。“稳定”是下半年的主题，也是市场的常态。“从实际情况来看，政策对市场高度敏感。无论市场在哪里变化，都有潜在的政策。在政策总体稳定的背景下，“一城一策”也是下半年及以后的政策基调。”壳牌研究院首席市场分析师徐小乐说。

中国社会科学院相关学者认为，随着“一城一策”和“按市政策”战略的推进，地方政府稳定房价的主要责任进一步落实。二线城市将建立比一线城市更完善的市场监管机制，严格控制房价或成为常态。与2019年上半年相比，预计2019年下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。适度收紧房地产融资将有助于给热点城市的房地产市场降温。

何大卫预测，未来房地产市场整体上会更加稳定和理性，分化程度也会更高。“目前，一线城市人口压力较大，住房供需将长期紧张；一些二线城市由于发展迅速，涌入了更多的年轻人，从而形成了房地产市场的增量需求。相比之下，在早期阶段，三个四线城市房地产市场中的一些是由基金推动的。因此，如果未来人口吸引力难以跟上，就难以有效租房，当地房地产市场也将疲软。”