住房租赁或成今年公募REITs试点突破口

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日前，上海证券交易所在新年致辞中表示，2019年将推进公募reits试点，加快住房租赁reits发展。《证券时报》记者梳理了近期出租房资产证券化的相关信息，发现地方政府人才出租房和房地产企业长期出租房资产证券化产品的审批速度明显加快。

接受《证券时报》采访的业内专家认为，19届全国代表大会提出的实施租赁住房reits是一个突破。2019年，租赁住房资产证券化将有更深更广的发展。如果公募reits试点能够启动，租赁住房领域的项目能够得到公募，将极大地推动租赁住房市场和证券化在该领域的发展。

中国房地产投资信托联盟秘书长王刚在接受记者采访时表示，19大提出的实施租购是一个突破，对于中国房地产业从上半年以房屋开发和销售为主向下半年以经营为主转变具有重要意义。公募reits的推出将有助于扩大出租房屋的提供者，提高出租房屋的质量，丰富中国证券市场的品种，并为个人投资者提供一个良好的以高额分红和股票与债务间转换为特征的投资产品。

中国联合基金执行总经理范锡武在接受记者采访时表示，这是一个非常积极的信号，对2019年租赁住房资产证券化更深更广的发展寄予厚望。特殊商业规则的引入意味着政策支持更加准确，进一步激发了企业开展租赁住房证券化的动力；同时，经过近几年的发展，租赁住房领域的资产逐渐成熟，可证券化的资产量有望大幅增加。另一方面，该行业也密切关注集体土地和共有房产等资产的证券化。目前，市场上有多种证券化产品，如房地产投资信托基金、资本市场银行和租赁收益权资产证券化。未来相应的政策和产品能否创新，不同的证券化产品能否根据不同的资产属性进行匹配，值得业界重点研究和推广。

去年底，地方政府继续在住房租赁领域发挥作用。去年12月14日，深圳创业投资集团一期人才租赁房专项资产支持计划在深圳证券交易所上市。12月25日，海南省人才租赁住房一期专项资产支持计划顺利获批。据知情人士透露，深圳市政府非常重视人才安居工程。为了留住人才，大量人才必须租房。然而，海南自贸区全面深化改革开放，有引进百万人才的战略，不可避免地需要租赁住房的支撑落地。地方政府人才租赁房的房地产投资信托基金是金融工具创新的试点，通过金融创新房地产投资信托基金来促进人才租赁房的发展。

除了地方政府一级批准住房租赁领域的融资计划之外，住房企业一级的住房租赁领域的融资计划也在加快。去年12月24日，“平安汇通-平安地产施琅出租屋系列资产支持专项计划”获上海证券交易所批准。12月27日，世茂集团在上海证券交易所成功发行“华能信托-开源-世茂房屋租赁资产支持专项计划”。

据戴德梁行统计，截至2018年10月31日，共有10个经批准的租赁住房产品储货架，总储货架规模为790亿元。一期共发行7种单一产品，总发行规模82亿元。其中9家采用类似房地产投资信托基金的模式。