买房族称业主不愿再被砍价 北京二手房市场弱势中升温

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今年3月，就在“317”新政实施两周年之际，被抑制了两年多的北京房地产市场似乎出现了复苏迹象。《证券报》记者对北京东三环、北四环等多个区域的二手房市场进行了调查，发现小户型房屋的交易速度明显加快，降价1000万元以上的改良房在促销后可以迅速售出。

“几年前(农历新年)，我看中了九龙山地铁站附近的一栋房子，找了几家中介公司打听情况。房东误以为潜在买家很多，所以他把价格提高了20万元。我想过一会儿再看，但没想到一年后就全买了。”有购房计划的付(化名)告诉《证券日报》记者，他已经加快了购房步伐。

李女士也有同样的经历，她告诉《证券日报》记者，为了买一套学区的房子，她不久前卖掉了东四环外的第一套房子，卖了500多万元。她以为在市场升起之前，她正在慢慢地看着海淀区的房子。看了两个星期后，她发现以前想讨价还价的房子很快就被卖掉了。“店主根本不愿意降价。一套800万元的房子连10万元的空房都出不了。”李女士说:“我没办法。”我很快买了一套。否则，我害怕继续上升。如果我犹豫，我会失去更多。”

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"看看这一套，一周后就要卖了."3月17日，在东三环的一家大型房地产中介商店，一位衣着光鲜的经纪人向记者展示了新售出的房子，似乎希望确认北京二手房市场的回暖。"自2019年以来，市场交易量一直在上升."他一再表示，“数量第一，北京楼市将很快开始(上涨)。”

随后，《证券日报》记者随机选择了几个社区询问情况。两个星期后，记者接到经纪人的电话，被告知他上次询问的房子已经售出。“太快了。”他的话中透露出一丝自豪，他说，“让我帮你看看其他社区吧？”

有购房意向的付告诉记者，2018年底，他看中了东三环一个新小区的一居室，68平方米的价格为505万元。“我想让我的家人再看一看，这所房子是以495万元的价格买的。一年后，在同一个社区挂了一栋同类型的房子，要价525万元。我还没来得及跟卖家讨价还价，就被人以505万元的价格全部买走了。”

据了解，在二手房市场，买方的“全额付款”意味着卖方不需要去银行配合贷款过程，并可以提前得到房价，因此有一个非常强大的讨价还价的空房间的价格。

一位资深二手房经纪人告诉《证券日报》记者，自2019年以来，小户型的交易量大幅增加。一方面，房价已经下降；另一方面，仅仅需要它的人不愿意等待和观望。“尤其是在五月之前，学生身份是收集的，时间不等人。在此期间，小型学区领先。”

然而，如果大型单位想快速出售，空房的价格仍会下调。他表示:“特别是对于1000万元以上的住房，由于信贷政策收紧，购房杠杆率被控制在很低的范围内，而总价高的改良房受影响最大。”

在调查中，研究人员还发现，大型二手房仍在稳定和下降。例如，3月17日，位于北四环外学院路的一个新小区——宜城东园，以1450万元的挂牌价格和1268万元的成交价格，以182万元的价格出让了一套三居室公寓。2018年5月，同类型二手房成交价格仍为1420万元。

可以证明的是，3月31日，链家系统显示当天的营业额为675台，而去年此时为145台。根据链家二手房的销售数据，3月份链家的营业额为10103英镑，同比增长30%以上。

从交易周期来看，根据壳牌研究院的数据，3月份买家的交易周期为79.2天，比上个月略有下降，但仍处于历史高点，市场交易节奏缓慢。然而，另一位业内人士也表示，3月份市场发生了变化。由于网上签约数据的滞后，这些“热点”可能会在4月份的交易量数据中反映出来。

北京楼市现在是“小阳春”吗？

事实上，在“317”新政实施后的两年里，北京先后出台了一系列调控措施，包括限制商品房买卖、增加土地供应、实施共有房产、调整公积金贷款政策等。接下来是近两年房地产市场持续降温。

以2017年3月17日为临界点，以“317”新政出台两年后的两年来衡量，北京共售出约50843套新房，比“317”新政出台前的两年下降约45%；“317”新政出台两年后，北京二手房成交近28万套，比“317”新政出台前两年下降约42%。可以说，北京楼市已经进入了“冰河时代”。

今天的北京房地产市场显示出破冰的迹象。

据中原地产统计，2019年3月，主导市场的北京二手房交易量达到16051套，同比增长163.5%，同比增长43.9%。这一数字在过去10个月也创下新高。新屋市场的成交量也大幅增加。

据壳牌研究院称，这一轮市场升温主要是由季节性因素造成的。根据历史数据，每年春节后市场都会反弹，今年也不例外。通过历史比较可以发现，今年3月的交易环比增长率与2018年同期相当，但与2015 -2016年的市场热点相比，复苏仍然相对温和。

然而，“绝对而言，目前的交易水平处于历史中等水平，市场没有过热的迹象。”

价格方面，3月份北京二手房平均成交价格为61420元/平方米，比上个月上涨2.5%。原因是中心城市四个区的交易比例比上个月增加了2.5个百分点。因此，“如果排除结构性原因，3月份的平均价格涨幅在历史周期中并不显著。”

此外，从业主的角度来看，新的市场业主没有大幅提价，3月份新上市公司的平均价格保持稳定，环比上涨0.3%。在过去的六个月里，业主报价一直保持稳定。在第一季度，尽管提高上市价格的业主比例逐月上升，但近80%的业主降低了报价。

根据壳牌研究院的统计，2019年3月，北京二手房市场处于疲软和回暖的趋势，成交量比去年有所改善，同比增长23.2%。随着市场的复苏，平均价格稳步上升，在历史周期中涨幅并不显著。在北京的房地产调控政策仍然很高、新房供应相对充足的情况下，市场没有迅速回暖的基础。在后期，市场可能转向季节性向下调整，平均价格上涨在后期难以维持。

从新的供求关系来看，3月份，虽然北京连锁住宅二手房的新供求关系出现季节性回升，但在本月的4周内仍继续下降。与去年同期相比，北京链家新增加的房屋数量下降了26.7%，新增加的客户数量基本持平，游客数量增加了14%。从长远来看，买家和卖家进入市场的热情仍然很低。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，目前市场预期稳定，房地产调控政策压力仍然很大。再加上新房高库存的分流效应，市场没有迅速回暖的基础。2019年，市场仍处于温和升温通道。今年3月，交易量可能达到月度最高水平，随后的交易量将经过季节性调整。如果没有电力支持，平均价格将大幅上涨，并将略有波动。