开发商：加班蓄客推盘 购房者：选房不慌不忙

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五一假期前，《证券日报》的一名记者路过苏州，在太湖边上回苏州的路上，遇到了一位出租车司机赵师傅，他的家乡在陇西到苏州已经住了很多年了。聊了几句后，赵师傅得知记者住在北京。没想到第一句话就吐了出来:“苏州的房价正赶上北京。”“最近几年，尤其是今年，我还没有攒够钱去买一栋更大的房子。地段好的房子6万元/平方米，一般4万元/平方米左右，买不起。”

几天后，红色五月开始了，果然，苏州房地产市场的价格曲线直线上升。巧合的是，距离苏州高铁仅一个多小时车程的南京，甚至像两年前的上海和北京一样，有32人争相买房。

不难看出，目前楼市销售的分化正在全国各地蔓延，但一线城市似乎相当稳定。以北京为例，今年3月，四环路限价房入市引发的清晨排队购房现象似乎开始消退。五一期间，北京楼市仅售出约300套商品房，这是近年来的新低。

开发商正忙着存储客户和推盘子

赵师傅在苏州的无奈来自于他的支付能力无法满足快速上升的改善住房的门槛。然而，长期以来，随着有限竞争时代的到来，北京的房地产市场给了买家更多的选择空的房间，特别是第一和第二客户，他们不急于购买，大多选择“挑房子”的大量新项目已经进入或即将进入市场。

五一期间，《证券日报》记者走访了几个即将进入市场的新市场，了解到远郊有很多客户在看热闹，很少有人开始；对于性价比高的项目，虽然有很多客户有真正的购买意向，但是项目投资太多，利润太少，所以开发商对虚拟热相当苦恼。

4月30日，《证券日报》记者在抵达北京房山青龙湖之前，换乘了三种交通方式。在这个过去很少有开发商的地区，现在龙湖、金地等房地产企业纷纷拿地建房，今年都将进入集中销售期。主要产品是低密度住宅和少量堆叠别墅。

在该部门组织的三个有限竞争住房项目中，金地胡大奉化进展最快。据营销中心销售人员估计，该项目将于5月中旬进入市场销售，预计平均售价为37245元/平方米。主要住宅建筑有89-139平方米的别墅和140-220平方米的湖边别墅。

“项目开始时会有折扣。目前，大部分客户得到了改善，约占70%，其余都是急需的客户。目前，只有数百名高端客户到访。”金地胡大奉化项目相关人士向《证券日报》记者透露，房山青龙湖板块市场确实存在竞争压力，但金地不会采取低价策略，而是增加产品。例如，该项目紧邻6000亩青龙湖，社区提供免费地铁班车，别墅可以以500万元的总价购买，这是一个高性能的物业，在过去的金地风华产品中很难找到。

事实上，为了突破竞争产品，五一假期已经成为开发商吸引客户的重要节点。“我们没有五一假期，但我们组织了各种各样的观赏活动，如组织顾客巡游和参观公园。”五一假期后，该项目的销售人员向《证券日报》透露，五一假期期间，有很多人在看房子，售楼处每天都客满。

目前，很难判断假期后参观房子的游客能否转变为开始买房的业主。然而，参观项目中的房子确实表明了购买房子的意图，但他们不确定最终会在哪里购买。

值得注意的是，在小长假期间，北京一个新的房地产市场在一天之内吸引了成千上万的顾客前来参观，即未来的金茂大厦。据记者了解，该项目位于北京市昌平区未来科技城。这是中国金茂(香港股票00817)在北京的第五个金茂屋产品，也是一个有限竞争的房间项目。

“未来，金茂大厦将于6月开业。进入市场的主要单元是装饰精美的三居室和四居室，面积从120平方米到160平方米不等。平均价格为5.4万至5.6万元/平方米，总价在700万至900万元之间。”未来，金茂大厦相关人士向《证券报》透露，该项目将与华为合作，引进全场景智能家居系统，在以质量、技术、智慧为标志的城市建设高端住宅。

据业内人士介绍，在供应井喷的有限竞争空间中引入高端产品线是住宅企业的突破口。未来金茂大厦的主要客户群将主要来自北方地区，以改善后的客户群为主。预计去投资的程度可能与之前进入的优势项目(四环路内外)和性价比较高的项目相匹配。目前，由于价格在一定程度上具有竞争力，在示范区开业当天，数以千计的客户参观并排队进入市场，并安排了冻结资金。

两个即将进入市场的全新项目，一个在西南，一个在东北；六环路和五环路之外，都是有限的比赛用房供应区。记者走访的这两个项目似乎代表了北京楼市下半年的交易轨迹。然而，根据之前已经售出并在五一假期期间完成网上签约的交易数据，市场仍处于狂热状态。

买家并不急于出手

“在最后一天，我接到了几个推销房子的电话。甚至一个项目每天都有两个人打电话来接客户。这可能是因为我最近在看房子，但我还没有决定买哪个项目。”李(化名)在接受《证券日报》采访时表示，“今年有很多有竞争力的房子，确实是买房的好时机，但这些项目都比较偏远，所以我也在考虑二手房。此外，如果你再买房子，你必须卖掉它来弥补首付。现在卖掉你手里的房子需要时间，所以很紧急。幸运的是，市场上有许多可选项目。在合适的位置基础上，你也可以先看看质量和公寓类型再做决定。”

事实上，在北京的房地产市场上，购房者的比例已经很高了。在这些购房者中，除了对价格和位置敏感之外，教育、医疗、社区环境和住房质量也日益影响这些群体的选择。对于有限竞争的住宅项目，集中供应和公寓类型同质化等问题导致市场拒绝率远低于预期。

根据中原地产研究中心的数据，截至4月底，北京已进入41个有限竞争房项目，共57期，供应26567套有限竞争房，总建筑面积315.7万平方米。据估计，未来将有大约50个项目进入市场。比如石景山区的一些项目，因为被列在一起，面临着去污的问题，有些项目的去污率甚至低于20%。

据诸葛房产数据研究中心统计，五一期间，北京楼市共签约124套新商品房网，高于2018年同期，低于2017年同期；二手房成交量仅为134套，低于2016 -2018年同期。换句话说，五一期间，北京新建商品房和二手房的总量不到300套，处于2015年以来五一假期的最低点。尽管今年的五一假期持续了四天，但仍低于去年同期的三天净签约量。

“一方面，今年的假期较长，大多数人选择出国旅游，市场需求减少。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《证券日报》，另一方面，在国家的严格控制下，市场有强烈的观望情绪，更多的买家仍在观察随后的市场变化。

"总的来说，今年3月的高峰期显示出一种基于供应爆发的狂热."中原地产首席分析师张大伟表示，叠加之前优惠项目减少，在合适价格的二手房售出后，业主提价，买家开始观望。此外，除了五环路以内的几个项目外，近几个月进入市场的项目淘汰率仍然不容乐观，这使得购房者不再着急。更重要的是，从5月到6月，有限的比赛用房供应量预计将超过1万套，整体市场竞争可能再次升级。