央企十年“退房”路，国家电网剥离地产，“黑马”鲁能走向何方？

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作者:时代财经·童杰

图片来源:中国视觉

国家电网的“结账”之路以自由股权分配的形式结束。

8月10日晚，国家电网下属子公司鲁能集团宣布，国家电网持有的鲁能集团(叶巍集团)有限公司100%股权将转让给中国绿发投资集团有限公司(以下简称“中国绿发”)。

与此同时，鲁能集团旗下的房地产上市公司广宇发展也宣布，由于鲁能集团持有广宇发展76.13%的股份，在国家电网免费转让鲁能集团股份后，广宇发展将成为中国绿发旗下的上市公司，鲁能集团仍将是公司的控股股东，国务院国有资产监督管理委员会仍将是公司的实际控制人。

今年3月，中央纪律检查委员会国家纪律检查委员会发表了一份关于国家电网和中国航空空集团检查和整改进展的报告，国家电网立即表示决心退出传统的制造和房地产业务。虽然此次股权转让后，国家电网仍通过持有中国绿发30%的股权间接持有鲁能集团，但交出话语权可视为履行了其“退房”的承诺。

股权转让后，鲁能集团将开始一个新的阶段。但是将来去哪里还不知道。

如果把新股东的背景作为主要考虑因素，鲁能集团将会有更多的背后支持者，这将会给空带来更多的想象空间。

中国绿发也是一家中央企业，此前由中国诚通控股集团有限公司(以下简称“中国诚通”)全资拥有，但新披露的股权结构显示，中国绿发由中国诚通、国家电网和中国国鑫控股有限公司(以下简称“中国国鑫”)共同拥有。其中，中国诚通持有40%的股份，另外两家持有30%的股份。

中国诚通和中国国鑫经常出现在中央企业和国有企业的资产处置、重组整合和股份制改造中，这两家企业在资产管理方面经验丰富。此外，中国诚通拥有股权运作、金融服务和综合物流服务等多元化业务，并持有或参股十多家上市公司。

全国工商联房地产商会会长李姣认为，随着鲁能集团从单一股东向多方股东转变，其中央企业特征将被淡化，市场化程度将提高。“以前，在国家电网系统中，鲁能集团只需要发挥自己的作用，kpi低于市场化的房地产企业。但是，在几个股东组成之后，势必要打破这种格局，要求鲁能集团做出一些改变。”

李姣推测，鲁能集团的发展战略可能比前两年更加积极。但是，他也指出，房地产市场已经告别了快速上升的时期，竞争相对激烈，住房企业的分化非常严重。鲁能集团要提高业绩并不难。

事实上，在2017年的高峰期，鲁能集团曾以893亿元的年销售额进入柯睿房企销售榜前30名，排名第21位。当时，业内人士将其视为“黑马”，一度预计鲁能集团明年将突破1000亿大关。

然而，在接下来的一年里，鲁能集团在房地产行业逐渐陷入沉寂，并没有出现在该行业的主要名单中。鲁能集团没有机会“翻身”，在快速发展时期赢得的所有土壤储备都是它的筹码。根据天丰证券基于鲁能集团2017年土壤储量的估计，其未注入上市公司的潜在资源为2000万立方米，潜在价值近4000亿元。这一数量仍处于当前房地产行业的中上游。

"现在考验的是鲁能集团管理团队的能力."李姣表示，在过去，鲁能集团能够在行业整体形势下取得良好成绩。目前，鲁能集团已经走出了一个相对封闭的体系，但行业环境不如以前，自身的资产重组没有得到明确，管理团队仍然面临诸多挑战。

对于中央企业来说，“结账”并不是一个新话题。十年前，中央企业在一天之内买下了三个“地王”，这引起了全国的关注。2010年3月，国有资产监督管理委员会(SASAC)果断发布了一项“检查令”，要求78家以房地产为主营业务的中央企业退出房地产业务，只留下16家以房地产为主营业务的中央企业。第二年，又增加了五家中央企业，最终有21家中央企业可以从事房地产。

然而，在过去的十年中，在被要求“退房”的中央企业名单中，只有包括中石化、军械集团和中远集团在内的少数中央企业真正退出了房地产行业，更多的中央企业仍在征地或参与房地产项目。

李姣坦言，过去十年中央企业“结账”的效果并不理想。“过去十年可分为两个阶段。前五年，中央企业在房地产市场的优势特别明显，房地产市场也在上升。大多数中央企业不愿意“结账”或推迟“结账”。在过去的五年里，房地产企业之间有高点和低点。一些走下坡路的中央企业开始执行“结账令”，实力雄厚的中央企业继续扩张。”

据媒体报道，2016年，在征地支出排名前15位的房企中，中央企业和国有企业占据了8个席位，16块总价值超过100亿元的高价土地被中央企业或国有企业获得。

直到最近几年，房地产市场进入了一个严格的监管周期，一些中央企业主动打开了"退房"程序。例如，2018年6月，航天科工集团拟将陕西航天房地产开发有限公司的100%股权上市，该公司是其房地产平台中国航天建设集团有限公司的全资子公司；另一个例子是，自2018年以来，中国航天多次将其房地产资产上市。

然而，中央企业几年前攫取的高价土地已经成为难以消化的烫手山芋，这也是中央企业多年来“退房”过程缓慢的一个重要原因。为了加快中央企业的“结账”，SASAC不得不重申“结账令”。

今年1月20日，国资委(SASAC)下发了《关于加强中央企业股权参与管理有关事项的通知》，明确提出要规范中央企业的股权参与投资，要求中央企业严格控制主营业务的投资方向，不得开展中央企业股权参与投资项目负面清单中规定的商业地产等被禁业务。

不仅如此，3月22日，中央纪律检查委员会的官方网站公布了“第19届中央委员会第三轮检查和整顿的进展情况”。在需要整顿或调整或澄清房地产相关业务的中央企业名单中，国家电网、中国航空空、中国中化、中国建筑、中国五矿、中国招商、国家电力投资集团、中国联通、中国商用飞机9家。

在国资委(SASAC)重申“检查令”后，各中央企业纷纷发表意见，加快行动。例如，国家电网公司在3月份表明立场后，完成了股权转让；中国航空空公司宣布，将有序推进土地开发、置换和收储项目，同时将完全退出房地产项目，出售和实现一批低效住房；中国建筑第八工程局将其六家房地产子公司的全部股权进行了上市和转让；中国五矿将其房地产业务剥离给上市平台。

此外，自去年以来，当地国有企业出现了“离职潮”。自2019年9月以来，山东许多国有企业已明确宣布退出房地产行业，山东黄金、山东高速公路等许多国有企业已上市转让房地产子公司的股份。上个月，中国重汽的房地产板块上市，并以市场化的方式转移到碧桂园集团，完全退出房地产业务；兖矿集团上市并出售了尹仲房地产40%的股权，最近找到了买家。

“碧桂园收购中国重型卡车地产资产包表明，民营企业接管中央企业的资产正成为一种趋势。从资源需求和自身发展的角度来看，民营企业愿意接管中央企业的资产，民营企业有积极性，他们的参与有利于促进中央企业的退出。”李姣说。