长租公寓行业竞争白热化面临洗牌

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几天前，蛋壳公寓宣布，战略收购的长期租赁公寓运营商，其全资拥有的2亿美元(包括现金和债务)，将很乐意出租，所有的资产和100%的股权涉及到最初的租金将合并到蛋壳公寓。

交易完成后，蛋壳公寓的管理用房数量接近40万间，业务覆盖北京、上海、广州、深圳等10个一、二线城市。由于蛋壳公寓和爱租公寓都是分散式长期租赁公寓领域的知名企业，此次交易成为业内迄今最大的收购案例，引起了广泛关注。

2016年6月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企和金融机构相继推出了长期租赁公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已有20多家企业宣布进入长期租赁公寓。长期租赁公寓已经成为住房企业多元化经营布局的主要领域之一。

然而，自2018年下半年以来，长期租赁公寓已经冷却下来，行业内的竞争也逐渐从早期的野蛮增长转变为精细化运营。克里尔房地产公司的研究员方玲认为，长期租赁公寓行业的排名在未来可能会重新洗牌。

根据上海消费者保护委员会发布的数据，2018年，共享自行车和长期租赁公寓将成为全年消费者投诉的“重灾区”。随着长期租赁公寓市场的快速发展，上海全年共受理此类投诉3167起，同比增长2.2倍。

2019年1月15日，申请发行的20亿元人民币的“郭俊-合肥景泰富长期租赁公寓一号系列资产支持专项计划”被上海证券交易所停牌。业内人士指出，通过"长期租赁公寓"融资在未来不会那么容易。

“目前，尽管政策支持长期租赁公寓，但对于大多数从未涉足的企业而言，它们仍是具有挑战性的领域。”方玲认为，一方面，长期出租公寓会占用大量资金，对企业的财务能力有一定要求；另一方面，长期出租公寓会盈利，这将考验企业的长期经营能力。总体而言，目前房企长期租赁公寓布局已进入白热化阶段，未来长期租赁公寓的规模之争将日益激烈。

中国房地产经纪协会主席胡景晖认为，对于长期租赁公寓来说，2018年是动荡多变的一年。目前，长期租赁公寓行业中的高租金投机、甲醛门和租金滥用等问题只是表面问题，更深层次的问题是“资金错配”。

胡景晖表示，长期租赁公寓行业需要大规模投资，投资回报周期长，投资回报低。然而，国内长期租赁公寓所依赖的资金与行业属性极不匹配。这些短期资金、速动资金和热钱迫使长期租赁公寓的企业抬高租金，扩大规模，缩短装修空购买期，并计算租金贷款的存款。这些原因是国内长期租赁公寓行业问题频发的关键。

胡景晖认为，在“租购并举”的国家政策下，在长期租赁公寓快速发展的同时，有必要尽快找到融资平台，合理合法地使用融资资金。尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导长期租赁公寓健康可持续发展。