井喷！6月40房企融资环比大增115%，下半年迎偿债高峰，监管趋严融资结构将变

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随着海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的稳定，住房企业的海外融资再次下大力气，6月份住房企业的融资规模超出预期。

根据多家研究机构的数据，6月份40家典型上市房地产企业融资总额较上月增长114.62%，其中美元债券约占公司债券的80%；上半年，2019年住房企业境内外融资总额达到全年融资规模的53%。尽管境内外融资总额同比下降4个百分点，但仍处于历史高位。在全球疫情下，住房企业的融资规模没有明显下降，但总体保持稳定。

业内人士认为，从银监会6月底的工作部署来看，下半年国内金融监管继续升级，国内融资环境趋紧；同时，海外债券市场将复苏，下半年债券融资结构将发生变化。未来两年，房企的偿债压力不会减轻，房企在融资方面经受考验将成为常态。

6月40日，住房企业融资总额比上个月增长114%

受疫情影响，前四个月住房企业融资规模大幅下降。随着疫情的控制和改善以及房地产市场的逐步稳定，住房企业的融资在6月份恢复并爆发。

根据通策研究所的数据，6月份，被监测的40家典型房地产上市企业完成融资1303.56亿元，比上个月增长114.62%。

其中，债务融资777.78亿元，占住房企业融资总额的59.67%，比上个月增长46.63%；股权融资525.78亿元，占融资总额的40.33%，比上个月大幅增长583.33%。

就债务融资而言，融资总额排名如下:

首先是其他债务融资(包括向金融机构借款、债权/收益权转让、定向融资计划、资产证券化等)。)，融资金额达到292.65亿元，占融资总额的22.45%，比上个月增长156.71%。

其次是发行公司债券，融资金额186.38亿元，是上月的两倍多，占融资总额的14.3%。

第三位是国内银行贷款，融资金额143.22亿元，占融资总额的10.99%，比上个月下降41.04%。

第四位是信托贷款，融资金额85.01亿元，占比6.52%，比上个月略有下降，降幅为3.08%。

第五位是中期票据发行，融资总额61.4亿元，占融资总额的4.71%。

第六位是海外银团贷款，融资额9.13亿元，占比0.7%。

值得注意的是，6月份美元债券在公司债券中的比重相对较大，约占80%。据统计，在发行的11只公司债券中，有7只海外美元债券，金额为21.1亿美元，折合人民币约149.38亿元，分别是荣信中国、雅居乐、宝龙地产、建业地产和中良控股发行的高级债券，以及华夏幸福发行的高级无担保定息债券。

股权融资方面，6月份股权融资总量爆发，融资总额525.78亿元，占融资总额的40.33%，比上个月大幅增长583.33%。其中，国内再融资金额390.9亿元，占6月份融资总额的29.99%；海外配股融资134.88亿元，占融资总额的10.35%。

同策研究院研究员陈萌萌认为，6月份国内再融资融资金额大幅增加，主要是万科引进战略投资者收购广信资产包，收回目标公司50%股权390.4亿元，成为今年上半年融资交易量最高的一次。剔除万科的交易，股权融资在6月份仍大幅增加，这是由于万科、世茂、徐汇、绿城等多家房地产企业为缓解借款压力而增发新股，导致海外配股融资金额增加。

“随着国内政策的支持和海外资本市场的复苏，中国住房企业的融资压力将在短期内得到缓解，海外融资窗口将再次打开，住房企业的外债发行和海外配售数量将大幅增加，融资成本也将回落。房企将把握海外渠道，拓宽融资渠道。”陈蒙说道。

上半年，整体融资规模达到去年的53%

根据壳牌研究院的数据，上半年，住房企业境内外融资总额为6506亿元，占2019年全年融资规模的53%。与2019年同期相比，境内外融资下降了4个百分点，但仍处于历史高位。在全球疫情下，住房企业融资规模没有明显下降，但总体稳定，住房企业在债券市场的表现超出预期。

从融资结构来看，上半年国内住房企业债券市场活跃，占规模的62%，比去年同期增长12个百分点；海外融资占38%。

“受海外疫情影响，4月份没有新发行海外债券，对整体融资规模有一定影响，但国内债券市场活跃，对冲了海外债券市场的短期低迷。”壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩表示，海外发债自5月份以来已逐渐恢复。与此同时，上半年，国内金融环境略有松动，住房企业积极发行债券。

在融资利率方面，从24个月周期来看，潘浩指出，2020年上半年国内融资利率自2月份以来一直处于低位，国内金融环境较为宽松。低利率将鼓励一些住房企业借此机会进行债券互换。从而降低企业的财务成本；海外融资利率长期高于国内融资利率。从2020年6个月的表现来看，境内外融资利率均呈现先高后低的趋势，并于6月份达到年末。结合银监会6月底的“回望”工作安排，下半年金融监管升级势在必行，经济稳定下的风险防范将进一步收紧。

据了解，6月24日，中国保险监督管理委员会发布了《关于整顿银行业和保险业市场秩序的通知》，对银行、保险和信托机构向房地产行业提供融资提出了严格要求。

潘浩认为，下半年国内金融监管不断升级，国内融资环境趋紧；同时，海外债券市场将复苏，下半年债券融资结构将发生变化。

潘浩还指出，债券融资还款在下半年见顶，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。部分债务集中在下半年，期货公司偿债压力较大。未来两年同期，债务偿还压力大幅增加，当年发行的短期债务(一年内到期)未计入。目前，2021年和2022年下半年的债券到期压力分别超过5000亿元和3000亿元。可以预测，未来2-3年，债券互换和债务融资的需求将继续增加，房企在融资方面遇到考验是正常的。