商铺变“伤铺” 千名业主维权路迷茫

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今年上半年，深圳住房市场疯狂。“每日CD”、“数百万茶费”、“近9000人通过抽奖赢得了不到400套”……自从7月份新CD发布以来，许多人一直忙于制定“新日程”。对于这场“盛宴”，那些有实力而又没有“房票”的人开始把注意力放在对商店的无限购买和贷款投资上。

“三代同堂”的观念根深蒂固，是真的吗？

《证券时报》记者鲁宾

有一次，四个人抢购了一个不到7平方米的格子店，以为一家店可以养活三代人，然后他们拥抱了聚宝盆。出人意料的是，商店现在就像“鬼屋”。在捍卫自己的权利三年多之后，他们失去了本金，投入更多。深圳沙井赛格电子城的数千名业主在谈到店铺投资时改变了颜色。

当时，作为深圳本地开发商，深圳市宏荣源房地产有限公司将西苑2号楼1-3层商铺出售给该商人，该商人将其作为赛格电子城沙井商铺出售给深圳永基房地产有限公司..购物中心位于沙井繁华的中心地带，距离沙井地铁入口约20米，属于真正的地铁入口物业，交通十分便利。我认为这只是因为生意清淡，客流稀少。然而，当记者去电子城时，他被震惊了。

电子城市不再对商业开放。门口只有一张旧桌子，没有人进出。保安警惕地看着记者，没有过多的阻拦。购物中心面积很大，有三层楼，约2万平方米，可容纳近2000名商户。一楼的空摇摇欲坠，周围的外墙破旧不堪，大部分残存的招牌已经褪色。“手机专业维修”、“手机配件批发”和“电脑周边周边设备批发”凸显了电子商城的功能。零散的桌子、椅子、柜台和隔板没有被移走，似乎在等着它们的主人回来。然而，人们已经去这座大楼很多年了，寂静是可怕的。商场的电梯已经停了，记者已经走上了二楼。光天化日之下，外面阳光灿烂，但这里却像鬼屋一样黑暗。这里有几盏白色的灯，大厅的中央布满了冰冷的隔板，隔板被分成几平方米的简易铺位。店铺编号附在隔断上，表明业主的产权范围，就像分散的积木一样。整个楼层的二楼和三楼都没有装修的痕迹，似乎从来没有营业过。

在电子城市之外，久比利花园的裙楼是一个独立的临街商店，有四五个房地产经纪人，其他理发店，便利店，美容院和水果店。生意似乎不错，但是更多的商店关门了，锁生锈了。“业主租房”和“旺铺租房”到处都是，有些商店强调“租房不收代理费”。记者四处走动，大约一半的商店位于空.市中心

人气不强，生意不强，生意不容易做。地铁出入口的大部分商业设施都被废弃了。但是六年前，这里不是这样。

玩新游戏，赢还是中枪？

2014年，深圳沙井SEG电子城的商铺销售广告铺天盖地:财富西移，地铁站无缝对接，品牌店进驻，3年租赁期(6年甚至更长时间的好地段租赁)，年租金为购买价的8%。著名企业房地产深圳沙井SEG市场管理有限公司(简称沙井SEG公司)，红色房地产牌照70年，一店一格，在电子城发布的1200多个格子店在很短的时间内吸引了来自广东各地的4000多个投资者，其中很多来自内地和香港，吴先生(化名)就是其中之一。

“这里有著名的商店，或者著名的企业，而且位置不错。这种商店是单程票。少于40，000套公寓，最小单元的格店少于300，000套。总价格不高，很多人都买得起。”说起当年抢店的盛况，吴先生还记得:宝安体育馆挤满了4000多人，人声鼎沸。《摇出一个奖》的投资者似乎中了彩票。在别人羡慕的目光中，他们高高兴兴地去挑选店铺，面对平面图，闭着眼睛购买。吴先生用大约28万元的一次性付款买了一家格店。有人直接拿走了几家商店，如果他们没有足够的资金，他们就贷款。"为了抢商店，有些人还在现场玩."吴告诉记者。

然而，第一个“坑”很快就出现了。

交完钱拿到房产证后，很多人都傻了，泳池面积占了50%，这么高？那块地有多大？在所有的手续完成后，店主们第一次看到了他们的商店:一个简单的隔断，一大片土地，最多一个小柜台。有些人不能接受并要求退房退款。当时，有些人拿回了他们的钱，但更多的人想到了8%的租金返还，他们仍然接受了。

在拥有了自己的店铺后，业主们很快与商家签订了一份租金返还合同。从那以后，许多业主再也没有见过自己的商店。面积有点小，但似乎没什么关系。知名公司沙井SEG负责此事。作为“黄金大师”，坐在家里收钱是好事。一个月租金近2000元的小格子店，合同上说的回报率是8%，这似乎是一个不错的投资。

这种投资的快乐没有持续多久。仅仅三年后，第二个“坑”出现了。

2017年，租赁合同相继到期的业主将无法获得固定租金。合同必须续签。此时，三开赛格公司给出了新的条件:月退租金为30-50元/平方米，否则将自动放弃租赁。这种续约条件立即在业主群体中爆发，没有谈判的余地。年租金收益率从8%下降到2%，格店一个月的租金收益率低于200元，因此越来越多的人产生了怀疑。从那以后，数以千计的沙井赛格电子城的业主开始走上维权之路。

自助道路上发现更多坑

这时，许多租了三年的业主来到现场，发现沙井赛格电子城一直在空徘徊，除了一楼零星的电子通讯店，二楼和三楼的格子店，他们买下它的时候还是现在的样子。

商店不升值，租金无法保证。沙井赛格公司的经营业绩显然令人无法接受。一些活跃的业主带头组织起来，准备自救:如果租回合同没有签订，他们的店铺将被收回，他们将吸引投资，重振商场，共同创造财富。很快，1000多名业主聚集在一起。除了沙井赛格公司留下的部分商铺外，其他商铺业主按照商铺面积比例自费成立深圳人民市场有限公司(以下简称人民公司)，代表全体业主招商引资，以期尽快振兴赛格电子城，获得租金回报。

组织一个小组来热身，并成立一个公司来解决困难的方法很快就生效了。一些商家开始主动联系民企，前后有6家知名企业明显有意落户。人民企业在深圳证券交易所叫停了竞标，最终一家知名企业中标，签署了一份为期15年的合同，另一方支付了300万元的租赁保证金。“从领导到财务，再到具体的员工，开始的时候，人民公司只有两个人管理，最多9个人兼职管理，中标后调整到5个人。这些权利保护管理费由业主共同筹集的100多万元资金支付。人民公司成立三年多了，基本经营费用近30万元。它在处理消防方面花了很多钱。”吴告诉记者。

最后，在实际的交接过程中，新的问题一个接一个地出现，业主们意识到:振兴一个购物中心并不容易。期间，为了促进招商工作的顺利完成，当地宝安新桥街道办事处也多次参与协调沟通。然而，到目前为止，尚超，谁赢得了投标，没有成功解决。

商店投资没那么简单

“一个坑接一个坑，小规模作业。投资商店，才知道事情没那么简单。我们这些非专业投资者怎么能理解里面的门道呢？”吴先生开始反思这次失败的教训:

1.“一个店铺可以养活三代人，对店铺的投资可以在不赔钱的情况下获得稳定的利润”的观念已经影响了很多人。此外，开发商夸大其宣传，渲染华丽的口号。很多人在遇到总价低、容易上马的项目时，会盲目跟风，以为自己捡了块钱。“回想起过去错过彩票的那些半途而废的人，他们仍然很恼火。现在我担心他们偷音乐。”吴先生自嘲道。

2.看似安全的“售后租回”销售背后隐藏着一个秘密。任何变化，如后期管理不善，经济环境恶化，不利的投资吸引力，租户的出走，都可能导致投资者陷入高价，失去所有的钱。谁能保证你不会担心？当一个商人画一个蛋糕时，投资者相信双方都在偷钟的如意算盘。

3.信息不对称，盲目投资，细节未明先上车，想象与现实的差距太大。“当我看到铺位时，我发现它太小了。当我看房产证时，人们清楚地写明了建筑面积和内部面积。在购买之前我没有考虑过这个问题，更不用说其他细节了，冲动投资。”吴先生说。

4.我对商业运作一窍不通，就像刘姥姥进大观园一样，没有解决具体问题的实际能力。大多数投资者只从自己做起，总价低，投资条件容易满足，但他们没有考虑背后可能存在的问题。“这种涉及1000多家业主店铺的格店过于分散，产权也比较复杂，因为沙井SEG保留了一部分。产权和经营权是不统一的，所以没有企业可以进入市场，即使是最好的地段也不会完工。事实上，沙井地铁站处于如此好的位置已经六年多了，根本问题仍然没有解决。”吴很无奈的说道。

对于这种店铺投资，尽管业主们仍在努力，结果仍不得而知。“建议有关部门停止批准格店的划分和销售，因为陷阱太多了。开发商和中间商已经撤回资金并解决了问题，但他们已经困住了更多不知道风险的投资者。几年后，格店无法统一出租，问题很难解决。”吴先生说。

SEG商店的现象并非如此

铺天盖地的广告，诱人的高回报和高利润，火爆的销售场景，经营者不断更换“马甲”，租回来又租回来，商店交付时的悲惨场景...几乎所有格店的买家都熟悉这些场景。格店的买家大多是城市中产阶级，他们把有限的资金集中在购买店铺上，以支持他们的家庭，甚至供养老人，这基本上是沙井赛格电子城格店业主的情况。

沙井位于深圳相对偏远的地区，商业氛围不如罗湖、福田、南山等中心地区，商铺价格也低于深圳其他地区。记者在网上查看了沙井地区的商店。目前，40个单位内的小商铺的单位价格在2万至6万元之间，少数新店的单位价格约为8万元，基本平均价格约为4万元。很明显，沙井赛格电子城的格子店，被业主以平均近4万的价格购买，六年后并没有随着深圳楼市的上涨而升值。即使是现在，这个购买价格也没有绝对优势。

没有增值也没有租金。即使你持有房地产许可证，你也不能出租也不能出售。这是沙井赛格电子城成千上万的格子店老板目前面临的情况，这样的事件并不罕见。去年，中山也发生了很多类似的纠纷，包括西区沙溪镇魅力东方商业广场和乐8镇以酒店公寓或格店的名义对外出售，并承诺5-10年的租金返还，以诱使买家支付首付甚至全额购买。然而，在几个时期的租金返还之后，所有这些项目都经历了租金中断。与此同时，一些房产甚至面临着无法分割大量产权和无照出售的局面。令人欣慰的是，此事已在当地公安机关立案追查，以最大限度地追查损失，维护投资者的合法权益。在记者的采访过程中，业主多次提到这个案例，希望能重现。

面对投资利益的损害，大多数所有者试图自救，并通过必要的协商和谈判，他们试图吸引投资和其他行动，以振兴资产和尽量减少损失。遗憾的是，到目前为止，格店业主通过自助私人救济模式的成功案例只是一个火花。