外地人也可以买！5年后可转让，面积不超120平…广东出台共有产权住房指导意

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共有产权的住房不是一个新名词。早在2014年，“共有财产住房”的概念就被提出并在几个城市试行。2018年，广东省选择了广州、深圳、珠海、佛山和茂名等五个城市作为公租房试点。截至2020年6月底，该省已筹集了61，000套共有产权住房，提供了34，000套共有产权住房。

近日，广东省住房和城乡建设厅会同省发展和改革委员会、财政部、自然资源部、中国人民银行广州分行、中国银行保险监督管理委员会广东监管局发布了《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(以下简称《意见》)。

让我们先看看要点:

1.明确共有产权住房的性质。政策支持是由政府提供的，政策住房是由政府和收购者分享产权并限制其使用权和处置权来实施的。

2.购买人的产权份额为共有产权房屋销售价格与评估价格的比例，原则上不低于50%。

3.单套面积不得超过120平方米。

4.城镇无房家庭、合格人才、城镇稳定就业农民工、在广东工作和生活的港澳居民等。

5.每个家庭只能购买一套共有产权的住房。

6.共有产权房屋的销售价格由政府指导，根据不同的建设筹资方式确定。

7.5年后允许转让所持有的产权份额。

没有优惠价格

《意见》明确指出，共有产权住房是政府提供政策支持、与收购人以股份形式分享产权、限制处分权的政策性住房。政府和收购方共享风险和收益。

与此同时，共有产权的房屋都是按市场价格出售的，没有优惠价格。收购方的产权份额为销售价格(即收购方的实际出资额)与评估价格(即通过评估确定的房屋实际价值)之比，原则上不低于50%，其余为政府产权份额。政府产权份额应由国有机构持有。

共有产权房屋的评估价格由委托房地产评估机构与中介机构共同确定，参考同一时期、同一地点、同一质量的普通商品住宅的市场价格。产权转让或收回时，共有产权房屋的销售价格将根据当时的评估价格确定。

单套面积不超过120平方米的允许转让持有5年的产权份额

《意见》提出了七条集资建房渠道，包括政府机构集中建房、房地产开发企业通过“限价和竞争性地价”集中建房，以及通过“限价和竞争性建设”分配商品房项目。建设、城市更新中的建设(“三旧”改造)项目、购买符合要求的新商品房或存量住房，以及转换为符合要求的在建且未售出的经济适用住房。

根据《意见》，共有产权房屋的建筑面积不应超过120平方米，各地应根据实际情况合理确定建筑面积和建筑面积标准。

关于哪些人可以购买共有产权住房，《意见》明确了目前共有产权住房是针对城市无房家庭的，并借鉴了北京、上海对非户籍人口实行共有产权住房的做法。合格人才、城镇稳定就业农民工、在广东工作和生活的港澳居民均纳入供应范围，建议人才住房可纳入共有产权住房。然而，《意见》也强调，每个家庭只能购买一套具有共有产权的住房。此外，共有产权住房与其他政策性商品住房的最大区别在于封闭运营。

在定价方面，《意见》明确了公租房的销售价格以政府指导价为准，政府指导价根据不同的建设筹资方式确定:如果房地产开发企业通过“限定房价和竞争性地价”集中建设，销售价格不得高于土地出让时确定的最高销售价格；通过政府组织的集中建设和其他建设方式筹集的，销售价格由综合建设、财务、管理成本、税收和利润以及购买者的承受能力等因素决定。

在产权变动方面，《意见》明确指出，原则上，收购人取得共有房产的不动产权利证书满五年的，允许其转让所持有的全部产权份额，同时，收购人因特殊原因确需退出的，允许其退出产权。无论转让或退出，产权都应由住房保障主管部门或其委托机构通过综合评分和抽签的方式转让给符合规定条件的其他申请人，这是与其他政策性商品房(如限价房和经济适用房)最大的区别。

广东已经筹集了61000套共有房产

2014年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会部署试点城市开发政策性共享产权商品房，并选择北京、上海和深圳等6个城市作为试点城市。2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议强调，要努力完善住房保障体系，并明确指出，共有产权住房是城市住房保障体系的重要组成部分。

为适应广东省经济社会发展的需要，2018年，广东省选择广州、深圳、珠海、佛山、茂名等五个城市进行共有产权住房试点，取得了良好的效果。截至2020年6月底，全省共集资建房61000套，供应34000套。

不同的地方进程有利于稳定房地产市场

从本质上讲，共有产权住房是介于商品房和经济适用房之间的。据一些市场人士介绍，目前，许多城市都推出了房型商品房，主要包括限价商品房和共有产权房。共有产权住房试点城市的出现与近年来的房地产调控政策有关。在经济适用房的大规模建设过程中，出现了许多既买不起商品房又不符合经济适用房条件的“夹心层”，解决这些人的住房问题被提上了议事日程。

2020年对于共有房产来说注定是“生机勃勃”的一年。此前，北京、上海、广州等地先后调整了共有房产政策，放宽了购房条件。不仅如此，全国各地的许多项目都发布了购房、抽奖和选房的消息。记者了解到，上海、北京、广州等热点城市开始逐步试点和推出共有产权住房项目，但各地的做法不尽相同。

近日，北京通州的一个共有房产项目——桐城家园，决定通过抽签的方式来选择房子。据公开资料显示，通过购房资格审查的家庭有2951户，其中在北京登记的有2646户，在北京未登记的有305户。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，从目前的市场情况来看，公租房在解决急需群体住房和稳定房价方面发挥了很好的作用。共有产权住房作为一种重要的中端支持方式，使住房制度更加公平合理，有助于构建租购并举的住房制度。

在深圳，我们主要看到以住房为导向的限价商品房。2018年，深圳出台改革文件，系统构建市场商品住房、人才住房、住宅商品房、公共租赁住房“4+2+2+2”住房供应保障体系，努力形成“1+3+N”住房体系。据预测，到2035年，该项目将建成170万套住房和不少于100万套公共住房，其中公共住房包括公共租赁住房和公共住房。一些分析人士还表示，深圳探索住房共有产权的主要对象是人才住房。这一政策的核心目的之一是利用“共有产权”，并结合其他政策措施，使人才有更多的选择，使人们能够拥有住房产权。

一位投资扩建房屋企业的人士告诉记者，目前，该公司对市场上的共有产权土地仍持观望态度。《意见》还指出，发展共有产权住房不仅可以扩大住房保障的覆盖面，还有助于稳定房地产市场。共有产权住房的发展强调因地制宜，建议在人口净流入量大、房价高、住房困难群体多的城市进行推广，避免不顾实际需要四处奔波。