东北证券沈新：凤房地产税改革 多个重点难点待解

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房地产税不同于财产税，是一个综合税制的概念，涉及发展、所有权和交易的各个阶段。长期以来，房产税一直受到广泛关注，近年来政府对其出台给予了积极评价，但实际操作进展相对缓慢。2018年，市场一直在激烈讨论房产税将被审查甚至出台。2019年，有一种观点认为，房地产税将在今年内出台。笔者认为，房产税改革是一个长期的目标，必须在未来推行。然而，从操作角度来看，在一年内加快立法是可能的，但基本上不可能实施。

改革是必要的

从长远来看，房产税的开征势在必行，这是因为我国房产税改革势在必行，它可以扩大地方税源，规范房地产市场，优化收入分配。

首先，房产税有望成为地方政府的主要税源，这将有助于促进政府职能转变和经济健康发展。长期以来，由于地方税源支柱的缺失，我国地方政府普遍依赖土地出让金和土地财政收入，产生了大量隐性政府债务，经济系统性风险不断积累。开征房产税可以给地方政府带来相对稳定的税收收入，减少地方政府对土地财政的依赖和隐性债务，给地方政府改善当地生活条件和环境的动力，从而形成税收与社区健康发展的良性循环。数据显示，2013年，美国州和地方政府的财产税约占其财政总收入的13.3%，而2017年，中国财产税仅占地方财政收入的2.85%。

二是有利于建立房地产市场的长效机制。房产税制度的设计将体现“无房无房”的政策取向。今后，房产税应设立免税区。对于那些只需要买房子的人来说，居住条件低于平均水平的居民在保留环节只需缴纳很少的税，甚至不纳税。此外，综合税制下的房地产交易环节的税费将被大幅清理或取消，中低收入阶层的居民将受益匪浅，这将在一定程度上有助于满足居民的需求。对于投资需求而言，房产税将增加房屋所有权的成本，并在一定程度上迫使他们出售或出租their/きだよよきだよよきだだよよきききききよ12以满足改善的需求，房产税还将增加其对中小单位的偏好，从而提高社会土地的集约利用水平。

一般来说，开征房产税会改变需求方的偏好，这也将迫使供给方引入更多的中小户型以适应市场，从而使资源配置更加合理，从而降低房价的波动性，抑制房地产泡沫，实现住宅的居住功能。然而，尽管房产税会在一定程度上抑制房价泡沫，但它不是调节房价的工具。美国、日本、韩国等国的国际经验表明，物业税从长期来看不影响房价，这是由于房价随经济发展而上涨的根本因素；另一方面，物业税也增加了地方政府改善居住环境和提供更多服务的积极性，并在教育、医疗保健、安全和社区环境方面作出了积极的改变，这反过来将反映在房地产价格上。

第三，有利于优化收入再分配和财产分配，抑制日益扩大的贫富差距。房产税的主要功能是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平，增加财政收入以满足政府提供公共服务的需求。有专家表示，房产税作为直接税，不仅增加了政府收入，而且在调节“以肥补瘦”的效果方面也发挥了特别重要的作用。由此可见，我国房地产税设计的原则是，它不仅能增加财政收入，而且对调节收入分配、促进社会公平也有积极的作用。

目前时机还不成熟

虽然房产税改革是必要的，但考虑到立法程序、立法难点和反周期调控，笔者认为2019年房产税的开征并不可行。

首先，根据已通过立法的几个税种的立法过程经验，从最初的审查到税法立法的正式实施一般需要一年多的时间。

按照立法先行的原则，房地产税制改革的第一步必须是房地产税制的立法。从已经立法的税种来看，房产税的立法需要经过一个完整的过程，也就是说房产税的立法从提交审查之日起至少需要一年的时间才能正式实施。但是，房产税涉及的问题很多，立法的难度远没有普通的小额税大。从2015年到2018年，房产税立法连续四年停在NPC人大常委会立法项目预备审议的议程之外。

其次，房产税立法存在一些技术难点。首先，大多数国家在土地私有制的前提下征收房产税，而中国实行土地公有制，房价包括地价。对此，笔者认为需要在理论上进行充分的研究。

其次，开征房产税需要完善的房地产登记和房价评估制度。我国的房地产登记工作已经开始，但房价评估体系亟待完善。否则，很难确定税基，因此也不可能讨论开征。

最后，模糊的产权归属会影响后续的房地产登记和评估，在正式征收房产税时需要进行新的设计。中国住房市场经历了从福利分房到市场化的转变，导致多种住房形式并存，包括但不限于房改、小产权房和经济适用房。此前，上海和重庆的试点项目排除了这些类型，没有触及重点和难点。

第三，从今年经济的基本面来看，2019年不是开征房产税的最佳时机。2018年，受去杠杆化政策影响，中国社会融资规模和广义货币m2同比降至历史低位，民营企业融资困难凸显。国内经济面临下行压力，许多经济指标回落。与此同时，外部环境变得越来越复杂和严峻。人民币兑美元汇率一度逼近7，国际经济呈现下滑趋势，外需疲软基本形成。

当前所有前瞻性指标都反映出，今年中国经济下行压力仍然很大，稳定应该是2019年的主要任务。去年12月召开的中央经济工作会议强调，今年要继续坚持稳中求进的总方针，主要依靠更加积极的财政政策和减税、减费等稳健的货币政策，弥补不足，加强反周期调整。今年，"禁止炒房"的大方向没有改变，房地产销售和投资都面临下行压力。如果我们今年故意加快实施房地产税收立法，可能会进一步削弱房地产市场的信心，导致价格波动加剧。因此，从上述观点来看，今年不宜开征房产税。