集体建设用地建租赁住房试点再扩大 农村租房或成趋势

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近日，自然资源部、住房和城乡建设部发布了《关于福州等五城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案的意见》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此后，扩大集体建设用地建设租赁住房试点，不仅有助于中国建立多主体供给、城乡统一的土地市场，也有助于通过多种渠道保障居民住房需求，促进城乡一体化，提高农民的购房意识。

目前，中国在城市和农村实行不同的土地管理制度，城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。城市建设用地实行招标、拍卖、挂牌制度。要进入这个市场，集体建设用地必须由地方政府作为国有来征收。

专家表示，利用集体建设用地建设租赁住房，实际上打破了集体建设用地在进入市场前应作为国有土地征收的要求。此前，2017年8月，中国决定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都等13个城市实施第一批集体建设用地租赁住房建设试点项目。

由于北京和上海的高租金，试点项目引起了很大的关注。2018年4月，北京通过协议转让的方式，将集体所有的建设用地使用权转让给四家租赁房屋建设企业。10月份，上海通过公开上市出售了集体建设用地使用权，用于建造出租房。

最近，改革也在法律层面得到了保障。2018年12月，第七届全国人民代表大会常务委员会决定从《土地管理法》修正案草案中删除“非农业建设用地必须使用国有土地或者征用国有原集体土地”的规定。

自然资源部要求严格落实试点城市人民政府的主要职责，统筹推进试点工作。建立租金监管机制，合理确定租赁项目租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

用农村集体建设用地建造出租房会不会很遥远？在这方面，自然资源部要求将项目与周边地区的基础设施和公共服务设施配套项目统一考虑，明确配套设施建设的主体和标准，实现与周边地区的公共服务均等化。同时，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完善、人口集中度高、市场需求强的地区。

当农村集体建设用地被用于建造出租房时，一些地方会不会借机将“小产权房”合法化？在这方面，各地的试点项目都有规避现象。各地普遍要求项目地块只能办理整体产权，不能单独登记。例如，福州试点要求各职能部门严格按照职责分工落实监管责任，保护集体经济组织的权益，防止“小产权房”和“租卖”现象。同时，该方案规定，房屋租赁应遵守相关法律法规和租赁合同，不得以租代卖，承租人不得转租。根据合同规定，最长租赁期不得超过6年，一次性收取的租金不得超过1年，且不得包含自动续约条款。租金贷款不得非法使用。