节前深圳租房市场降温 二房东压力有点大

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回顾2018年深圳楼市，租金绝对是最抢眼的关键词。经过去年年中的一轮价格上涨，深圳的房屋租赁市场在最近几个月已经恢复平静。随着春节的临近，深圳房屋租赁市场的需求开始变冷。过去，深圳的房租在春节后经常上涨，但在一些房东和房客眼里，今年的情况似乎有些特殊。

第二个房东压力很大

“年底后，我要搬到龙岗的布吉。这里的房租太高了。”住在福田区下梅林的陈先生正在搬家。“这个小区36平米的两居室租金是4900元。我觉得我负担不起。如果我搬到龙岗布吉，我可以以这个价格租一套普通的三居室。”然而，当记者在社区周围进行调查时，发现不少住户选择在春节前搬迁。由于空房屋数量的增加，一些业主将同一地区的单位租金降低到4500元。“即使是4500元，也还是有点贵。”陈先生回答道。

在南山科技园，由于互联网员工的强烈租房需求，这里的房租正在上涨。记者在对大冲市花园进行调查时发现，两房80平方米的租金约为8500至9000元，但一位中介告诉记者，去年年中类似房屋的月租金基本在9500元以上。据记者在南山区、罗湖区和福田区进行的调查显示，深圳很多地区都存在年底空买房的现象，而且数量或多或少。甚至一些中介告诉记者，今年的退房现象来得比较早，数量也比较大。

在罗湖红岗区，由于楼龄长，租金一直处于罗湖区的低水平，平均租金价格约为每平方米40至60元。中介告诉记者，红岗区的租金变化不大，但最近空.有了更多的房子基本上，各种公寓类型都有相应的房屋出租。米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，农历新年通常是租房的淡季，一些农民工会在回家前还房，所以住房相对充足。

每年春节过后，深圳楼市都是传统的敏感期:不仅是调控政策，还有房价和租金，看涨预期非常强烈。那么，为什么有房东愿意在春节前减租呢？在大冲市花园从事“二房东”工作的黄经理告诉记者，去年11月以后，这房子就不像以前那么受欢迎了。一间套房必须租出去15天甚至更长时间，在农历新年之前，是租赁的淡季。如果算上春节假期，那要花很长时间。

据业内人士分析，深圳租金自去年以来大幅上涨，其中一个原因是租赁市场底部供应大幅减少造成的供需失衡，而一些二房东和长期租赁公寓的高价收房行为也是驱动力。尽管深圳的租赁市场最近有所降温，但由于去年价格上涨，租金仍处于较高水平。事实上，一些“二房东”已经尝到了“抢房”的“苦”。由于许多“二房东”在去年年中的旺季签订了高价住房合同，随着租赁市场进入淡季，这些住房并没有成为利润来源，甚至以“低价”出租。

虽然深圳租赁市场的大部分房屋仍是由房东出租的，但长期出租公寓带来的连锁反应必须引起重视。在之前的租金辩论中，长期租赁公寓也被认为是“罪魁祸首”之一。然而，记者在一些长期租赁公寓的应用程序上发现了很多“特价”活动，甚至是第一个月租金打五折、七折、降价后返还额外现金等活动。

加强租赁监管

根据深圳壳牌研究院发布的数据，2018年，深圳商品房平均单价为每平方米77.6元，套房平均租金为5692元，分别比2017年增长12.3%和12%。值得注意的是，去年12月，深圳租赁市场的营业额同比下降30%，同比下降近50%。深圳壳牌研究院院长肖小平表示，2018年前8个月，深圳的租金大幅上涨，但9月份之后，随着相关政策的实施，租金进入稳定状态，甚至在12月份，租金也出现了下降趋势，但这是一个轻微的下降。这样的状态充分证明了相关的调控政策是非常有效的。

根据深圳市城市更新“十三五”规划，全市力争在此期间完成100个城中村或旧住宅区和旧商业区综合改造项目。通过对城中村的综合改造，村民出租屋的配套设施和生活环境得到了很大改善。在这种情况下，一些市场人士担心，深圳将越来越少为低收入工薪阶层和刚毕业的毕业生提供廉租房。

此前，在房租上涨被推到风口浪尖后，一些分析师认为，这可能不利于经济结构向消费导向型经济转变，因为高房租会迫使租房者减少支出。据了解，在今年深圳“两会”上，不少NPC代表和CPPCC委员表示，希望充分发挥特区立法权的优势，尽快规范房屋租赁市场，探索如何落实租购同等权利，加强出租房管理。一些CPPCC成员建议引入《住房租赁法》，具体参照德国《住房租赁法》，并通过全市住房建设体系，确定各区商品房租赁和农村住房租赁的指导价。指导价在每年年中更新并公布。出租人必须根据指导价签订租赁合同，指导价允许低于指导价，但不超过指导价的20%，租赁期内不得增加租金。

就在去年，深圳探索建立全市稳定的租赁商品房项目体系，将采取严格的租金控制。据悉，租金稳定的商品房是指由房地产开发企业建设和经营，在一定时期内只出租不出售，接受政府主管部门的租金控制或指导，为在深圳工作的未购房居民出租的商品房。通过租金的传导效应，稳定的租赁商品房可以引导市场合理定价，有利于完善房屋租赁的政策法规，减轻新市民的生活负担，优化商业环境，构建房地产调控的长效机制。