房企“激战”大湾区 老牌房企占“天时”

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随着粤港澳大湾区规划的大量引入，一个全新的世界级城市群即将形成。作为房地产业早期发展的土壤，一直是房地产企业“战场”的珠江三角洲地区正迎来新的发展机遇。

房地产企业总是有敏锐的嗅觉。早在粤港澳大湾区概念刚刚提出的时候，房地产企业就开始争夺这块热土。对他们来说，大湾区的布局不仅是立足当前的战略举措，也是押注未来的重要举措。

2月21日中午，太阳在东经114.1度和北纬22.26度照射在香港岛。一个高规格的会议，粤港澳大湾区发展规划纲要报告，刚刚在万豪酒店海洋公园结束。

在门口，广东、香港和澳门的媒体已经架起了“长炮和短炮”，等待采访离开会场的来宾。他们希望最近能得到更多关于这个热门计划的具体内容和想法。

珠江三角洲地区作为早期孕育房地产业的土壤，一直是房地产企业的“兵家必争之地”。碧桂园(港股02007)、万科、恒大就是在这样的土壤中崛起的，并在房地产行业占据了多年的领先地位。

粤港澳大湾区的概念加剧了住宅企业对这块热土的竞争。大湾区的布局不仅是立足当前的战略举措，也是赌未来的重要举措。

争取第一次机会

近年来，随着粤港澳大湾区的日益普及，住宅企业投入了极大的热情和精力，积极拓展湾区的土壤储备。世茂董事局副主席许世坛在2018年业绩会议上表示，世茂过去的土地主要存放在长江三角洲，之后将增加在粤港澳大湾区的投资，希望加快香港的土地储备。据预测，到2020年，许多项目将投入市场。

在粤港澳大湾区，像世茂这样的房地产企业并不少见。

根据2016年至2018年的土地交易情况，大湾区9个城市(不含港澳)的土地交易总建筑面积为1.7亿平方米，其中许多大中型房企凭借各自优势提前布局，抢占先机。

根据柯睿的调研数据，大湾区土地收购规模前30名的企业，土地储备增加到8000万平方米，占48.7%，已占售出土地的近一半，掌握了粤港澳大湾区大量优质资源。

在充足的供给支持下，在粤港澳大湾区抓住机遇的住宅企业主要有三种类型，即在这里发家致富的全国性住宅企业、在大湾区看到发展机遇的国外住宅企业和扎根当地的区域性住宅企业。

老式住宅企业占“时间”

深圳、广州、佛山和粤港澳大湾区覆盖的其他城市恰好是许多老牌领先房地产企业的诞生地。一方面，这些企业“根基深厚”，资金雄厚；另一方面，当他们大力高举国家扩张的旗帜时，他们以大湾区为大本营。因此，在粤港澳大湾区的“沙滩战”中，它一直占据着。

根据嘉里公布的粤港澳大湾区土地储备价值数据，广东省领先的房地产企业在大湾区前五名中占据四个席位，分别是佛山碧桂园、广州恒大和保利地产、深圳蛇口商户。房地产企业“三巨头”之一的万科也以近2500亿元的土地储备价值排名第十。

其中，碧桂园无疑是粤港澳大湾区本轮布局中众多房地产企业中最大的赢家，其土地储备价值5713亿元，土地储备和建筑面积5629万平方米居首位。据嘉里数据显示，2018年，大湾区城市集团的惠州、佛山、东莞和广州在碧桂园国内股权合同销售前十名的城市中占据了四个席位，惠州在城市销售中位居榜首。2018年，股权合同销售额达到210亿元，占股权销售总额的4%，市场份额排名第一。此外，碧桂园2018年半年度报告显示，在报告期内，惠州在中国内地的签约销售中贡献了前10个项目中的3个。

继碧桂园之后，恒大地产以3821亿元的土地储备价值和2144万平方米的土地储备和建筑面积位居第二。恒大深圳公司正式将总部迁至深圳后透露，目前已有50个项目，深圳作为主战场的地位不言而喻，整个集团的战略中心已经想向粤港澳大湾区靠拢。恒大官网显示，只有惠州和佛山有9个项目在售。

保利成立于1992年，是一家国有企业，截至2018年上半年已覆盖中国99个城市。在广东、香港和澳门，保利已经实现了除澳门和香港以外的海湾地区城市的全面覆盖。截至2018年底，保利发展在粤港澳大湾区的总价值为2788.6亿元，土地储备面积为1853.4万平方米，均位列前五名。

地方房企借“土地优势”

除了在广东起步的领先房地产企业外，还有很多扎根于当地的中小开发商，他们的实力不可低估。凭借“地理优势”的优势，他们在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受到了政策红利。

在柯睿公布的大湾区本地仓储商品30强中，本地企业数量最多，达到13家，拥有的商品总值达到38%。当地还有无数其他小型房地产企业。这些房地产企业以地理优势和大本营为核心，在深化布局的同时，将发展扩展到周边城市，如龙光、凯撒、和盛创展、时代地产、越秀地产(港股0123)、合景泰富、澳远集团等。

以龙光为例，2018年底，其在粤港澳大湾区的价值约为2612.1亿元，远远领先于当地企业。此外，中国奥林匹克公园(香港股票03883)总部设在广州，其向周边城市的扩展步伐近年来明显加快。2014年首次进入佛山，2015年进入深圳，2016年规划惠州。截至2018年上半年，中国奥林匹克公园已覆盖粤港澳大湾区“9+2”城市，在该地区有55个项目，价值近1050亿元。此外，中国奥林匹克公园执行董事郭也透露，集团在有13个城市更新项目，预计2018年将有两三个项目进入市场并取得成果。

从老店起步的凯撒紧随其后，市值达2595亿元，其在粤港澳大湾区的市值占公司总市值的65%以上。多年来，凯撒一直坚持“深化核心、适度下沉都市圈”的战略，许多核心项目都位于以深广为核心的粤港澳大湾区。目前，凯撒已规划了深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山等湾区城市。

根据凯撒2018年半年度报告，报告期内合同销售额总计253.19亿元，其中珠三角贡献14.04亿元，占比超过55%。在珠江三角洲的66个项目中，除阳江凯撒滨江一号外，其余项目分布在海湾地区的城市。

利用“地理优势”和乘着政策东风，很难估计当地房地产企业的未来发展。

国外住宅企业是“人类的和谐”

由于粤港澳大湾区的发展机遇和政策红利，一些外资房地产企业开始在广深佛等地积极部署，试图尽快分得一杯羹。这类企业以融创、敏捷和新力为代表。

以在天津发家的融创为例。事实上，其收购凯撒的计划已经显示出其规划珠江三角洲的意图。收购失败后，融创于2015年3月成立了广深区域公司。2016年1月，融创两次在佛山收购土地，成功进入佛山，迈出了珠三角布局的第一步。在此后的一年多时间里，融创先后在粤港澳大湾区部署了广州、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门和肇庆等城市。

截至2018年底，融创在粤港澳大湾区的土地储备价值已达1846亿元，居外资企业之首。

此外，虽然中国海外房地产定位于国际开发经营集团，作为mainland China房地产行业的先锋和领导者，其巨大的实力和视野是毋庸置疑的。此外，总部设在香港，具有“天时”、“地利”的优势，在粤港澳大湾区的布局自然不愿意落后。

值得注意的是，在大湾区的土地建设清单中，虽然中国海外地产仅1292万平方米，排名第六，但这些土地储备的总价值高达2991亿元，仅次于碧桂园和恒大地产，排名第三。可以看出，其土壤储存布局的“质量”实际上高于大多数其他企业。

大湾区概念的正式登陆对房地产行业有什么影响？

易居智库研究部主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时指出，房地产行业应该关注三个领域。首先，由于工业园区的创新有助于促进区域发展，工业地产领域受影响最大；其次，在人才引进的过程中，需要租房，所以湾区的租房市场有着广阔的发展前景；最后，在集体建设用地紧缺之后，特别是广州、深圳、香港、澳门四个中心城市由于建设较早，已经进入了存量时代，如何盘活集体土地将形成一个巨大的创新机制。

然而，虽然海湾地区的风景无限好，但在住房企业的布局有困难。

严跃进向《国际金融新闻》记者强调，政策的实施会带来很多机遇，但广东、香港和澳门的土地制度有很大不同，开发商需要在布局上加强沟通和协调。此外，由于良好的市场预期和较高的土地价格，房地产企业应注意收购成本，而不是盲目定居，但考虑资本问题和后续的潜在风险。