错失大湾区机遇？ 九龙仓下调销售目标

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几天前，港资房地产公司九仓集团在分拆九仓后递交了第一份业绩报告。在内地房地产开发丰收、投资房地产收益良好的自我报告背后，本集团难以掩盖2018年销售额、收入和净利润的明显下降:销售总额下降16%，其中内地下降5%，同期本集团总收入和净利润分别下降13%和11%。值得一提的是，虽然内地资产优于香港，但九仓已决定降低新一年的销售目标，并宣布2019年的销售目标为180亿元。外界认为，内地谨慎征地导致的余粮储备不足是九仓集团降低销售目标的主要原因。也有数据显示，2018年九仓在内地的土地收购确实呈现下降趋势。伴随着九仓集团降低2019年销售目标的举动，人们猜测“九仓将错失在大湾区的机会”。不过，另一位专家认为，港资房企向来以盈利为导向，在大湾区投资也必须着眼长远。

收入和净利润都下降了

3月7日，九仓集团披露了其2018年度业绩公告。年报显示，如果剔除分拆上市的九仓地产，调整集团2017年的业绩，高喊“聚焦地产，保持战略不变”的香港房地产企业，其财务报告中许多重要指标大幅下降，收入和净利润甚至同比下降。

就纯利而言，九仓集团的基本纯利于2018年下跌11%，至65.11亿港元。其中，投资物业增加43%，开发物业减少26%，物流业务减少12%，分别占本集团总人数的16%、71%和7%(2017年分别为10%、85%和7%)。若计入投资物业的重估盈余净额，即4.65亿港元，九仓股东应占溢利将减少50%，至66.23亿港元。

在收入方面，2018年，九仓集团的收入同比下降13%，至210.55亿港元，与投资物业增加28%、开发物业减少24%和退出cme1相对应。其中，投资物业增加28%至35.86亿港元，发展物业(住宅发展)的确认收入减少24%至129.14亿港元，酒店收入增加64%至4.63亿港元，物流收入减少4%至26.16亿港元，投资及其他收入增加59%至14.76亿港元。

根据年报，物业发展仍是九仓集团收入的主要来源，占公司总收入的一半以上。数据显示，2018年，九仓集团的签约物业销售总额下降16%，至279.58亿港元，其中在内地的签约销售额下降5%，至228.15亿元人民币，在香港的签约销售额为19.19亿港元(2017年为47.33亿港元)。

根据年报数据，九仓集团在内地的项目发展相对好于香港。作为回应，九仓集团在其年报中披露，“适度的控制措施对市场对高品质的需求影响不大(尤其是在一、二线城市)。”

降低销售目标

在九仓地产分拆后发布第一年业绩报告的同时，九仓集团于同日在香港举行了2018年业绩会议。值得注意的是，与2018年初设定的220亿元大陆销售目标相比，九仓集团今年的销售目标更加保守，宣布2019年的销售目标将降至180亿元。

至于新一年销售目标下调，九仓集团董事长兼董事总经理吴在业绩会上表示，这是由于他对市场前景持审慎态度，他认为内地楼市波动较大，会受到调控等多种因素的影响。然而，自去年第四季度以来，内地对房地产的监管已经放松。去年12月不仅是该公司业绩最好的月份，占其年销售额的30%，也是该公司十多年来进入中国内地的最佳月份。

此外，九仓集团投资关系经理吴廷新也在业绩会上介绍，公司2018年在mainland China的合同销售额为228.15亿元，超过去年220亿元的销售目标，淘汰率为96%。今年的销售目标是180亿元，相当于80万平方米的建筑面积。截至2018年底，九仓集团土地储备总额为370万平方米。

然而，过剩粮食的短缺似乎限制了九仓集团的胃口。据《今日北京商报》记者分析，九仓近年来在内地投资一直持谨慎态度。2017年，内地有9宗土地收购，2018年有12宗新地块，分别位于苏州、杭州、佛山、广州等地。按股票计算，总价格为181亿元。分阶段看2018年征地情况，2018年上半年和下半年征地呈下降趋势:2018年上半年征地10起，2018年下半年仅两起。在2018年业绩发布会上，当吴回应“为什么今年的销售目标低于去年”时，他甚至向外界承认“缺货”。

数据显示，截至2018年底，九仓集团未确认销售额增至288亿元，占地面积约70万平方米。吴廷新表示:“我们将继续谨慎采购土地，并将继续把重点放在一线和二线城市。”

错过了大湾区的机会？

有业内人士指出，香港住宅企业的发展和未来规模的扩大，必须赶上粤港澳大湾区的快车。目前，虽然九仓集团在内地的资产优于香港，但作为一家港资企业，它缺乏的是在内地持续获得土地的能力，尤其是优质土地。在内地征地过程中落后，可能会导致九仓集团在未来一段时间内无法享受到粤港澳大湾区协调发展的红利。

“我认为不能说九仓错过了在大湾区的机会。当土地收购成本高的时候，九仓会在内地核心城市的高质素地区推出一些好项目。”对于上述观点，通策研究所首席分析师张宏伟持中立态度。

张宏伟指出，大多数港资房企都是以盈利为导向的，对规模的追求可能会让位于内地投资的利润。此外，从发展节奏来看，九仓从来都不是一个“高周转率”的企业，而是更喜欢慢慢发展，拥有好的土地和高品质，享受土地升值带来的红利。

事实上，九仓集团并没有放弃大陆市场这块大蛋糕。根据吴在业绩会议上的声明，他预计今年上半年楼市将继续放松，并表示“公司也在考虑抓住时机推出新楼盘。”

益居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，码头集团等企业的征地策略应该调整。过去的精耕细作模式显然不适合当前的市场发展条件，高周转率应该得到应有的重视。严跃进指出，从九仓集团年报各项指标的表现来看，在市场波动的情况下，九仓集团面临许多问题。然而，就后续发展而言，九仓预期在大湾区及其他地区会有很多新机会。目前，一线和二线城市正显示出复苏的迹象。此时，他们仍然需要积极开拓市场，也就是说，仍然有巨大的增长机会。建议他们积极投资中心城市的项目，特别是大都市周边的城市，这可以给他们带来更多的现金流。

“大湾区是一项长期战略，而不是短期政策。我认为，如果你在这一地区投资，仍会有一些中长期愿景。”张宏伟建议道。

就本集团下调内地销售目标及土地收购策略，北京九仓公司表示无权回应。《今日北京商报》记者致电九仓集团，但截至发稿时，官方电话无人接听。