厦门：首个出台限售令城市价跌量增待“解禁”

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在全国范围内，厦门是第一个引入“限制销售”政策的城市。

自2017年3月25日起，厦门开始实施新的规定:居民购买的新房必须在取得产权证后两年内上市交易。这意味着，到今年3月25日，厦门第一批限售房将从市场上推出。

近日，国家商报记者发现，与去年下半年的冻结期相比，厦门楼市自今年年初以来已出现复苏迹象，开发商的推进速度明显加快，新房供应大幅增加。例如，今年3月，厦门有9个重点项目开工，许多项目的开工令人瞩目。当月，厦门市商品房供应面积达到8.52万平方米，比上个月增长238%；商品房交易面积109，600平方米，比上个月增长213%。

安居科研究所房地产分析师吴银祥认为，厦门二手房交易量在过去两年达到新高，真正有住房需求的客户开始占据上风，而且随着时间的推移，这个比例越来越大。这部分客户群对房地产的主要需求是住房，而不是投资。这使得所谓的“未售出”住房在到期后不太可能流入市场。

二手房市场引人注目

自2017年3月限制销售的新政策颁布后，厦门二手房的成交量几乎减半。2017年4月，售出了3830套二手房，这一数字在新政颁布前夕的3月份达到约7000套。去年下半年，厦门楼市迎来了一个寒冬，房价下跌、销售亏损的消息不断传出。万科在厦门的项目甚至一度被推到热门搜索名单上。

然而，厦门的房地产市场最近出现了明显的回暖迹象。根据新井巷厦门市场研究中心的数据，厦门二手房市场在过去两年达到新高。3月份，全市二手房交易量达到4433套，同比增长154%，同比增长388%；交易面积425，879平方米，同比增长384%。1月至3月，全市共销售二手房9345套，面积90万平方米。

二手房交易量的大幅增长是否与厦门两年销售政策即将到期有关？

《全国商报》记者注意到，从签订合同到取得房产证，房产证两年后才能上市交易，这意味着很多房子从购买到出售需要"冻结"四年左右，实际上进入市场的房子并不多。

吴茵认为，进入4月份后，在已售出的房屋中，真正有住房需求的客户将重新占据上风，而且随着时间的推移，这个比例会越来越大。这部分客户群对房地产的主要需求是住房，而不是投资。这使得所谓的“未售出”住房在到期后不太可能流入市场。

此外，即使当时被套牢的投资者今天依然存在，根据目前的市场状况，这些投资者也不一定会卖掉他们，因为今天的二手房价格比2017年3 ~ 4月至少低20%~30%。与此同时，市场在现阶段表现良好，有望稳定和改善。房子的这一部分想再抬高一点，以减少损失。

在土地市场上，厦门在3月22日迎来了今年第一次土地拍卖，吸引了许多领先的房地产企业投标。最终，中南、首创和襄樊财团分别以26，211元/平方米和25，209元/平方米的底价赢得了襄安南部新城的两块土地。虽然价格与周边“地王”仍有一定差距，但与2018年翔安卖地相比，价格已经反弹不少，这表明开发商预计厦门房地产市场将再次上涨。

新房子冷热不均

在第一次拍卖之后，新房市场也迎来了一波开盘潮。3月，厦门9个重点项目开盘，开发商的推进速度明显加快，供应量和成交量明显增加。

对此，业内人士认为，交易量激增的原因是，2月份一直是年成交量较低的月份，3月份有较大涨幅是合理的；另一方面，楼市迎来了“小阳春”，呈现出明显的复苏迹象，购房者的观望态度发生了变化。

然而，厦门新住房市场的平均交易价格仍在下降，库存与去年相比大幅增加。数据显示，受整体交易结构影响，一季度平均交易价格环比下降12%。在过去24个月的监管周期内，平均去库存只有74，000平方米。与2018年相比，该市库存去库存周期从约87个月增加到103个月，库存去库存压力加大；其中，新房销售剩余175万平方米，是根据近12个月平均去库存62700平方米计算的。可销售库存的去库存期为28个月，比2018年底高出8个月。

3月，厦门8个项目开盘9次。除了少数项目因产品进入市场促销而略有涨价外，大部分项目仍处于利润提升状态。但是，从去污的角度来看，不同项目的去污率有很大差异。

例如，3月9日开盘的翔安金茂悦开盘价格再次低于上一次开盘价格(2018年10月26日，首套2#、6#和8#高层开盘，打折后均价为26850元/平方米)。然而，由于位置优势较弱，当天仅拆除了13台。

保利3000大楼在3月份开放了两次，在拆除方面存在明显差异。3月8日开业的洗消率达到61%；3月23日，市场再次开盘，优惠力度基本不变，但退市率降至10%。

然而，里昂大厦，一个特殊的房间，因为它的价格优势吸引了那些需要它的顾客。3月29日推出的92套套房当天就卖光了。

值得注意的是，房地产价格也略有上涨。位于集美新城的国茂田玉娥3月份的开盘价比上一批(2018年8月18日，8#高层建筑以平均35000元/平方米的价格开盘)上涨了3000元/平方米。

厦门新井巷研究中心总经理张謇对《商业日报》记者表示，价格因素对房地产去转换有着重要影响。今年整体去转换情况好于去年，有促销策略的划算地产比没有折扣的地产快。他预计，随着购房者观望的逐渐结束，房地产企业的信心逐渐恢复，预计厦门土地市场将从第二季度开始稳步持续发展。