多城限售令到期 数千万平米解禁房源是否“抛售”有待观察

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两年前，2017年3月25日，厦门成为中国第一个发布“限售令”的城市，要求新购买的房屋在获得产权证两年后上市交易。随后，福州、青岛、广州、常州、珠海等城市纷纷效仿。仅在20天内，11个城市在其房地产市场监管中增加了“限制销售”。其中，"新购住房必须在取得房产证2年后才能转让"已成为许多城市"限购令"的核心内容。

两年后，2019年4月，在第一批发布“限售令”的城市中，“冻”房将一个接一个“解冻”。这批“解冻”的房屋将会陆续入市，对本地楼市会有什么影响？近日，国家商报记者赴广州、厦门、济南、常州进行实地考察，向读者展示“限售令到期”对这些城市房地产市场的影响。

经过多次调控周期，房地产市场的“短期政策、长期人口”特征越来越明显。短期住房价格的趋势越来越与政策的趋势相关。

2015年，“3·30”新的住房贷款政策及后续的个人住房营业税免税期从5年减为2年。沉寂了两年的房地产市场进入了一个新的上升周期。在一线城市房地产市场强劲复苏的推动下，在房改和住房补贴等房地产市场刺激政策的支持下，二三线城市的房地产市场已全面复苏。

房地产市场的复苏带来了自然房价的快速上涨，这导致了2016年的“9.30”新政。虽然价格上涨开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨没有得到有效遏制。当时，在“无房炒房”的背景下，许多城市都升级了调控措施，以打击房地产投资的投机需求。

2017年3月25日，厦门成为中国第一个发布限售令的城市，限售令要求新购房屋在获得产权证两年后上市交易。

到2019年，在第一批出台限售令的城市中，“冻”房将会一个接一个“解冻”。这批房子将陆续入市，对楼市会有什么影响？

这一轮限购的原因是:房价的快速上涨没有得到遏制

限制销售，因为它能更准确地“掐”投资者的七寸，使其难以在三四年内放松资金链，进而维持房地产市场的正常交易秩序，所以它被广泛使用。

据《全国商报》不完全统计，自厦门以来，中国已有50多个城市发布了限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路是通过限制2至5年内的交易来抑制投资投机需求和房价的快速上涨。

限售令出台的背景是，2016年9月30日后，房价的快速上涨并未受到一系列新政策的抑制。“9·30”之前，全国房价已经连续17个月回升。

2015年3月30日，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策相关问题的通知》，将第二套房最低首付比例从60%下调至40%；用公积金贷款购买第一套普通自住住房，首付款最低为20%；拥有住房并已结清贷款的家庭申请公积金再次购房，首付不得低于30%。此前，二手房贷款一般执行“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的标准。

随后，财政部和国家税务总局同日联合宣布，个人住房营业税的免税期限由5年以上(含5年)减为2年以上(含2年)。

这也被称为“3月30日”新政，也是本轮房地产市场“牛市”的起点。

在3月30日新政的刺激下，全国房地产市场强劲反弹并复苏。

根据国家统计局70个城市的价格数据，自2015年4月以来，一线城市新建商品房价格同比逐渐收窄，同比下降3.8%，6月份由负转正，同比上升3%。到2016年4月，同比增长率达到惊人的33.9%。

在一线城市房地产市场强劲复苏的推动下，在工棚货币化和住房补贴等各种刺激政策的支持下，二三线城市的房地产市场逐步复苏。

根据国家统计局的数据，二线城市新建商品房价格在当年5月份开始收窄，当月下跌6.1%，12月份由负转正，同比上涨0.6%；同年6月，三线城市新建商品房价格开始收窄，从当月的6.2%降至2016年4月的正数，同比上涨0.2%。

新房价格持续上涨，增长率持续扩大，随之而来的是北京的“9.30”规定。

2016年9月30日，北京出台政策，要求首套普通自住住房首付比例不得低于35%；首套非普通自住住房首付比例不低于40%。对于拥有一套住房的家庭，如果他们再次申请商业贷款购买普通自住住房，无论是否有贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

此后，以限制购买、贷款和经营为主要特征的调控政策相继在各地实施。

然而，本轮楼市调控仍未能遏制房价的快速上涨。2016年11月，二线城市的新房价格同比达到14.2%的高水平，随后增幅降至个位数。三线城市的新房价格一直在逐年上涨，直到2017年7月达到9.3%的高水平后，涨幅才回落。

“房价快速上涨的势头没有得到遏制，这是推出限售房政策的主要原因。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》。

他认为，虽然限售房政策可能会“意外伤害”已改善的需求，但它可以有针对性地抑制投资的投机需求，这对房地产市场的健康稳定发展具有积极意义。

8个3439万平方米的城市:进入市场的“解冻”房屋的几何影响

2017年3月25日，厦门市正式发布限购令，规定新购买的房屋必须取得两年的产权证才能上市交易，进一步收紧限购政策。

厦门的做法不无道理。

3月30日新政后，厦门楼市迅速复苏。根据国家统计局的数据，2015年8月，厦门市新房价格同比增幅为负0.1%，成为70个大中城市中最早复苏的城市之一。

随后，厦门的房地产市场失控，房价飙升。截至2016年9月，厦门新房价格同比上涨47%，仅略低于中国第二大城市合肥。在“9·30”新政的推动下，厦门新房价格同比涨幅开始回落。尽管如此，厦门的新房价格在17个月内上涨了超过两位数。

“限售令”出台后，厦门楼市迅速降温，新房价格同比增幅大幅下降。从当年3月的32.3%下降到4月的25.7%。到那年7月，新房价格的同比增幅已经下降到了个位数。

包括“限售令”在内的一系列楼市调控，有效抑制了厦门房价的快速上涨。

在2017年接下来的几个月里，以“限售令”为特征的房地产市场监管在全国范围内展开。

福州市于3月28日发布了《限售令》，规定福州市婺城区户籍的家庭应购买第二套住房，婺城区非户籍的家庭应取得两年的产权证后方可上市交易。

青岛市于3月30日发布了《限购令》，规定新建商品房和二手房在取得产权证两年后上市交易。去年4月，青岛将销售限制期从2年调整为5年。

广州市于3月31日发布了《限购令》，规定新建商品房和二手房在取得产权证两年后上市交易。

珠海市于4月8日发布了《限购令》，规定家庭、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的房屋必须在取得产权证后三年内上市交易。

随后，许多地方，包括惠州、常州、东莞、扬州、海南、济南等省市，都发布了“限售令”。据《国家商报》记者的不完全统计，截至目前，全国已有50多个城市发布了限售令。

2019年4月，在有上述限售令的城市中，已经“冻结”的房屋将逐步进入解冻期。

在“解冻”规模方面，根据嘉里新房的交易数据，在“限购令”发布后的6个月内，青岛售出817万平方米，广州售出431万平方米，东莞售出328万平方米，济南售出326万平方米，常州售出290万平方米，珠海售出107万平方米，厦门售出60万平方米。

根据这一计算，有8个城市拥有3439万平方米。

虽然从交易到办理产权证之间有一段时间间隔，但如果再考虑二手房的交易规模，理论上讲，在上述限售令下发的城市，未来6个月将有1000万平方米的房屋“解冻”，可以在市场上交易。

随着大规模的解冻，上述城市是否会迎来“扔房子潮”

"原则上，即使受限制的房产解冻，也很难把房子扔掉."通策研究所所长张宏伟告诉《国家商报》。

根据张宏伟的分析，目前仍处于周期性低点，整个市场仍处于下行阶段。与2017年的高点相比，一些限售房城市目前的房价显示出不同程度的回调。这时，如果你选择卖房子，你不一定会做交易，即使你做了交易，你也会遭受损失。

“所以从普通人和投资者的角度来看，目前的回报率很低，或者说存在亏损。与此同时，一些城市目前的交易量正在回升，现在不是抛售的时候。”张宏伟表示，“每个人都可以等到下一轮市场高峰时再出手。”

严跃进也持有同样的观点。“很难有扔房子的浪潮。一些城市目前的房价已经从2017年的高点反弹。在这个时候，如果你选择出售，无疑会有很大的损失。”

不过，严跃进也认为，一些面临巨大资金压力或资金链断裂的购房者将被迫选择出售。

将来，随着限售房逐步解冻，会不会给房价和楼市带来下行压力？

“在短期内，大多数人不应该选择出售，这不会对短期房价和房地产市场产生太大影响。目前，一些城市房地产市场的交易量有所增加，下一轮市场高峰的到来将对冲一些压力。”张宏伟说道。

严跃进还认为，近期市场交易量的增加使房价呈现上涨迹象，未来限售房的解冻将增加市场供应量，稳定房价上涨压力。