苏州楼市火爆：买新房要托关系 二手房成交量激增

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在长三角城市群的26个城市中，苏州是仅次于上海的最重要的城市。就国内生产总值而言，2018年苏州在中国排名第七，仅次于上海，远远落后于杭州和南京。房地产方面，2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元，仅次于上海和杭州。

近年来，苏州已成为住宅企业战略地图中的重要城市。近日，国家商报记者实地走访了苏州楼市，发现苏州的新二手房市场十分活跃，交易量处于近期的高峰期，土地市场明显回暖，土地拍卖的升水率不断攀升，业内“地王”不断涌现。

“房子很好，但你是否能买下来还是个问题。据说你必须信任这种关系。”在苏州工业园区的一个销售办公室里，一位管家焦急地说道。

“你在这儿等着，等会儿再介绍。”苏州市场回暖后，许多房地产项目售楼处的物业顾问无法在周末提供一对一的服务。相反，他们召集了四五组客人来介绍这个项目并展示样板间。至于以后是否增加微信进行详细讨论，物业顾问并不积极，甚至无暇出席。

近日，当《国家商报》记者主动询问作为买家的房地产的时机和注意事项时，物业顾问将相关条款发给了记者。

随着4月份接近尾声，苏州楼市的新房和二手房交易十分活跃，达到了近期的峰值。新屋市场整体活跃程度较高，纯新屋市场进入市场时只需开放和清理，销售火爆；四月的头三个星期，新售出的房屋数目分别为796、1790及1508幢。在当地供应不足的情况下，一些买家转向二手房市场。根据易居数据，仅在4月上半月，就售出了5280套二手房。

新房子的供应量非常大

“紧张的房地产基本上可以全部买下，而那些只需要贷款的人基本上没有机会。”苏州一家中介店的小刘(音译)是几家新楼盘的代表，他在接受《商业日报》采访时表示:“去年，一批购房者开盘出售，最终能买到房子的人全部付清房款，开发商将优先考虑这位获批的客户。如果你真的想买它，你可以注册信息，支付它，并争取运气。”

对于苏州楼市的近期表现，上海中原地产市场分析师卢文喜(音)判断为“价格稳定，数量增加。”

“有多种因素共同推动了交易。首先是最近政策的微调和市场预期的变化。房地产市场政策的微调意味着最困难的时期已经过去，未来不会更糟。随着预期的变化，购买行为将很快实现；其次，今年以来，信贷放松，首套房贷利率下降，这对购房者来说确实是有利的；第三，需要释放市场上积压的购房需求。一年后，一些新闻，如“如果土地市场的地价超过100%”和“南京成千上万的人看到了房子”将催化进入市场的意愿，加快购房速度。”卢文喜向《国家商报》记者分析。

自3月以来，苏州市场明显回暖，许多购房者带着资金在各个售楼处转来转去，但在热门地区购买房地产并不容易。

根据嘉里的数据，苏州的住房供应明显较重，13处房产的平均拆迁率已达84%。据中原地产不完全统计，2019年第1周至第16周，苏州房地产平均认购率处于较高水平，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。

上海亿居房地产研究所的《百城住宅盘点报告》显示，苏州2月份的住宅供应面积为24万平方米，3月份增加到44万平方米；3月份，交易面积为75万平方米，同比增长103%，同比增长47%。

许多业内人士认为，由于土地拍卖的盛行和银行贷款的放松，苏州楼市的人气可能会持续一段时间。

二手房交易量激增

从历史数据看，2018年苏州二手房市场火爆，成交量创历史新高。2019年第一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。

根据易居数据，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。与2019年4月上半月和3月下半月相比，苏州二手房成交量增长率达到159.2%。

“投资者已经购买了新房子，他们购买时的收入为1万英镑。”中介小刘向《全国商报》记者推荐:“如果你想买一套带学区的二手房，它会涨得很快。”

值得注意的是，由于房地产价格的严格限制，从2018年至今，苏州园区、姑苏区等核心区域的新房供应不足，甚至有几个月零供应。因此，一些买家转向了二手房市场。

苏州市区受到历史风貌保护的限制。城市布局规划是东部建设工业园区，西部建设高科技园区。经过多年的开发建设，工业园区已成为苏州配套设施完善、工业发达、生态优良的区域，人口引进明显持续。它也是高档房地产最集中、二手房价格最高的行业。

市场参与者分析了《全国商报》的报道，称:“去年苏州市场的成交量和价格稳定，政府的调控措施明确，价格限制严格，拆迁率始终保持健康。”这个公园已经很长时间没有供应了，但是需求最大。因此，二手房价格一直在上涨，并没有受到一手住房价格限制的影响。”

抵押贷款利率下调与“优购”效益

抵押贷款利率与那些只需要买房的人密切相关。此前，苏州的抵押贷款利率上升了25%，这让购房者望而却步。

2018年年中，不仅银行抵押贷款利率普遍上升，许多银行还增加了更加多样化的贷款规定。例如，需要父母担保的从22%调整到25%，婚前首套贷款利率提高23%，婚后首套贷款利率提高22%，50岁以上的人贷款期限不能超过20年。

自今年春节以来，苏州银行的抵押贷款利率浮动标准已经多次微调。4月份，许多银行的浮动利率大幅下降。据统计，抵押贷款利率最低的邮政银行仅上升了15%；春节后，各大银行普遍提高了23%的按揭利率，现在只提高了20%左右。

交通银行信贷部(港股03328)的工作人员在接受《全国商报》采访时表示:“目前，首笔房贷的基准利率已经上调了18%，如果父母担保的话，还会上调21%。二手房也适用同样的标准。”

尽管不同银行实施的浮动标准不同，但买家不能“选择低息贷款”。《国家商报》记者分别联系了苏州高新区和苏州园区的几家银行，了解到个人抵押贷款有一个“准入”要求，即在办理相应的贷款之前，必须先购买与银行有合作关系的房屋，不能随意选择贷款银行。

此外，2019年，各城市加大了人才政策力度，长三角地区的宁波、上海等城市在人才住房和共有产权申请方面提供了制度保障。4月23日，苏州吴中区宣布将以最高30%的折扣向人才出售“精品购房”。

“苏州是全国第一个提出‘优质购房’概念的城市。”宜居研究院智库中心研究主任严跃进表示，与全国其他地区的人才住宅相比，苏州的优秀住宅强调认购的概念，而其他地区往往同时出租和出售。

此外，4月初，国家发展和改革委员会宣布将全面放开和放宽定居条件。与杭州、合肥同为一类大城市的苏州，将进一步扩大定居规模，降低购房门槛。