10万+再现 北京顶豪市场火拼去化

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与北京2015年的“豪宅第一年”相比，北京未来几年的顶级豪宅市场可谓风平浪静。只有少数100，000多个项目由于各种原因而延迟，并且它们仍然保持低调。日前，葛洲坝北京华厦和北京庄园即将获得销售许可证。几个月后，北京又有10多万个项目最终获准进入市场。再加上最近一些高端项目活动的增加，北京鼎好市场似乎有升温的迹象。

另请参见100，000+

根据北京市住房和城乡建设委员会网站上的公开信息，紫苑家园(葛洲坝北京中国大厦)和上润家园(北京庄园)两个项目处于“预售许可证通知”状态。这意味着，如果这两个项目没有发生意外，预售许可证将在不久的将来获得，他们将能够开放销售。《北京商报》记者今天获悉，这两处房产的预售价格将在11万至12万元/平方米之间。

其中，中国之家是葛洲坝于2015年10月以历史最高底价7.5万元收购的范家村地块，该底价仍保持北京市土地出让单价记录。此外，北京庄园是北京为数不多的单价超过10万元、总价为“1亿元”的单户产品之一。

受近年来北京高端项目销售价格“八万红线”的影响，北京很少有全新的顶级奢侈品，早年进入市场的旧豪宅基本上都在市场上销售。与上海和深圳频繁出现的10多万套豪宅相比，北京近年来能够获得预售资格的房地产屈指可数。

根据房地产商发布的数据，在今年1-4月份售出的前30个楼盘中，单价在10万元以上的项目只有远洋国际、下功府、首都天喜、北京一号院、中海、金盛嘉园、钟君天辰和西单尚国阁。此外，华润昆仑、九龙仓一两马、北京金茂大厦、恒大华府的平均售价为9万多元。这些项目基本上是已经出售多年的旧豪宅，市场上几乎没有新的交易。

" 2015年，北京房地产圈有一段话广为流传."一位中介人士回忆说，北京鼎好市场一开始非常受欢迎。有人编了一首顺口溜来形容当时的盛况:“肃南湖，西樵的缸，八号院，万柳的墙。”当时，北京顶级奢侈品市场在数量和价格上都呈现出飙升的趋势，这种格局最初是以单价10万元的项目和单价20万元的项目为顶形成的。

然而，在调控之后，原本的“豪宅第一年”变成了昙花一现，而北京鼎好市场却一路低迷。

丁浩迎来了窗口期？

定浩供应的低迷可能会在不久的将来有所改变。无论从交易还是供应来看，北京的豪华住宅市场已经开始升温。

《京华今日》记者了解到，朝阳区九龙场马良二期的预售证书也有望在近期获得，批准的单价约为10万元；不久前，位于万寿路、西三环的西钓鱼台玉溪和位于西四环附近的保利和光一景几乎同时出现；与此同时，据报道，位于朝阳东三环的泰和金尊府项目也在加速推进，项目样板房正在进行装修，预计短期内可以满足客户需求。该项目的未来售价尚未确定，但根据周边项目的平均价格和市场情况，该项目的预计平均售价可能在15万元/平方米左右。总的来说，北京的10万多处房产正变得越来越活跃，预计未来市场供应量将进一步增加。

此外，在四环路周围，包括太和西府院、茂源镜月、茂源京西印在内的高端项目已经出现或即将开业。

除了新牌照和出现的频率越来越高，奢侈品市场的变化也出现在交易数据中。

据统计，北京售出了1247套单价超过7万元/平方米的豪宅，同比增长124%；交易面积17.37万平方米，增长103%；平均成交价8.6万元/平方米，增长1%；营业额达到149.67亿元，增长106%。

房地产营销和制作人韩乐(音译)表示，最近发布了高单价和高总价项目的网上签约。然而，网上签约交易的增加不能简单地归因于高端住宅市场的复苏，在签约方面存在滞后因素。然而，2018年，由于市场低迷，豪华住宅市场波动不大。前5名中，单笔交易金额超过20亿元，表明高端市场需求保持稳定。

“资源型豪宅越来越活跃。随着北京高端项目的证据收集和对在线红线限制的减少，豪宅市场往往会敞开大门。此外，由于限制竞争项目中低密度产品的逆转，一些在早期阶段受政策约束、不得不蹲下的高端产品的购买意愿显著增加。”一位房地产市场观察人士表示。

郝的烦恼

新的豪华住宅在进入市场时也面临许多麻烦。

随着时间的推移，围绕豪宅的竞争产品也越来越多。例如，在葛洲坝“中国之家”附近出售的豪华住宅“茂源调云台”，平均售价为13万元/平方米；在项目的东北部还有一栋新房子“茂源京西印”，平均售价为8.6万元/平方米。几家房地产公司之间存在竞争。

记者今天从北京商报获悉，葛洲坝北京中国办事处项目被定位为一个高层次的项目，具有重叠的产品。出售的单元有185平方米的三居室、210平方米的四居室和240平方米的四居室。根据相关机构发布的信息，该项目销售单价约为12万元/平方米。本次认证的建筑为1号楼、3号楼、8号楼，总楼层为15-16层的平面产品。

现有的宝源渔人云台在周边地区出售，平均售价为13万元/平方米，单价似乎略高于中国政府；项目东北侧的另一个高端建筑是茂源京西，平均售价为8.6万元/平方米。该项目也是一个高层和庭院产品。这类似于中国政府的高配置和低配置，但统一价格有一定的优势。

此外，该客户的房地产市场观察人士表示，尽管市场每周都有创纪录的顶级交易，但市场需求依然存在，但在严格的贷款政策下，高净值客户仍很难转移资金和资格。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示:“12万的单价远低于2017年的10万，令营销人员担忧的是，之前已经失去了不止一批客户，这真的很令人沮丧。”

然而，业内一些人士指出，幸运的是，目前10万多个项目中的房地产数量有限，顶级奢侈品客户的需求仍然存在。此外，不像有限的比赛房间，他们选择的空房间并不太多。

“对于最近进入市场的豪宅，目前批准的预售价格与最初预期的理想价格相差甚远，而财务成本将是新进入市场的豪宅面临的一个问题。虽然目前的10多万个项目中有一些对市场来说是新的，但它们已经是旧土地，财务成本也不低。”张大伟补充道。

一位机构人士表示，目前的豪华住宅市场仍令人困惑和着迷，而定豪市场的真实市场状况需要看这一波新项目进入市场的成交量，这可能更有说服力。