多家央企密集转让旗下房地产项目股权

本篇文章2473字，读完约6分钟

近年来，房地产行业产权转让项目数量大幅增加，转让方大多是中央企业。

根据北京证券交易所公开信息的统计，自5月(5月1日至6月14日)以来，已有20个房地产项目进行股权转让(包括正式披露和预披露项目)，但今年前4个月只有2个，去年4月至12月的9个月只有10个。

在这20个房地产项目中，有15个项目转让方由中央企业出资，其中包括保利集团、中化集团、华侨城集团、AVIC、中国电力建设、中国通用技术集团、中国电子、中化集团和中国有色金属集团等11个项目。值得注意的是，除保利集团、中化集团和华侨城集团外，其他中央企业未列入SASAC确定的16家房地产中央企业名单。

据《证券时报》采访的业内人士透露，央企转让房地产项目股权可能更多是企业自身的投资行为，他们对房地产并不乐观，包括债务压力、资金紧张、行业发展环境不佳。民营上市公司的股权转让较大，房地产项目的股权转让是整个市场的普遍现象。

中央企业集约化转移

房地产项目权益

《证券时报》记者梳理了统计数据，自5月份以来，11家央企移交的15个房地产项目中，中化集团4个，保利集团2个。

6月12日，中化集团子公司中国金茂(香港股票00817)以53015.27万元的底价上市转让了北京茂丰房地产有限公司28.56%的股权。根据2019年3月31日的财务报表，目标公司处于亏损状态。5月27日，中国金茂还上市转让了北京豪苑房地产有限公司34%的股权，2019年4月30日的财务报表显示目标公司资不抵债。除了在北京的这两个项目外，金茂还以114486.85万元的底价上市转让了长沙鼎茂房地产有限公司100%的股权。中化集团旗下另一家公司也上市转让了东营洪升房地产开发投资有限公司10%的股权，底价为6299.62万元。

6月12日，保利集团子公司保利地产以1590.37万元的底价转让了北京金丰房地产有限公司10%的股权，即北京市丰台区总部基地北项目10%的股权。根据2019年3月31日的财务报表，目标公司处于破产状态，所有者权益为-625.81万元。5月30日，保利地产还上市转让了位于北京市大兴区亦庄镇的北京保利融创房地产开发有限公司50.5%的股权。

5月21日，中国电力建设公司上市转让了河南中信房地产有限公司51%的股权，目标公司的财务报表也显示其资不抵债。

6月17日，华侨城集团公司在盈江县上市转让了盈江玉城有限公司100%的股权，目标公司目前处于亏损状态。

除了几个以房地产为主营业务的中央企业进行项目股权转让外，许多以非房地产为主营业务的中央企业，如AVIC、中国电子、中国机械、中国有色金属集团等，也有房地产项目股权转让上市，大部分处于亏损状态，有些项目甚至资不抵债。

6月10日，AVIC子公司AVIC立成(香港)以22.8亿元的底价转让了苏州苏航房地产有限公司100%的股权；6月6日，中国电子股份有限公司以919.46万元的底价上市转让了成都中泽房地产有限公司100%的股权；5月24日，中国机械股份有限公司转让武威北方房地产开发有限公司100%的股权，转让底价为2345.83万元；5月17日，中国有色集团公司以7124.51万元的底价，上市转让了湖北十五冶金房地产开发有限公司100%的股权和5601.09万元的债权。

转移项目或原因

自我管理的原因

《证券时报》记者梳理了中央企业集中转让的上述房地产项目的财务数据，发现大部分项目亏损或资不抵债。其中，中化集团中国金茂在北京上市转让的两个房地产项目是有限竞争的住宅项目。此外，当年还收购了一些高价土地项目。例如，AVIC立成(香港)转让的苏州项目是2015年6月以27.3亿元人民币收购的两块住宅用地，地价超过60%，底价超过9200元/平方米。但目前，该项目2019年3月31日的财务报表显示净利润为633.76万元。

对于近期中央企业集中转让房地产项目股权的原因，上海亿居房地产研究院副院长杨红旭在接受《证券时报》采访时表示，房地产项目股权交易一直存在。由于资金链紧张，泰和等民营企业可能会出售项目，但保利等中央企业不应主动缩小规模，除非企业觉得市场不好，项目无利可图，否则可以转让项目。如果SASAC不给压力，中央企业就没有退出的压力。这些中央企业转让房地产项目的股权可能是其自身业务调整的原因。

2010年，国有资产监督管理委员会(SASAC)要求，除16家主营房地产的中央企业外，其他中央企业应加快业务调整步伐，调整后退出房地产行业。随后，一些中央企业主动退出房地产业务，而一些中央企业没有退出，因为房地产利润更好。2017年，在国有资产监督管理委员会(SASAC)重申中央企业专注于主营业务后，仍有一些中央企业不在主营业务房地产。最近中央企业的密集撤离有政策导向吗？

“这些投资转移可能更多的是公司自身的投资行为，而可能对房地产不乐观，包括债务压力、资金流动紧张以及行业发展环境不佳。”国有资产监督管理委员会研究中心研究员周在接受《证券时报》记者采访时表示，如果你去看看上市公司，股权转让(包括民营企业)的比例应该更大，其中许多已经实现了房地产，然后避免被st或摘牌。国有企业可能会受到更多的关注，但从整体市场来看，这仍然是一个非常普遍的现象。此外，最近，中国一直在推动基于市场化和法治的债转股。如果企业的整体债务压力比较大，包括目前的宏观和微观情况，为了应对市场波动，很有可能会转移一些项目。

周还透露，今年年初，调整了中央企业的负债率要求，包括对房地产、煤炭、有色金属等行业的负债率要求。，并在早期阶段重点控制高负债企业。

此外，关于中国金茂退出北京两个有限竞争住房项目的原因，中国金茂相关负责人告诉《证券时报》记者，由于该项目是共同收购的，另一家公司在收购土地时临时调整了价格，土地价格超过了金茂的授权价格，所以他选择了退出。至于外界猜测的频繁转让项目或资金压力问题，他表示，金茂有资金优势，负债率不高，资金没有问题。从这两个北京项目中退出并不意味着他对北京市场不乐观，他将来会在北京市场上拿地。